Cassation court quashes appeal judgment for lack of reasoning regarding client's knowledge of servitude.

C ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.9034/2023 R.G. proposto da VALBASENTO LAVORI S.R.L., in persona del legale rappresentante in carica, elettivamente domiciliata in ROMA alla via AGOSTINO DEPRETIS, presso lo studio dell’avvocato DOTTO MASSIMO FRANCESCO (DTTMSM63B03H501R) che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato PACI MARZIA (PCAMRZ67P49D612V), con domiciliazione telematica come per legge; -ricorrente – contro NOBILE VITO, rappresentato e difeso d a ll’avvocato FRANCIONE EUSTACHIO MAURO (FRNSCH57C04D547V), con domiciliazione telematica come in atti -controricorrente e ricorrente incidentale – avverso la SENTENZA d ella CORTE d 'APPELLO di POTENZA n. 568/2022depositata in data 11/10/2022 .

R.g. n. 9034 del 2023 Ad. 24/09/2025; estensore: C. Valle Udita la relazione svolta,nella camera di consiglio del 24/09/2025 , dal Consigliere relatore Cristiano Valle. FATTI DI CAUSA La Valbasento Lavori S.r.l. al fine asserito di creare un centro turistico residenziale in agro del Comune di Garaguso (MT), acquistò, in data 26/11/2013, da tal Antonio Parisi, con atto per notaio Vito Nobile, alcuni terreni con entrostanti fabbricati, questi in evidente stato di abbandono. La Valbasento Lavori S.r.l. successivamente apprese, con una autonoma ispezione catastale, che uno dei detti terreni era, prima dell’atto di compravendita, gravato da servitù di elettrodotto risalente al 1996 e modificata nel 2012 ( precisamente il 21/11/2012), ossia un anno prima del rogito, per atto privato ricevuto da un altro notaio, ancora valida, e conve n ne , pertanto, in giudizio il notaio Nobile dinanzi al tribunale di Matera al fine di ottenerne la condanna al risarcimento dei danni, pari a oltre centomila euro.

Il notaioNobile si costituì in giudizio e dedusse di avere effettuato la visura definitiva un’ora prima della stipulazione dell’atto di compravendita e di avere , comunque, fornito tutta la documentazione ipotecaria e catastale alle parti senza che la Valbasento Lavori S.r.l., e per essa i rappresentanti presenti alla stipuladell’atto con il Parisi, eccepissero alcunché ; dedusse, inoltre, che la servitù in parola era “apparente”, perfettamente visibile a chiunque si fosse recato sul terreno, ivi compresi i tecnici della ValbasentoLavori S .r.l. che , prima dell’acquisto avevano redatto uno studio di fattibilità per la struttura turistico-ricettiva.

Il Tribunale di Matera rigettò la domanda. La Valbasento Lavori S.r.l. propose appello. Il notaio Nobile resistette in fase d’impugnazione. La Corte d’appello di Potenza, con la sentenza n. 568 dell’11/10/2022, ha accolto parzialmente l’impugnazione liquidando R.g. n. 9034 del 2023 Ad. 24/09/2025; estensore: C. Valle in favore della società appellante la somma (€ 1.532,57), maggiorata di interessi e rivalutazione, corrisposta dalla stessa a titolo di competenze professionali al notaio. Avverso la sentenza della Corte territoriale propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, la Valbasento Lavori S.r.l.

Il notaio Nobile risponde con controricorso, contenente ricorso incidentale con due motivi. Entrambe le parti hanno depositato memoria per l’adunanza camerale del 24/09/2025, alla quale il ricorso è stato trattenuto per la decisione. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.I motivi del ricorso principale sono i seguenti . Primo motivo: ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., nullità della sentenza per avere la Corte di Appello di Potenza erroneamente motivato la propria decisione. La Corte d’appello ha fondato la propria decisione –in punto di quantificazione del danno ‒sulla base dell’errato presupposto che la Valbasento Lavori S.r.l. avesse dato atto in giudizio di avere avuto contezza dell’esistenza della servitù prima della stipula dell’atto e che avrebbe acquisito il bene nonostante tale conoscenza.

Secondo motivo: ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio consistente “nella prova fornita dalla ricorrente di non aver avuto contezza dell‘esistenza della servitù prima della stipula dell’atto e che non avrebbe acquisito il bene nonostante tale conoscenza”.Il motivo ha lo stesso contenuto censorio del primo, nell’ottica dell’omesso esame di fatto decisivo ed è proposto in via subordinata, ossia nell’ipotesi in cui il primo motivo di ricorso sia disatteso. 2.I motivi del ricorso incidentale sono i seguenti:

Primo motivo: violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonchè degli artt. 1175, 1176, 2230 e 2236 c.c. ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.per avere la Corte d’appello R.g. n. 9034 del 2023 Ad. 24/09/2025; estensore: C. Valle ritenuto l’inadempimento contrattuale del notaio Nobileper non aver informato le parti del contenuto delle visure, pur dando atto, nella stessa sentenza impugnata, sia dell’intervenuta esecuzione delle visure stesse da parte del notaio sia della conoscenza da parte dell’acquirente, già prima del rogito, dellaservitù di elettrodotto.

