Italian court dismisses appeal on preliminary contract breach, remands case to clarify legal nature of occupation fees.

nunciato la seguente O R D I N A N Z A sul ricorso n. 17771/21proposto da: -) PICO MIR s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore ; Buffoni Renza, Neri Alessandro, Neri Enricoe Padelletti Andrea, tutti domiciliatiex lege all’indirizzo PEC del proprio difensore , difes i dall'avvocato Giuliano Scarselli; -ricorrenti - contro -) Sinergy s.r.l. in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore, domiciliato ex lege all’indirizzo PEC del proprio difensore , difeso dagli avvocatiCarlo De Marchi, Rodolfo Valdina e Pier Francesco Valdina; -controricorrente - avverso la sentenza della Corte d’appello diPerugia 12 maggio 2021 n. 280 ; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25 febbraio 2025dal Consigliere relatore dott.

Marco Rossetti; FATTI DI CAUSA 1. Nel 2015 la società Sinergy s.r.l. convenne dinanzi al Tribunale di Perugia la società Pico Mir s.r.l., Andrea Padelletti, Renza Buffoni, Enrico Neri ed Alessandro Neri, esponendo che: -) per molti anni aveva condotto in locazione, ad uso commerciale, un locale di proprietà della società Pico Mir sito a Firenze; -) scaduto il contratto, e non volendo la Pico Mir perpetuare la locazione, il 27.6.2008 la Sinergy ed i quattro soci della Pico Mir (Andrea Oggetto:collegamento negoziale - interpretazione e qualificazione dei patti contrattuali - valutazione complessiva del comportamento delle parti -necessità.

N.R.G.: 17771/21 Camera di consiglio del 25 febbraio 2025 Padelletti, Renza Buffoni, Enrico Neri ed Alessandro Neri ) stipularono un contratto preliminare di vendita delle quote sociali della Pico Mir da essi detenute; -) il contratto preliminare prevedeva che parte del prezzo sarebbe stata pagata dalla Sinergy in rate mensili e che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato dopo tre anni, nel 2011; -) contestualmente alla stipula del suddetto contratto preliminare di vendita, la Pico Mir e la Sinergy stipularono un contratto di comodato, in virtù del quale la prima concesse alla seconda l’uso (formalmente) gratuito dell’immobile per tre anni; -) tuttavia, i promittenti venditori non adempirono gli obblighi scaturenti dal preliminare; in particolare non consegnarono alla società promissaria acquirente i documenti dimostrativi della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile; -) scaduto il triennio di durata del contratto di comodato, ed essendo rimasta la Sinergy nella detenzione dell’immobile, la Pico Mir aveva preteso ilpagamento di una indennità mensile per l’occupazione di esso.

Premessi questi fatti, la Sinergy formulò due domande:

a) la prima nei confronti di Andrea Padelletti, Renza Buffoni, Enrico Neried Alessandro Neri, rispetto ai quali chiese la pronuncia d’una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., la quale trasferisse la proprietà delle quote sociali della Pico Mir promesse in vendita; tale domanda in corso di causa fu modificata in domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare;

b) la seconda nei confronti della Pico Mir, rispetto alla quale chiese una sentenza di accertamento negativo dell’obbligo della Sinergy di versare alcunché alla Pico Mir a titolo di indennità di occupazione.

2. Tutti i convenuti si costituirono eccependo l’incompetenza per territorio del Tribunale di Perugia; nel merito dedussero di avere fornito alla promissaria acquirente i documenti richiesti; che fu la Sinergy a sottrarsi all’obbligo di stipulare il contratto definitivo; che in seguito alla renitenza della Sinergy a comparire dinanzi al notaio nel giorno e nell’ora fissati per la N.R.G.: 17771/21 Camera di consiglio del 25 febbraio 2025 stipula del definitivo , i quattro promittenti venditori legittimamente erano receduti dal contrattopreliminare, ai sensi dell’art. 1385 c.c..

3. Con sentenza 26.9.2017 il Tribunale di Perugia dichiarò risolto il contratto preliminare di vendita delle quote sociali per inadempimento dei promittenti venditori; dichiarò cessata la materia del contendere rispetto alla domanda di accertamento negativo (così la sentenza, p. 2; il ricorso a p. 3 parla di “rigetto”). La sentenza fu appellata da tutte le parti.

