Cassation Court dismisses tax agency appeal, ruling sales of partially built buildings are not taxable as developable land gains.

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.18494/2018 R.G. proposto da : AGENZIA DELLE ENTRATE, difesa ex lege dall'Avvocatura Generale dello Stato -ricorrente- contro ELGANI ADRIANO EDOARDO, con gli avvocati Franco Sabatini e Pietro Torricelli -controricorrente- avverso la Sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia n.1040/2018 depositata il 12/03/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere Gian Paolo Macagno. FATTI DI CAUSA 1. Ilcontribuente Edoardo Adriano Elgani ricorreva avverso l’avviso di accertamento Irpef per l’anno di imposta 2011, per plusvalenza da cessione di area edificabile a favore di società immobiliare. 1.1. Adiva il collegio di prossimità rappresentando di aver compravenduto un'area ove era insistente un edificio, nella specie un capannone ad uso laboratorio, e quindi già edificata, affermando irrilevante la circostanza che l'edificio esistente dovesse poi essere abbattuto, con previsione della costruzione diedifici residenzial i .

2. I giudici di primo grado rigettavano i l ricors o , con pronuncia che veniva riformata, in sede di appello, dalla CTR della Lombardia, che con la sentenza in epigrafe indicata accoglieva il gravame del contribuente.

3. Avverso la predetta sentenza ricorre l’Amministrazione finanziaria, con duemotivi.

4. Resiste il contribuente con controricorso e successiva memoria difensiva ex art. 380-bis.1 c.p.c., con nota spese. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Preliminarmente, si rileva che la CTR ha accolto l’appello fondando la propria decisione su due autonome e autosufficienti rationes decidendi, entrambe criticate con specifici motivi dall’Agenzia.

2. Con il primo motivo di ricorso si den uncia, in relazione all’art.360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 42 del DPR n. 600/1973.

3. Con il secondo motivo si lamenta, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 67 c. 1 lett.

b) e 68 del Tuir.

4. Tanto premesso, va esaminato previamente il secondo motivo di ricorso, la cui in fondatezza rende superfluo l’esame del primo motivo. 4.1. A tale riguardo si rammenta che questa Corte ha da tempo riconosciuto la natura sostitutiva della “ ragione più liquida ” all'ordinaria "scala" delle questioni, considerata anche la pregnanza costituzionale di un siffatto strumento, idoneo a facilitare, e dunque accelerare, la decisione, id est proteggendo il valore costituzionale della ragionevole durata del giusto processo (cfr. Cass. sez. 6 - L, 28 maggio 2014 n. 12002:

«Il principio della "ragione più liquida", imponendo un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell’ordine delle questioni da trattare, di cui all'art. 276 cod. proc. civ., in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall'art. 111 Cost., con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione - anche se logicamente subordinata - senza che sia necessario esaminare previamente le altre»); successivamente si sono poste sulla medesima linea ex plurimis Cass. sez. 5, 11 maggio 2018 n. 11458 e Cass. sez. 5, ord. 9 gennaio 2019 n. 363;

Cass. sez. 3, 6 settembre 2022, n. 26214; v. ancora Cass. sez. 3, n. 30745/19, seguito da Cass. n. 29927/21, Cass. n. 33195/22 e Cass. n. 3586/23, secondo cui «l’ordine di trattazione delle questioni, imposto dall’art. 276, comma 2, c.p.c., mentre lascia libero il giudice di scegliere, tra varie questioni di merito, quella che ritiene “più liquida”, gli impone, per contro, di esaminare per prime le questioni pregiudiziali di rito rispetto a quelle di merito. 4.2. Tanto evidenziato, si rammenta che q uesta Corte ha già riconosciuto da tempo che la compravendita di un compendio immobiliare anche solo parzialmente edificato non sconta più la plusvalenza da cessione di area edificabile, ma deve essere inquadrata nella fattispecie della compravendita di terreno già edificato, ancorché l'immobile insistente sia previsto come da abbattere e da ricostruire con ampliamento e mutamento di destinazione d'uso.

Ed infatti, in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett.

g) bis, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sono soggette a tassazione separata, quali "redditi diversi", le "plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione", e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l'alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell'immobile e, successivamente alla compravendita, l'acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell'istanza, in quanto la "ratio" ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un'attività produttiva del proprietario o possessore ma dall'avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr.

Cass., n.15629/2014). 4.3. Più recentemente il principio è stato affinato, specificando che, ai fini della tassazione separata, quali "redditi diversi", delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l'alternativa fra "edificato" e "non edificato" non ammette un "tertium genus", con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (Cass., n. 5088/2019; n. 37416/2021; n. 39133/2021, richiamate da Cass.n. 12650/2024).

5. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al rimborso, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come in dispositivo. Rilevato che risulta soccombente l’Agenzia delle Entrate, ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, non si applica ilDPR n. 30 maggio n. 115, art. 13 comma 1 - quater(Cass. 29/01/2016, n. 1778).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 5.600,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie