Cassation court dismisses appeal regarding notarial liability, ruling the appellate court exceeded jurisdiction by awarding damages for pre-contract payments not contested.

Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 5930/2022 proposto da: AIG EUROPE SA, RAPPRESENTANZA GENERALE PER L’ITALIA, in personadel procuratore speciale Filippo Regini, rappresentata e difesa, dall’avv.MARCO FERRARO, con domicilio digitale ex lege ; -ricorrente - contro EDENIOFRANCHI; EUROPA IMMOBILIARE S.R.L.; LUCIO BRANDETTI, e LORENZO BRANDETTI, in proprio; LUCIO BRANDETTI, LORENZO BRANDETTI,MEROPE BRANDETTI e ANNA RITA BRANDETTI quali eredi diIda Florimbi; -intimati - avverso la sentenza n. 1805/2021 della CORTE D’APPELLO DI L’AQUILA,depositata in data 13/12/2021;

Udienzadel4 dicembre 2025 – R.G. n. 5930/2022 - Cons. Rel. Marco Dell’Utri uditala relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4/12/2025dal Consigliere dott. MARCO DELL’UTRI; ritenutoche, Europa immobiliare S.r.l. ha evocato in giudizio il notaio Edenio Franchiper sentir dichiarare la nullità del contratto di compravendita del30 marzo 2009 con il quale la società attrice aveva acquistato due unitàimmobiliari da Ida Florimbi e dai figli L ucio e Lorenzo Brandetti, concondanna del professionista al risarcimento dei danni, essendosi il notaio Franchi sottratto alle dovute verifiche catastali e all’accertamento delle trascrizioni pregiudizievoli esistenti sugli immobilioggetto della comprave ndita; aggiungeva l’attrice che le due unità immobiliari oggetto dell’atto pubblicoerano state pignorate nel 2014 e che i precedenti atti traslativi erano stati oggetto di due sentenze che avevano accolto le azioni revocatorieproposte da un istituto di credito; costituitosi,il professionista ha dedotto l’infondatezza dell’avversa domanda per insussistenza, tanto del nesso di causa, quanto della prova del danno, e ha invocato la chiamata in causa della propria compagnia assicuratrice, AIG Europe Limited, che, a s ua volta, ha conclusoper il rigetto della domanda della Europa Immobiliare s.r.l. e perl’accertamento dei presupposti per l’esercizio del proprio diritto di rivalsanei confronti dei venditori; in ragione della proposizione di tale ultima domanda, veniva autorizzata la chiamata in causa di Ida Florimbi e dei figli Lucio e LorenzoBrandetti; ilprimo giudice, in parziale accoglimento della domanda principale, condannava il notaio al pagamento delle somme corrispondenti ai pagamenti effettuati dalla società attrice in favore dei venditori; accoglievaparzialmente la domanda di garanzia spiegata dal Franchi e Udienzadel4 dicembre 2025 – R.G. n. 5930/2022 - Cons. Rel.

Marco Dell’Utri accertava la responsabilità concorsuale, nella misura del 50%, dei venditori,condannati a tenere indenne la sola compagnia assicuratrice; controtale decisione proponeva appello Edenio Franchi, deducendo l’insussistenza del proprio inadempimento e contestando la quantificazionedel danno; sicostituiva tardivamente Europa Immobiliare s.r.l. insistendo per il rigetto del gravame e chiedendo la condanna del notaio al risarcimentodei danni; sicostituiva, altresì, AIG Europe Limited rilevando l’infondatezza dell’impugnazione; LucioBrandetti e Lorenzo Brandetti, in proprio , e nonché i predetti, e Merope Brandetti e Anna Rita Brandetti, quali eredi di Ida Florimbi rimanevanocontumaci anche nel giudizio di appello; con sentenza del 13/12/2021, la Corte d’appello dell’Aquila in parzialeaccoglimento dell’appello, tra le restanti statuizioni, per quel che ancora rileva in questa sede, ha condannato il notaio Franchi al pagamentodella minor somma di euro 80.000,00 in f avore di Europa Immobiliare s.r.l. e ha dichiarato inammissibile l’appello incidentale propostoda Europa Immobiliare s.r.l.; a fondamento della decisione assunta, la C orte territoriale, dopo aver confermato l’accertamento della responsabilità contrattuale del notaio nei confronti della società compratrice, ha rilevato come quest’ultima non avesse adeguatamente comprovato l’avvenuto pagamentodi alcuna rata di rimborso d el mutuo acceso per l’acquisto degli immobili oggetto di causa, dovendo pertanto limitarsi il risarcimentodovuto in suo favore al solo importo di euro 80.000,00, pari alla caparra originariamente versata per l’acquisto dei due appartamenti;

Udienzadel4 dicembre 2025 – R.G. n. 5930/2022 - Cons. Rel. Marco Dell’Utri avversola decisione del giudice d’appello, AIG Europe SA propone ricorsoper cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione; nessunintimato ha svolto difese in questa sede; inprevisione dell’adunanza in camera di consiglio del 13/9/2024, lasocietà ricorrente ha depositato memoria; con ordinanza interlocutoria n. 6340 del 10/3/2025, la Terza Sezionecivile di questa Corte ha disposto il rinvio del ricorso a nuovo ruolo,ordinando alla parte ricorrente di documentare il completamento delprocedimento di notificazione del ricorso nei c onfronti di Anna Rita Brandetti o, in alternativa, di provvedere all’integrazione del contraddittorionei confronti della stessa ; acquisitala documentazione richiesta, il ricorso è stato fissato per ladecisione all’odierna adunanza in camera di consiglio;

AIGEurope SA ha depositato un’ulteriore memoria; consideratoche, con il primo motivo, la ricorrente si duole della nullità della sentenzaimpugnata per violazione degli artt. 329, 342, 346, 347 e 112 c.p.c.(in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.); osserva la ricorrente che la Corte territoriale ha escluso il risarcimentodei danni dovuto dagli originari venditori con riferimento allasomma di euro 125.000,00 (riconosciuta dal giudice di primo grado con riferimento al mutuo contratto da Europa Immobi liare s.r.l. per l’acquisto degli immobili), non avendo la società compratrice dimostratodi aver corrisposto alcunché a titolo di rimborso di mutuo, làdove, al contrario, sarebbe rimasto incontestato l’avvenuto originario versamento,da parte di Europa I mmobiliare s.r.l., della somma di euro 80.000,00a titolo di caparra per l’acquisto dei due appartamenti; secondo l’odierna istante, la Corte territoriale avrebbe errato per ultrapetizione,poiché l’appello proposto dal notaio risultava riferito alla Udienzadel4 dicembre 2025 – R.G. n. 5930/2022 - Cons. Rel.

Marco Dell’Utri solacondanna pronunciata dal giudice di primo grado con riguardo al pagamento dell’importo di euro 125.000,00 a titolo di risarcimento danni,mentre nessuna impugnazione era stata proposta con riguardo allapretesa avente a oggetto la somma di euro 80.000 ,00 concernente gli importi corrisposti prima del rogito e, dunque, non imputabili alla condottadel professionista; con il secondo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnataper violazione delle norme in tema di nesso di causalità (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la Corte territoriale erroneamente omesso di applicare il principio giuri sprudenziale consolidato secondo cui, ai fini della risarcibilità del danno da responsabilitàcontrattuale professionale, occorre valutare se il cliente avrebbepotuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa, qua lora il professionista avesse diligentementeadempiuto la propria prestazione; nelcaso di specie, l’importo di euro 80.000,00 era stato corrisposto prima della stipula dell’atto notarile e quindi il pregiudizio s’era già prodottoper una serie causale indipendente dall’attività del notaio; ilprimo motivo è fondato e suscettibile di assorbire la rilevanza dellaseconda censura ; osserva il Collegio come la Corte d’appello abbia condannato il notaio Franchi al pagamento della somma di euro 80.000,00 a titolo risarcitorio(pari all’importo corrisposto dalla società acquirente a titolo di caparra prima dell’intervento notarile) senza av vedersi che la sentenza di primo grado, nei confronti della quale il notaio aveva interpostoappello, si era limitata ad accogliere la domanda risarcitoria della società acquirente in relazione al solo importo di 125.000,00, corrispondenteai pagamenti effettuati in favore dei germani Brandetti ;

Udienzadel4 dicembre 2025 – R.G. n. 5930/2022 - Cons. Rel. Marco Dell’Utri nessuna specifica (e comunque ammissibile) contestazione, viceversa,era stata sollevata, dalla società acquirente, in relazione al mancato riconoscimento , da parte del giudice di primo grado, dell’ulteriore posta risarcitoria di euro 80.000,00 pari all’importo corrisposto dalla società acquirente a titolo di caparra prima dell’interventonotarile; del tutto fondatamente, pertanto, l’odiern a società ricorrente ha censurato la sentenza d’appello in relazione al quantum debeatur determinato a carico del notaio F ranchi (pari alla somma di euro 80.000,00), avendo la Corte territoriale erroneamente e, dunque, illegittimamenteesteso la propria decisione a un punto (la risarcibilità dell’importo di euro 80.000,00 corrisposto dalla società acquirente a titolo di caparra prima dell’intervento notarile) mai ritualmente devolutoalla cognizione del giudice d’appello, essendosi tutte le parti limitate, in sede di gravame, a contraddire validamente in relazione allasola questione dedotta dal F ranchi in ordine alla risarcibilità dei soli importi corrispondenti all’entità del mutuo contratto dalla parte acquirenteper l’acquisto dell’immobile compravenduto; sullabase di tali premesse, rilevata la fondatezza del primo motivo (assorbitoil secondo), dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnatain relazione al motivo accolto, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di L’Aquila, in diversa c omposizione, cui è altresì rimessodi provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio dilegittimità;

P.Q.M Accoglie il primo motivo; dichiara assorbito il secondo ; cassa la sentenzaimpugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appellodi L’Aquila, in di