4. Con sentenza 12.5.2021 n. 280 la Corte d’appello di Perugia: -) rigettò l’appello dei promittenti venditori; -) accolse l’appello della Sinergy e dichiarò da questa non dovuta alcuna somma alla Pico Mir a titolo di indennità di occupazione. Per quanto qui rileva la Corte d’appello affermòche:

a) correttamente il Tribunale di Perugia ritenne sussistente la propria competenza ratione loci; il contratto infatti doveva ritenersi concluso nel Comune di Torgiano (PG), sede della Sinergy, dove quest’ultima società aveva ricevuto a mezzo fax una copia del contratto sottoscritta dai quattro promittenti venditori, qualificata dalla Corte territoriale come “accettazione”;

b) correttamente il T ribunale aveva ritenuto sussistente l’inadempimento dei promittenti venditori, perché la “ rappresentazione catastale dell’immobile non corrispondeva alla situazione di fatto esistente al momento della stipula del contratto preliminare, con conseguente incommerciabilità del bene”;

c) dopo la scadenza del contratto di comodato, la Sinergy era rimasta legittimamente nel possesso dell’immobile, fidando nell’imminente stipula del contratto definitivo, poi non avvenuta per fatto e colpa dei promittenti venditori. N.R.G.: 17771/21 Camera di consiglio del 25 febbraio 2025 5. La sentenza d'appello è stata impugnata per Cassazione dalla Pico Mir s.r.l. e da Andrea Padelletti, Renza Buffoni, Enrico Neri ed Alessandro Neri con ricorso unitario, con ricorso fondato su quattro motivi. La Sinergy ha resistito con controricorso. Ambo le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Col primo motivo è denunciata la violazione degli artt. 1326 c.c.; 18, 19 e 20 c.p.c.. I ricorrenti sostengono che erroneamente è stata ritenuta dalla Corte d’appello la competenza per territorio del Tribunale di Perugia ai sensi dell’art. 20 c.p.c.. Formulano al riguardo una tesi che si può così riassumere: -) se le parti di un contratto se ne scambiano a mezzo fax il testo, deve presumersi che l’accordo sia già stato raggiunto; -) la trasmissione a mezzo fax del clausolario contrattuale, pertanto, non è equiparabile allo scambio di proposta ed accettazione; -) di conseguenza la circostanza che la società Pico Mir ricevette presso la propria sede a Torgiano, a mezzo fax, il testo del contratto, non consentiva di concludere che ivi il proponente avesse avuto notizia della accettazione, e che di conseguenza ivi si fosse concluso il contratto ex art.1326 c.c.. 1.1.

Il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 366, n. 6, c.p.c.. Essa infatti si fonda su due documenti (gli atti scambiati a mezzo fax tra le parti) dei quali i ricorrentinon trascrivono né riassumono indirettamente (in questo secondo caso indicando la parte del documento oggetto dell’indiretta riproduzione) il contenuto essenziale, mentre, quanto al fax cui ha fatto riferimento la sentenza impugnata non ne forniscono la c.d. localizzazione. 1.2. Ad abundantiam, non sarà superfluo aggiungere che la Corte d’appello ha accertato i seguenti fatti: -) il rappresentante della Sinergy sottoscrisse il testo del contratto e ne inviò una copia a mezzo fax ai quattro promittentivenditori;

N.R.G.: 17771/21 Camera di consiglio del 25 febbraio 2025 -) i quattro promittenti venditorisottoscrissero la copia già firmata dal rappresentante della Sinergy, e la inviarono a mezzo fax alla sede di quest’ultima. Ha di conseguenza, qualificato il fax della Sinergy come “proposta”, e quello dei promittenti venditori come “accettazione” (p. 4, penultimo capoverso, della sentenza impugnata). L’art. 1326 c.c. non è dunque stato violato, perché la Corte territoriale ha ravvisato il luogo di conclusione del contratto in quello ove il proponente ha avuto notizia dell’accettazione; né, del resto, i ricorrenti hanno formulato censure avverso l’interpretazione e la qualificazione dei due atti qualificati come prenegoziali dalla Corte d’appello.

Essi si sono limitati, su questo punto, a dedurre che “lo scambio a mezzo fax di un contratto già concordato non costituisce proposta contrattuale”. Trattasi tuttavia di affermazione apodittica: stabilire se un qualunque scritto, con o senza elencazione dei patti contrattuali, costituisca o meno una “proposta” è giudizio sintetico a posteriori, non analitico a priori. Non è esatto affermare a priori che un certo documento non sia una proposta sol perché contenga i patti contrattuali; è possibile solo a posteriori, avuto riguardo al contenuto di quel documento ed alla condotta delle parti, stabilire se costituisca un invito a trattare, una puntuazione, una proposta contrattuale.

2. Col secondo motivo i ricorrenti censurano la sentenza d’appello nella parte in cui ha ritenuto sussistente il loro inadempimento. Prospettano la violazione degli artt. 244e 253 c.p.c.; 1455 e 2697 c.c.. Il motivo, se pur formalmente unitario, contiene plurime censure così riassumibili:

a) la Corte d’appello ha ricavato la prova della difformità urbanistica dell’immobile già condotto in locazione dalla Sinergy dalla prova testimoniale, là dove una difformità urbanistica è un giudizio e non può essere domandato ad un testimone , ma poteva desumersi solo da una consulenza d’ufficio; N.R.G.: 17771/21 Camera di consiglio del 25 febbraio 2025 b) la consegna della documentazione catastale non formava oggetto d’una clausola risolutiva espressa, sicché la mancata consegna di essa non legittimava la risoluzione del contratto;

c) la suddetta documentazione era stata comunque offerta a maggio del 2012, e quindi il non averla tempestivamente fornita non costituiva un inadempimento “grave” ex art. 1455 c.c., idoneo come tale a giustificare l’accoglimento della domanda di risoluzione ; tanto più in un caso in cui oggetto del contratto preliminare non era l’immobile, ma solo le quote d’una società di capitali. Osservano i ricorrenti che il giudizio di “non scarsa importanza” dell’adempimento ex art. 1455 c.c. deve essere rispettoso di vari parametri, tra i quali:

a) l’accertamento che l’inadempimento sia tale da rendere inutile l’esecuzione tardiva;

b) la comparazione delle circostanze dell’inadempimento rispetto alla natura ed all’oggetto del contratto. 2.1. La censura sub(a) è inammissibile perché investe la valutazione delle prove. È comunque anche infondata, perché il riferire se la planimetria d’un immobile corrisponda alla sua consistenza reale non è un giudizio. E comunque, quand’anche avesse costituito un giudizio, non risulta che in primo grado sia stata eccepita l’inammissibilitàdel relativo capitolo di prova, né che il giudizio di ammissione di quella prova abbia formato oggetto di impugnazione.

Pertanto, una volta ammesso senza contestazioni un certo capitolo di prova testimoniale, in tesi inammissibile, non può ascriversi a vizio della sentenza l’utilizzo, ai fini della ricostruzione dei fatti, delle risposte date dal testimone a quel capitolo. La censura è, inoltre, infondata perché la prova della difformità tra mappe catastali e stato di fatto dell’immobile è stata desunta dalla Corte d’appello anche da prove documentalie non solo testimoniali. 2.2. La censura sub(b) è manifestamente infondata, e forse temeraria. La risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. esige soltanto che l’inadempimento sia “di non scarsa importanza”, e dunque non v’era N.R.G.: 17771/21 Camera di consiglio del 25 febbraio 2025 necessità, per dichiarare il contratto risolto, che la consegna dei dati catastali aggiornati formasse oggetto d’una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c.. 2.3.

La censura sub(c) è inammissibile. I ricorrenti denunciano la violazione dell’art. 1455 c.c.. Ma, da un lato, lo stabilire se un inadempimento sia o non sia “di non scarsa importanza” ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto costituisce un accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità; dall’altro lato, quel che più rileva, la scarna illustrazione di questa censura (p. 11, secondo capoverso, del ricorso) si riduce ad una serie di enunciazioni astratte di princìpi di diritto, non correlate al caso concreto. I ricorrenti, d’altro canto, si disinteressano della motivazione enunciata dalla sentenza alle pagg. 6-7 ea tale disinteresse non può supplire questa Corte procedendo ad un esame d’ufficio degli atti evocati da essa in difetto di attività di critica dei ricorrenti e, dunque, di una censura.

3. Col terzo motivo è denunciata la violazione degli artt. 1362, 1366, 1374, 1375 e 1385 c.c.. Questo motivo investe la sentenza d’appello nella parte in cui ha condannato i promittenti venditori alla restituzione del doppio della caparra. L’illustrazione del motivo si può così riassumere: -) nel contratto preliminare di cessione di quote fu stabilito che la promissaria acquirente avrebbe versato ai promittenti venditoriuna caparra di euro 432.000, divisain 36 rate mensili di euro 12.000 ciascuna; -) contestualmente, la Pico Mir concesse l’immobile in comodato (formalmente) gratuito alla Sinergy per tre anni; -) la valutazione unitaria dei due negozi, chiaramente collegati , avrebbe dovuto indurre la Corte d’appello a ritenere che la somma qualificata dalle parti come “caparra” in realtà tale non era, ma rappresentava il corrispettivo del godimento dell’immobile per il triennio intercorrente tra la stipula del preliminare e quella del definitivo, corrispettivo che sarebbe stato imputato a diffalco del prezzod’acquisto;

N.R.G.: 17771/21 Camera di consiglio del 25 febbraio 2025 -) pertanto, non essendo stata pagata dalla promissaria acquirente nessuna caparra, i promittenti venditori non potevano essere condannati a restituirne il doppio. 3.1. Il motivo è fondato. La Corte d’appello ha confermato la condanna dei promittenti venditori al pagamento di euro 864.000, osservando: “il chiaro tenore letterale del contratto preliminare [ afferma ] che l’acconto di euro 432.000 veniva versato a titolo di caparra confirmatoria”. La Corte d’appello, dunque, si è arrestata alla lettera del contratto preliminare di vendita delle quote societarie.

Ha dunque trascurato sia l’esistenza del parallelo contratto di comodato; sia la singolare modalità di pagamento d’una caparra dilazionata in tre anni; sia la circostanza che il rateo della “caparra” fosse pari al canone fino ad allora pagato dalla Sinergy per la locazione del medesimo immobile. Così giudicando, la Corte d’appello ha effettivamente violato l’art. 136 2, secondo comma,c.c., per non avere tenuto della condotta complessiva delle parti.

4. Col quarto motivo è prospettata la violazione degli artt. 1227 e 1460 c.c.. Il motivo investe il capo di sentenza col quale - in accoglimento dell’appello incidentale proposto dalla Sinergy - la Corte d’appello ha statuito che nessuna indennità d’occupazione era dovuta dalla Sinergy alla Pico Mir, per il periodo di tempo nel quale la prima rimase nel possesso dell’immobile tra la scadenza del comodato(novembre 2011) e la riconsegna (giugno 2012). Osservano i ricorrenti che delle due l’una: -) se si privilegia l’apparenza, la Sinergy deteneva l’immobile a titolo di comodato; sicché, una volta scaduto il comodato, la sua occupazione era divenuta sine titulo, e per ciòsolo era tenuta al pagamento d’una indennità di occupazione; -) se si privilegia la sostanza, la Sinergy deteneva l’immobile a titolo di locazione (ovvero, in subordine, di vendita a rate o rent to buyche dir si N.R.G.: 17771/21 Camera di consiglio del 25 febbraio 2025 voglia); sicché in questo caso il pagamento del corrispettivo per il godimento sarebbe stato dovuto sino alla riconsegna. 4.1.

Il motivo è fondato. La Corte d’appello doveva stabilire se la Sinergy, rimasta sei mesi nel possesso d’un immobile dopo la scadenza del comodato, dovesse pagare alcunché alla Pico Mir, proprietaria dell’immobile. Lo ha escluso dichiarando di ritenere “fondati” gli argomenti svolti dall’appellante incidentale Sinergy, e cioè:

a) scaduto il contratto di comodato, la Sinergy poteva restare nel possesso dell’immobile senza pagare alcunché “ex art. 1460 c.c.”;

b) se la Sinergy avesse rilasciato subito l’immobile, ciò avrebbe “aggravato gli oneri a carico degli inadempimenti [promittenti] venditori, venendo meno all’onereprescritto dall’art. 1227 c.c.”. La Corte d’appello ha ritenuto fondati tali argomenti con la seguente motivazione: “il contratto di comodato era strettamente collegato al contratto preliminare di cessione delle quote, in quanto era evidente la volontà delle parti di garantire la permanenza della Sinergy fino alla stipula del contratto definitivo”. 4.2. Trattasi di motivazione imperscrutabile e perciò incomprensibile.

