Italian court dismisses appeal on tenant's right of retention against new property owner due to lack of good faith notice.

ha pronunciato la seguente ORDINANZAINTERLOCUTORIA sul ricorso iscritto al n.2489/2022 R.G. proposto da : CELI ELSA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA TIBERIO IMPERATORE 15, presso lo studio dell’avvocato ANDREA MONTI (MNTNDR65A26H501K) che la rappresenta e difende -ricorrente- contro FOSCOLO FONTICOLI ARMANDO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MAGNAGRECIA 13, presso lo studio dell’avvocato SEBASTIANO DI LASCIO (DLSSST39E02I907Z) che lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di ROMA n. 7010/2021depositata il 25/10/2021 .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/10/2025 dal Consigliere LAURA GIRALDI. considerato che • Con sentenza in data 13.10.2021 la Corte d’Appello di Roma, in parziale accoglimento dell’appello proposto da Foscolo Fonticoli Armando nei confronti di Celi Elsa, rigettava la domanda di risarcimento dei danni proposta in primo grado dalla Celi, aggiudicataria di un immobile in Roma via Sannio, a causa del mancato rilascio di esso a seguito della cessazione del precedente rapporto di locazione ad uso non abitativo; la Corte rilevava infatti che erroneamente il Tribunale di prima istanza aveva riconosciuto l’esistenza di un’occupazione abusiva del Foscolo dopo la cessazione del rapporto locatizio nonostante al conduttore non fosse stata corrisposta l’indennità di avviamento ex art.34 l.392/78.

• L’appellante in sede di appello aveva dedotto la legittimità della propria detenzione fino a che la locatrice non avesse versato l’indennità di avviamento, pagamento mai effettuato anche a seguito dell’instaurazione di procedura esecutiva nei confronti della stessa locatrice da parte di terzo all’esito della quale la Celi era divenuta aggiudicataria dell’immobile già locato. • La convenuta appellata, costituitasi, aveva contestato l’assunto assumendo l’indebita occupazione dell’immobile ed il conseguente obbligo di risarcimento del danno in favore dell’aggiudicataria estranea al rapporto locativo.

• Avverso la pronuncia della Corte d’Appello di Roma Celi Elsa ha proposto ricorso assumendo la violazione e falsa applicazione dell’art.360 c.1 n.3 c.p.c. in relazione agli artt.115 e 116 c.p.c. richiamando le osservazioni già svolte innanzi al Tribunale, ribadendo la propria estraneità al rapporto di locazione e l’assenza pertanto a suo carico dell’obbligo di versare l’indennità di avviamento con conseguente illegittima occupazione da parte del Foscolo Fonticoli dell’immobile da essa acquistato all’esito della procedura esecutiva; ha lamentato altresì la nullità della sentenza per inconciliabilità delle affermazioni esposte a suffragio della decisione e per aver omesso il giudice di secondo grado di condannare l’occupante almeno al pagamento di importo corrispondente al canone dovuto.

• Il controricorr ente ha rilevato nuovamente l’assenza di illegittima occupazione sino a che non fosse stata a lui versata la indennità di cui all’art. 34 l.392/78 e la piena condivisibilità delle argomentazioni svolte dal giudice dell’impugnazione. • Nell’imminenza dell’udienza odierna è sopravvenuto impedimento del relatore designato ed è stato designato altro relatore. • Il ricorso pone la questione, di rilevanza nomofilattica, se il diritto di ritenzione che spetta al conduttore dell’immobile in locazione commerciale in caso di mancato pagamento dell’indennità di avviamento possa essere esercitato anche nei confronti dell’acquirente o dell’aggiudicatario dell’immobile.

• Ciò premesso, mancando la prova del buon fine della comunicazione della fissazione dell’udienza odierna al controricorrente, è pertanto necessario disporre il rinvio della decisione del ricorso a nuovo ruolo, anche ai fini della fissazione dello stesso in pubblica udienza P.Q.M La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo. Così