Italian court dismisses tenant's claim for rent loss due to landlord's electrical work delays. Tenant failed to prove specific time loss.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.21386/2022 R.G. proposto da GUANTI MARIA NOVELLA, con domicili o digit a le ex lege ; rappresentata e difesa dall’avv. MAURIZIO DISCEPOLO (DSCMRZ59M31A271A) per procura allegata al ricorso; -ricorrente- contro ALESSANDRINI KHETTY; -intimata- avverso la sentenza della Corte d’appello di Ancona n. 402/2022 , depositata il 7aprile 2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2ottobre 2025 dal Consigliere LUIGI LA BATTAGLIA. FATTI DI CAUSA Maria Novella Guanti convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Ancona, KhettyAlessandrini, chiedendone la condanna al pagamento della somma necessaria ad adeguare l’impianto elettrico dell’immobile sito in Ancona, via Cristoforo Colombo n. 4, la cui potenza la Alessandrini aveva abusivamente incrementato durante la detenzione susseguente alla stipula di un contratto di locazione in data 25/8/2012.

Domandò, la Guanti, anche la condanna della resistente al risarcimento dal danno conseguente alla mancata utilizzazione dell’immobile dopo la cessazione del rapporto di locazione (intervenuta per recesso della conduttrice), essendo stata indotta proprio dalla difformità dell’impianto elettrico - illegittimamente modificato dalla Alessandrini - ad addivenire alla risoluzione consensuale di altro contratto di locazione, che successivamente aveva stipulato con tale Olha Dehen. Il Tribunale di Ancona dichiarò cessata la materia del contendere in ordine al ripristino dell’impianto elettrico e rigettò la domanda risarcitoria.

La sentenza venne confermata dalla Corte d’appello dorica, sul presupposto che la risoluzione consensuale del successivo rapporto locatizio non potesse dirsi causalmente collegata al contegno della precedente conduttrice, dal momento che “la circostanza che l’adeguamento dell’impianto [fosse] avvenuto solo dopo molti mesi dal rilascio dell’immobile e dalla decorrenza della nuova locazione non implica che, indipendentemente dalla disponibilità dell’Alessandrini, l’intervento non potesse essere effettuato in tempi compatibili con le esigenze locative (…)” (pag. 6 della sentenza impugnata).

Pertanto – prosegue la sentenza di seconde cure – “l’unico maggior danno equitativamente apprezzabile sarebbe quindi riferibile solo al ritardo che, nella disponibilità del bene ai fini dell’eventuale locazione o della sua decorrenza, sarebbe stato determinato dall’adeguamento dell’impianto, ritardo in concreto non quantificabile in difetto di prova del tempo impiegato dalla ditta incaricata per eseguire i lavori” (ibidem). Ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di due motivi, Maria Novella Guanti, la quale ha pure depositato una memoria, limitata a tre righe nelle quali “si riporta integralmente al ricorso confidando nell’ accoglimento delle conclusioni ivi formulate”.

Khetty Alessandrini è rimasta intimata. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo, la ricorrente deduce la violazione dell’art.112 c.p.c., sul presupposto che, “nella fattispecie in esame non era stato richiesto specificamente il risarcimento del danno derivante dal recesso d[a]l contratto da parte della sig.ra Dehen e quindi per il mancato incasso del relativo canone, ma quello dovuto all’impossibilità per il locat[ore] di poter affittare l’immobile che aveva un impianto elettrico non a norma”. Invero – prosegue la ricorrente – “a prescindere dalla risoluzione del contratto con la Dehen, l’indisponibilità del locale per fatto e colpa della Alessandrini ha successivamente precluso la possibilità di locare l’immobile a terzi fino a quando è stato eseguito l’intervento di messa a norma , che parte ricorrente peraltro non poteva eseguire in difetto dell’accertamento dello stato dei luoghi a pena di irripetibilità della spesa in conseguenza del fatto che la modificazione dell’impianto era stata sempredisconosciuta dalla sig.ra Alessandrini” ( pag. 7 e s. del ricorso).A fronte di ciò, sostiene la Guanti che la propria domanda non sia stata esaminata dal giudice di secondo grado, “in quanto non è stata presa in considerazione la mancata utilizzazione del bene in generale e quindi il danno cagionato, ma solo ed esclusivamente la risoluzione contrattuale della sig.ra Dehen”(pag. 9 del ricorso).