In primo luogo,è fuori luogo il richiamo all’art. 1460 c.c., dal momento che non risulta mai sollevata formalmente dalla Sinergy una eccezione di inadempimento (cfr. la memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c., depositata dalla Sinergy). In secondo luogo, ilcreditore dell’obbligazione di restituzione dell’immobile era la Pico Mir, mentre i debitori dell’obbligo di stipulare il contratto preliminare erano i soci di essa. La Corte d’appello ha dunque ammesso la possibilità di sollevare l’eccezione di inadempimento nei confronti di persona diversa dal creditore della controprestazione.

In terzo luogo, quel che più rileva: l’eccezione di inadempimento serve a paralizzarela domanda di esecuzione del contratto, ma nel caso di specie la N.R.G.: 17771/21 Camera di consiglio del 25 febbraio 2025 Pico Mir (formalmente comodante) non ha mai formulato una simile domanda. 4.3. Non meno incomprensibileè il richiamo all’art. 1227 c.c.. La Corte d’appello, condividendo sul punto il corrispondente motivo d’appello, in sostanza ha ritenuto che l’occupante sine titulo d’un immobile nulladebba al proprietario se , rilasciandolo , l’occupante patisca un danno del quale il proprietario dovrà rispondere.

Trattasi d’un perfetto esempio d’aporia zenoniana, in quanto: a)se al momento della richiesta di rilascio d’un immobile da parte del proprietario la restituzione è effettivamente dovuta e non avviene, l’occupante stesso versa in una condizione di illegittimità, e per ciò solo nessun risarcimento potrebbe mai pretendere per effetto del rilascio forzoso: in tal caso dunque l’art. 1227 c.c. non viene in gioco;

b) se al momento della richiesta di rilascio d’un immobile da parte del proprietario la restituzione non è dovuta, ciò non scioglie il problema dell’indennità d’occupazione, in quanto la legittimità dell’occupazione non ha per corollario la gratuità della stessa. Nell’uno come nell’altro caso, pertanto, il riferimento alla “condotta colposa del creditore” ex art. 1227 c.c. compiuto dalla Corte d’appello per motivare la propria decisione ha costituito una falsa applicazione di tale norma. 4.4. Una perfetta tautologia, infine, è il secondo capoverso del foglio 8 della sentenza d’appello.

Ivi in sostanza si afferma che era volontà delle parti lasciare la Sinergy nel possesso dell’immobile sino alla stipula del contratto definitivo, e quindi “la Sinergy è rimastanel legittimo possesso dell’immobile”. Il che significa null’altro che spiegare un concettocol concetto stesso. Il punto di diritto che la Corte era chiamata a stabilire, infatti, non era se la detenzione dell’immobile fosse legittimanel momento in cui ebbe inizio, ma era stabilire se per quell’occupazione fosse dovuto un compenso al proprietario anche per il periodo di tempo successivo alla scadenza del N.R.G.: 17771/21 Camera di consiglio del 25 febbraio 2025 rapporto formalmente qualificato come “comodato”: valutazione che è sostanzialmente mancata nella sentenza impugnata. 4.5.

Spetterà al giudice del rinvio sanare le mende sopra evidenziate, in particolare:

a) qualificando sub specie iuris il rapporto intercorso tra tutte le parti alla luce del loro comportamento complessivo e degli interessi concretamente perseguiti;

b) motivando in modo esaustivo sulla natura giuridica del pagamento qualificato dalle parti come “caparra”;

c) motivando in modo esaustivo sulle ragioni per le quali riterrà che sia o non sia dovuta l’indennità di occupazione domandata dalla società proprietaria dell’immobile.

5. Le spese del presente giudizio di legittimità saranno liquidate dal giudice del rinvio. P.Q.M la Corte di cassazione: (-) rigetta il primo motivo di ricorso; dichiara inammissibile il secondo motivo di ricorso; (-) accoglie il terzo ed il quarto motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione