Cassation court allows taxpayer appeal, ruling that land becoming buildable triggers different capital gains rules than non-buildable land.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.4334/2021 R.G. proposto da : AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore generale pro tempore, domiciliata ex lege in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587) che la rappresenta e difende -ricorrente- contro PAPPALARDO CIRINO -intimato- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. SICILIA SEZ.DIST.CATANIA n.3786/2020 depositata i l 10/07/2020 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2025 dal Co:MARCELLO MARIA FRACANZANI. FATTI DI CAUSA Con avviso di accertamento n. TYS05M602895/2013, l’Amministrazione finanziaria accertava nei confronti del contribuente Cirino Pappalardo una plusvalenza imponibile ai fini Irpef derivante dalla cessione a titolo oneroso del 50% di terreni lottizzati suscettibili di utilizzazione edificatoria, con riferimento all’anno 2009.

Il valore della complessiva plusvalenza veniva determinato in € 184.148,06, e, poiché il prezzo di cessione era stato pagato in parte nel 2007, in parte nel 2008 e in parte nel 2009, la plusvalenza era imputata proporzionalmente negli anni rispettivi. Al contribuente, comproprietario dei suddetti terreni con la moglie, era contestato il 50% dei valori. Cirino Pappalardo impugnava l’avviso di accertamento dinnanzi alla Commissione tributaria provinciale di Catania, contestando l’erronea individuazione del momento iniziale della lottizzazione ai fini dell’applicabilità dell’art. 68 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, il mancato riconoscimento di ulteriori spese per opere di urbanizzazione, nonché l’omesso conteggio della rivalutazione monetaria tra il 1982 (anno dell’acquisto) e il 2007.

Chiedeva, di conseguenza, l’annullamento dell’avviso impugnato e in subordine la rideterminazione della plusvalenza tassabile. Con sentenza n. 11835/01/2016 la C.T.P. di Catania rigettava il ricorso, confermando la legittimità dell’avviso di accertamento. Avverso la sentenza di primo grado il contribuente incardinava il gravame innanzi alla Commissione tributaria regionale della Sicilia riproponendo le doglianze già dedotte in primo grado. La C.T.R. nominava CTU con il compito di “determinare il momento in cui i terreni in questione sono divenuti edificabili, specificando le particelle oggetto del contendere nonché il valore del terreno nel momento in cui è divenuto edificabile”.

A seguito del deposito della perizia la C.T.R. con sentenza n. 3786/05/2020 accoglieva parzialmente l’appello, riconoscendo fondata la domanda con la quale l’appellante chiedeva la rivalutazione monetaria al 2007 del valore normale dei terreni determinato con riferimento al 1982. Invoca la cassazione della sentenza l’Agenzia delle Entrate, la quale si affida ad un unico motivo di ricorso. La parte contribuente resta intimata. CONSIDERATO 1. Viene proposto unico motivo di ricorso, col quale si censura “Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 9, 67 e 68 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.)”.

Nella sostanza, il patrono erariale critica la sentenza nella parte in cui, in accoglimento della doglianza del ricorrente, ha disposto la rivalutazione dei terreni riducendo il valore imponibile della plusvalenza complessiva. Il motivo è fondato. 1.2 Giova premettere che l’art. 68 d.P.R. n. 917/1986, rubricato “Plusvalenze”, stabilisce al comma 2 che per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 6, acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere, si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore.

È solo con riferimento ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 che “il costo d’acquisto è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili”. Come evidente, la disciplina applicabile alla fattispecie di cui in giudizio non è quella prevista alla lettera a), comma 1, art. 6 d.P.R. cit., posto che i terreni de quibus , anche se al momento dell’acquisto, avevano una destinazione diversa, successivamente – per previsione degli strumenti urbanistici e in forza della stipula della convenzione di lottizzazione – sono divenuti edificabili e tali erano al momento della cessione.

La giurisprudenza di questa Corte ha già avuto modo di confermare la interpretazione della norma in commento, chiarendo che “In tema di redditi diversi, la fattispecie relativa alle plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, prevista dall'art. 81 (ora art. 67), lett. b), del TUIR, si pone come regola ad eccezione rispetto a quella contemplata dalla lett. a), della medesima norma, che riguarda esclusivamente le ipotesi in cui il terreno non sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione” (Cass. n.17264/2019).

La CTR ha fatto buon governo di tali principi, donde il motivo è infondato. In definitiva il ricorso è fondato e dev’essere accolto. La sentenza cassata con rinvio al giudice di merito perché si uniformi ai principi sopra enucleati. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia - Sez. staccata di Catania, in diversa composizione, cu