Court dismisses appeal on lack of reasoning but allows second appeal regarding tax base calculation for mortgaged properties.

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 26317 2022R.G. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e dife sa ope legis dal l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO -ricorrente- contro IMMOBILIARE GUGLIELMO MARCONI S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore CD HOLDING S.R.L. IN LIQUIDAZIONE , in persona del legale rappresentante pro tempore rappresentatee difese da ll’Avvocato VITTORIO GUIDETTI gi usta procura speciale in allegato al controricorso -controricorrenti– avverso la sentenza n. 387/2022 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della LIGURIA,depositata il 5/4/2022 ; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 14/5/2025 dal Consigliere Relatore Dott. ssa ANTONELLA DELL'ORFANO FATTI DI CAUSA Agenzia delle entrate propon e ricorso, affidato a due motiv i , per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Liguriaaveva respinto gli appelli, riuniti, avverso lesentenze n. 298/2018 e 299/2018 emess e dalla Commissione t ributaria provinciale di La Spezia, in accoglimentodeiricorsi propost i da Immobiliare Marconi S.r.L. e CDHolding S.r.L. avversoavviso di liquidazione di imposta di registro— notificato ad Immobiliare Guglielmo Marconi SRL, quale parte venditrice, e aCD Holding S.r.L. in liquidazione , quale parte acquirente — , con cui era stato rettificato il valore degli immobili oggetto della compravendita registratail 12 maggio 2015.

Le società contribuentiresistono con controricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.1. Con il primomotivo la ricorrent e denuncia, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c. «violazione dell’art. 36 del D. Lgs. n. 546/1992 e dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. per omessa e/o apparente motivazione»della sentenza impugnata che si sarebbe limitata ad un rinvio per relationemad altro precedente di merito, senza illustrare le ragioni sottese alla decisione. 1.2.La doglianza va disattesa. 1.3. Per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. n. 15883 del 2017 ;

Cass. n. 9105 del 2017 ; Cass. S ez. U nite n. 22232del 2016; Cass. n. 9113 del 2012 ; Cass. n. 16736 del 2007 ), ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un'approfondita disamina logica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull'esattezza e sulla logicità del suo ragionamento. 1.4. Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata, seppure in modo sintetico, esplicita in maniera sufficiente la ratio decidendi, consentendo il controllo del percorso logico — giuridico che ha portato alla decisione, tant'è che, con il successivo motiv o, l’Ufficio ha potuto censurare compiutamente gli errori di diritto che, secondo l'ente impositore, giustificano comunque la richiesta cassazione dell'impugnata sentenza. 2.1.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione degli artt. 43 e 51 d.P.R. 26/4/1986 n. 131 per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente confermato la sentenza impugnata ritenendo che nella base imponibile dell’imposta di registro, applicata sul valore degli immobili oggetto della compravendita in esame, non dovesse computarsi il valore delle ipoteche sugli stessi gravanti. 1.2. La censura è fondata. 1.3. In tema di imposta di registro,dispone infatti l'art. 51 cpv. D.P.R. 26.4.1986 n. 131, comma 2,che la determinazione della base imponibile «per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse» deve avvenire sulla scorta del «valore venale in comune in commercio». 1.4.

Dispone, invece, il comma 4 che «per gli atti che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse»occorre tenere conto del «valore complessivo dei beni che compongono l'azienda... al netto delle passività risultanti dalle scritturecontabili obbligatorie o da atti aventi data certa a norma del codice civile...». 1.5. L’art. 50 d.P.R. n. 131/1986 prevede, altresì , che la base imponibile del conferimento di beni immobili o diritti reali immobiliari in sede di costituzione societaria è costituita dalla somma algebrica tra (in positivo) «valore dei beni o diritti conferiti»e (in negativo) «passività» e «oneri» accollati alla società destinataria del conferimento,nonché «oneri» inerenti all'atto costitutivo. 1.5.Da tale strutturale diversità tra gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari,quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, nonché quelli di conferimento in società di beni immobili o diritti reali immobiliari,deve trarsi la conseguenza che la base imponibile dell’imposta di registro, nel primo caso, va determinata tenendo conto solo del valore del singolo bene immobile, in se stesso considerato. 1.6.

Eventuali garanzie reali o altri vincoli derivanti da pignoramento o sequestro possono unicamente influire, nel caso concreto, sulla determinazione del prezzo inter partes , restan d o tuttavia estrane i al sistema fissato nel cit. art. 51, inteso ad individuare il prezzo che il bene ha «in comune commercio», vale a dire quello che il venditore ha la maggiore probabilità di realizzare e l'acquirente di pagare «in condizioni normali di mercato», prescindendo cioè da situazioni soggettive e momentanee che possono diminuirlo ed aumentarlo. 1.7.

Occorre pertanto considerare unicamente le obiettive «condizioni» dell'immobile alla data indicata (cfr. art. 51 cit., comma 3, circa il criterio comparativo con immobili «di analoghe caratteristiche e condizioni»), ovvero tutte quelle situazioni che, venendo ad incidere negativamente, sulle potenziali utilizzazioni dell'oggetto della prestazione(come si verifica, ad esempio, per l'immobileconcesso in locazione e con diritto di prelazione del conduttore ai sensi della legge 27 luglio 1978, n. 392; cfr. Cass. n. 11688 del 2002), risultino di per sé idone e a deprimerne i l valore di scambio sul mercato immobiliare, secondo criteri economici che rivestono carattere di normalità, eche possonoriflettersi sul valore venale in comune commercio, anche al di sotto della soglia segnata dalla valutazione cd. automatica, secondo un’indagine che resta affidata al giudice del merito. 1.8.

La Commissione tributaria regionale, nell’operare la riduzione del valore venaledegli immobili oggetto di compravendita, in quanto gravati da due ipoteche , ha utilizzato , dunque, una nozione di imponibile non conforme a quella prescritta dalla legge.

2. Il ricorso va pertantoaccolto nei termini di cui in motivazione, con conseguente cassazione dell'impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame, anche delle questioni rimaste assorbite, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria in diversacomposizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese delgiudizio di legittimità. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia , anche per le spese, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria in diversacomposizione. Così deciso in Roma, nella