Nei termini in cui è formulato, il motivo è infondato, atteso che il giudice di merito si è pronunciato sulla domanda risarcitoria avanzata dalla Guanti, rigettandola sul presupposto che, una volta rientratane in possesso, la locatrice avrebbe potuto provvedere direttamente a ripristinare l’immobile “in tempi compatibili con le esigenze locative” (pag. 6 della sentenza impugnata) . Dev’essere, infatti, ribadito che “nel giudizio di legittimità va tenuta distinta l'ipotesi in cui si lamenti l'omesso esame di una domanda da quella in cui si censuri l'interpretazione che ne ha dato il giudice del merito.

Nel primo caso, si verte in tema di violazione dell'articolo 112 c.p.c. e si pone un problema di natura processuale, per la soluzione del quale la S.C. ha il potere-dovere di procedere all'esame diretto degli atti onde acquisire gli elementi di giudizio necessari ai fini della pronuncia richiesta. Nel secondo caso, invece, poiché l'interpretazione della domanda e l'individuazione del suo contenuto integrano un tipico accertamento di fatto riservato, come tale, al giudice del merito, in sede di legittimità va solo effettuato il controllo della correttezza della motivazione che sorregge sul punto la decisione impugnata” (Cass., n. 30684/2017; conf., Cass., n. 7932/2012).

Nella specie, la Corte d’appello non ha omesso di pronunciarsi sulla specifica voce di danno invocata dalla locatrice (quella relativa all’impossibilità di “mettere a frutto” l’immobile dopo che era stato rilasciato dalla Alessandrini), ma - come detto - ha rigettato la domanda, ritenendo non raggiunta la prova “del tempo impiegato dalla ditta incaricata per eseguire i lavori” (pag. 6); prova, invece, indispensabile per istituire un collegamento causale tra l’abusiva modificazione dell’impianto elettrico e la temporanea impossibilità di destinare il bene ad un nuovo rapporto di locazione.

2. Il secondo motivo di ricorso è rubricato “violazione e falsa applicazione degli artt. 1578, 1590, 2043c.c., 112, 115, 116 c.p.c., 2697 c.c.”, e censura la sentenza impugnataper non aver la Corte d’appello considerato che la violazione, da parte della Alessandrini, dell’art. 1590 c.c. e il successivo rifiuto della medesima, fino al novembre del 2020, di procedere al ripristino dell’impianto elettrico avevano reso impossibile locare nuovamente l’immobile, senza che la ricorrente potesse “procedere personalmente alla sistemazione dell’impianto elettrico, altrimenti non avrebbe più potuto provare l’illegittimità della condotta di controparte, avendo modificato lo stato dei luoghi” (pag. 13 del ricorso).

Il motivo è infondato. Secondo Cass., n. 6596/2019, “ qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delleopere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto -da parte di terzi -richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori”.

Nella motivazione di tale ordinanza si legge: “i l periodo di indisponibilità dell'immobile reso necessario dall'urgenza del restauro, è dalla giurisprudenza di questa Corte equiparato quoad effectum alla ritardata restituzione dell'immobile, con la conseguenza che spetterà per tale periodo al proprietario "il corrispettivo convenuto", ai sensi dell'art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno, che grava sul locatore”(Cass., n. 6596/2019, in motivazione).Nel solco di tale principio, la sentenza in questa sede impugnata - come già osservato in relazione al primo motivo - ha negato il risarcimento per ra gioni che prescindono dalle vicende afferenti al successivo contratto di locazione con la Dehen, ovvero - lo si ripete - per l’impossibilità di determinare il tempo necessario all’adeguamento dell’impianto precedentemente modificato dalla conduttrice; statuizione, quest’ultima, che non è stata adeguatamente censurata dalla ricorrente, dovendo inevitabilmente ascriversi all’autoresponsabilità di quest’ultima la scelta di restare inerte a fronte del rifiuto della Alessandrini di provvedere al ripristino dell’impianto.

3. Il ricorso dev’essere, pertanto, rigettato, senza alcuna statuizione in ordine alle spese, essendo rimastaintimata la Alessandrini. P.Q.M Rigetta il ricorso. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito, da parte della ricorrente, dell’ulteriore impor