Secondo motivo: violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonchè degli artt. 1218, 1223, 1224, 1225, 1226, 2230 e 2236 c.c. ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c., per avere la Corte d’appello, pur ritenendo non risarcibili i danni reclamati dalla Valbasento Lavori S.r.l. , po sto a carico del notaio i danni rappresentati dal suo inesatto adempimento rispetto all’obbligazione contrattuale assunta, in misura corrispondente al compenso percepito, oltre interessi e rivalutazione ed oltre alle spese di lite. 3.Il primo motivo del ricorso principale è fondato.

La Corte d’appello ha ritenuto, alla pag. 8 della motivazione,che la Valbasento Lavori S.r.l. non aveva mai affermato di non avere avuto conoscenza del vincolo gravante sul terreno. L’assunto è erroneo, in quanto fondato su di un’erronea lettura degli atti di causa. Dall’esposizione del motivo di ricorso in esame, che riporta i brani salienti degli atti processuali di merito qui rilevanti, e che può essere effettuata da questa Corte, in quanto è fatto valere un vizio di attività processuale, risulta che la Valbasento Lavori S.r.l. ha costantemente affermato, negli atti delle fasi di merito, di non essere stata a conoscenza del vincolo di servitù di elettrodotto gravante sul terreno e che se ne fosse stata a conoscenza non si sarebbe determinata all’acquisto.

La Corte territoriale, viceversa, ritiene, alla fine della pag. 8 della motivazione, che la società non aveva mai affermato di non essere a conoscenza del vincolo gravante sul terreno, e da ciò fa derivare, trattandosi di un comportamento sostanzialmente giudicato in termini di colpa, la riduzione della posta risarcitoria a carico del notaio rogante. R.g. n. 9034 del 2023 Ad. 24/09/2025; estensore: C. Valle In tal modo la Corte territoriale attribuisce alla Valbasento Lavori S.r.l. una condotta colposa causativa in parte del danno dalla stessa riportato, in sostanziale applicazione dell’art. 1227, primo comma, c.c. elidendo, in tal modo, in gran parte, la responsabilità del notaio Nobile, con conseguente riconoscimento della sola posta risarcitoria corrispondente all’esborso sostenuto per retribuire l’opera del professionista.

La decisione della Corte territoriale sul punto è frutto di lettura ed esame degli atti processuali no n idone i e sfocia in una motivazione viziata, quantomeno sotto il profilo della apoditticità e della perplessità e, in ultima analisi, dell’intrinseca contraddittorietà. Invero tale vizio nel tessuto della motivazione consiste nell’avere la Corte di merito, in modo generico e apodittico, valorizzato, ai fini della diminuzione dell’entità del risarcimento a carico del professionista - derivante dal suo accertato inadempimen to all’obbligo di informazione nei confronti delle parti stipulanti l’atto di compravendita - un’asserita sostanziale affermazione di consapevolezza in capo all’attuale ricorrente dell’esistenza del vincolo, consapevolezza, peraltro, che non risulta mai essere stata affermata dalla difesa della Valbasento Lavori S.r.l., facendone derivare, in ultima analisi, la conoscenza, in capo alla Valbasento Lavori S.r.l., della servitù di elettrodotto.

In tal modo si è concretizzato il vizio di errore di attività, rilevante ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c. in relazione all’art. 132, secondo comma, n. 2, c.p.c., posto che (Cass. n. 7090 del 3/03/2022; Cass. n. 22598 del 25/09/2018; Cass. n. 23940 del 12/10/2017) l’obbligo di motivazione, previsto in via generale dall'art. 111, sesto comma, della Costituzione e, nel processo civile, dall'art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., è violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o, come nella specie intrinsecamente contraddittoria, ovvero essa risulti del tutto inidonea ad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni R.g. n. 9034 del 2023 Ad. 24/09/2025; estensore:

C. Valle della decisione (per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile). Nella specie, la motivazione risulta affetta da affermazioni inconciliabili, poiché se la Valbasento lavori S.r.l. era a conoscenza della servitù di elettrodotto prima della stipula dell’atto la responsabilità del notaio era conseguentemente esclusa, per avere avuto la detta società acquirente acquisito la consapevolezza del vincolo di inedificabilità del terreno a prescindere dall’attività di informazione del professionista.

Il primo motivo di ricorso è, quindi,accolto.

4. Il secondo motivo del ricorso principale e i motivi del ricorso incidentale risultano, conseguentemente assorbiti, poiché il secondo motivo del ricorso principale è posto in via espressamente subordinata rispetto al primo, mentre i due motivi del ricorso incidentale presuppongono l’accertamento dell’inadempimento del professionista e l’incidenza dello stesso sul diritto al compenso.

5. La sentenza impugnata è, pertanto, cassata, in quanto sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c.e la decisione sulle censure di cui ai motivi del ricorso principale e incidentale dichiarati assorbiti è rimessa a l giudizio di rinvio, che dovrà essere effettuato dinanzi alla Corte d’appello di Potenza, in diversa composizione, alla quale la causa è rinviata. P.Q.M La Corte accoglie il primo motivo di ricorsoprincipale, assorbit i il secondo motivo di detto ricorso e il ricorso incidentale ; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto; rinvia alla Corte di appello di Potenza in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma,