Italian Court allows tax authority to use loan-price discrepancies to prove underreporting of real estate sales.

la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 24527/2023 R.G. proposto da AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro tempore rappresentata e difesa come per legge dall’Avvocatura Generale dello Stato (con indirizzo PEC: ags.rm@mailcert.avvocaturastato.it) –ricorrente – contro RAIMONDO CABIDDU -intimato - per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale della Sardegna n. 940/02/2023 depositata in data 27/12/2022; Udita la relazione della causa svolta nell’adunanza camerale del 27/03/2025 dal Consigliere Roberto Succio;

Rilevato che: Oggetto: accertamento – difformità tra valori in atto e mutui acquirenti. Cons. Est. Roberto Succio - Raimondo Cabiddu impugnava l’avviso di accertamento con il quale l’Ufficio aveva rettificato la dichiarazione dei redditi per il periodo d’imposta 2005 accertando maggiori ricavi per 213.000,00 euro; l’Amministrazione finanziaria riteneva, infatti, vi fosse stata una omissione di ricavi per c.d. “sottofatturazione” con riferimento a quattro diverse unità abitative vendute nel Comune di San Sperate sulla scorta della differenza tra i valori dichiarati in atto dal contribuente e i contratti di mutuostipulati dagli acquirenti; - la CTP accoglieva il ricorso; appellava l’Ufficio; - con la sentenza gravata la CGT di secondo grado sarda ha confermato la decisione di prime cure in quanto ha ritenuto che la semplice discordanza tra l’ammontare dei mutui erogati e i prezzi di vendita dichiarati in atto non sia di per sé sufficiente a giustificare la rideterminazione induttiva dei maggiori ricavi per 213.000,00 euro, soprattutto in presenza di un impianto contabile corretto e attendibile le cui risultanze possono essere superate, ai sensi dell’art. 39 comma 1 lettera d) del d.P.R. n. 600 del 1973, solo in presenza di presunzioni gravi, precise e concordanti che, nel caso in esame, mancano; - ancora, secondo la statuizione di appello, non esiste un legame diretto tra l’importo del mutuo erogato e il valore di vendita; in più, nella fattispecie di cui è causa, i valori degli immobili risultanti dall’Osservatorio dell’Agenzia dei Territori, utilizzati dall’Amministrazione finanziaria, risultano sostanzialmente conformi ai valori indicati negli atti di compravendita; - ricorre quindi a questa Corte l’Agenzia delle Entrate con atto affidato a un solo motivo; - il contribuente è rimasto intimato nella presente sede di Legittimità;

Cons. Est. Roberto Succio Considerato che: - con l’unica censura proposta, l’Amministrazione Finanziaria lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 39 e 41-bis del d.P.R. n. 600/73, dell’art. 54 c. 2 del D.P.R. 633/72 e dell’art. 35 d.L. 223/2006 convertito in L. n. 248/2006 in relazione all’art. 360 c. 1 n.

3) c.p.c. per avere la pronuncia di merito erroneamente ritenuto che la semplice discordanza tra l’ammontare dei mutui erogati e i prezzi di vendita dichiarati in atto non sia di per sé sufficiente a giustificare la rideterminazione induttiva dei maggiori ricavi per 213.000,00 euro, soprattutto in presenza di un impianto contabile corretto e attendibile le cui risultanze possono essere superate, ai sensi dell’art. 39 comma 1 lettera d) d.P.R. n. 600 del 1973 solo in presenza di presunzioni gravi, precise e concordanti che, nel caso in esame, mancano; né, affermano i giudici del merito, esiste un legame diretto tra l’importo del mutuo erogato e il valore di vendita; - il motivo è fondato; - questa Corte costantemente ritiene (per tutte, Cass.

Sez.5, Ordinanza n. 14388 del 09/06/2017 ma anche Cass. n. 26485/2016) che in tema diaccertamento induttivo del reddito d’impresa, l’accertamentodi un maggior reddito derivante dalla cessione di beniimmobili può essere fondato anche soltanto sull’esistenza di uno scostamento tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e l’importodel mutuo erogato all’acquirente, ciò non comportando alcuna violazione delle norme in materia di onere della prova; - pertanto, in accoglimento del ricorso, la sentenza va cassata con rinvio al giudice di merito che si atterà, nella rivalutazione dei fatti, ai ridetti principi di diritto;

Cons. Est. Roberto Succio P.Q.M accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sardegna in diversa composizione che provvederà anche alla liquidazione delle spese proce