Italian Supreme Court quashes appeal judgment for insufficient reasoning on lease clause interpretation and burden of proof.

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 21795/2022R.G., proposto da PEPÈs.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. Mario Rosati che la rappresenta e difende, giusta la procura in calce al ricorso, elettivamente domiciliata in Roma, Viale Liegi, 2, presso il suo studio(pec: mariorosati@ordineavvocatiroma.org); -ricorrente- nei confronti di Auto Sport s.a.s. di Troiano S. e C.; -intimata- per la cassazione della sentenza n. 3370/2022della CORTE D’APPELLO di ROMApubblicata il 18maggio 2022;

CC 7 novembre2024 Ric. 21795del 2022 Pres. A. Scrima Rel. I.Ambrosi udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7 novembre 2024 dallaConsigliera dr.ssa Irene Ambrosi. Fatti di causa 1.La Corte d'appello di Roma con la sentenza qui impugnata rigettava il gravame proposto dalla società PEPÈ s.r.l. con cui questa contestava il rigetto sia della domanda riconvenzionale di condanna al risarcimento danni arrecati al proprio immobile concesso in locazione alla società Auto Sport s.a.s di Troiano S.e C. sia di quella di condanna al pagamento di un’ulteriore somma per la perdita di chance conseguente all’impossibilità di locare l’immobile a terzi, condannandolaa rifondere alla società Auto Sport le spese del grado di giudizio.

2. Per quanto ancora qui di rilievo, ilTribunale di Roma con sentenza n. 8651/2016 aveva accoltola domanda principale proposta da Auto Sport s.a.s . volta a richiedere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e accolto soltanto parzialmente quellariconvenzionale proposta dalla PEPÈ s.r.l. condannando la parte convenutaal pagamento dell’indennità di occupazione e rigettando nel restotale domanda.

3. Per la cassazione della sentenza d’appello , ricorr e l a società PEP È s.r.l.sulla base di tre motivi ; sebbene intimata, la società Auto Sport s.a.s di Troiano S e C.non ha ritenuto di svolgere difese nel presente giudizio. La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale, ai sensi dell’art.380-bis.1, cod. proc. civ.. Ragionidella decisione 1. Con il primo motivo di r icorso , l a società ricorrent e lamenta la “Violazione e/ofalsa applicazione degli artt. 1367 c.c. e 1590 1 e 2 c., c.c. (art. 360 n.3 c.p.c.)” per avere la Corte d’appellomal interpretato la clausola contrattuale di cui all’art. 9 del contratto di locazione in esame(secondo cui “la conduttrice dichiara di aver esaminato i locali locati e di averli trovati pienamente adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da difetti...”),non attribuendole “inopinatamente” nessun effetto, salvo quello di impedire il ricorso alla presunzione di cui all’art. 1590,2 comma, c.c. per la CC 7 novembre2024 Ric. 21795del 2022 Pres.

A. Scrima Rel. I.Ambrosi mancata descrizione dell’immobile. Ad avviso della parte ricorrente, non avrebbe potuto considerarsi adempiuto esattamente l’obbligo di riconsegna del bene immobile da parte dellasocietà conduttrice; né la medesima clausola avrebbe potuto essere considerata come mera clausola di stile secondo l’orientamento di legittimità che pure richiama (Cass. n. 19876/2011).

2. C on il secondo motivo , l a società ricorrent e la menta la “ Nullità della sentenza ex art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. (art. 360 n. 4 c.p.c.)”; in particolare, la società ricorrente contesta la decisione impugnata poiché contraddittoria sotto un duplice profilo(Cass. Sez. U nn. 8953 e 8054 del 2014) ; in primo luogo, perché avrebbe ritenuto “sommaria” la clausola di cui all’art. 9 del contratto in quanto pri v a della descrizione del bene locato, ma comunque efficace e non sufficiente a determinare l’operatività della presunzione di assoluta mancanza di descrizione richiesta dall’art. 1590 comma 2 c.c.; in secondo luogo,poiché la motivazione risulterebbe incomprensibile nella parte in cuila Corte d’appello ha affermato, contro le risultanze della CTU e della documentazione fotografica prodotta, che le parti concordemente avevano adibito l’immobile ad uso di autocarrozzeria e che tale pattuita destinazione lasciava presumere un ”normale deterioramento del bene cagionato dal continuo passaggio di autovetture e dall’intenso utilizzo dei macchinari”, ricomprendendo in tale deterioramento, senza alcuna motivazione, fatti accertati dal CTU quali la manomissione dell’impianto elettrico, la rottura degli infissi e dei controsoffitti.

3. Con il terzo motivo, la società ricorrente lamenta la “ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1167, 1588, 1590 e 2697 c.c. (art. 360 n.3 c.p.c.)”; in particolare, la società ricorrente assume che dalla documentazione fotografica in atti e dalla CTU espletata nel corso dell’ATP, nonché dalla perizia giurata in atti, risultava l’assoluto degrado in cui versava l’immobile al momento della cessazione del rapporto locativo, riconosciuto pure dalla Corte territoriale, la quale però aveva ritenuto che la genericità della pattuizione di cui all’art. 9 del contratto di locazione non permetteva di desumere lo stato di manutenzione dei macchinari e delle componenti impiantistiche per cui era CC 7 novembre2024 Ric. 21795del 2022 Pres.

A. Scrima Rel. I.Ambrosi richiesto il risarcimento dei danni e che l’appellante non avesse fornitola prova che detto degrado dipendesse da un utilizzo non eccedente quello normale pattuito, e non derivasse,al contrario, soltanto dalla vetustà dell’immobile in assenza di documentazione che attestasse lo stato quo ante(ragione per cui non aveva acceduto alla richiesta di rinnovazione della CTU); contesta dunque di aver avuto addossato un onere probatorio impossibile da assolvere e contrario ai principi espressi dalla giurisprudenzadi legittimità che lo afferma addossato, piuttosto, sul conduttore ( richiama sul punto, Cass. n. 2619/2014).

4. Per ragioni di ordine logico, va esaminato con priorità il secondo motivo di ricorso che merita accoglimentoin base alle seguenti considerazioni. 4.1. Come fondatamente lamentato dalla società locatrice , odierna ricorrente, la Corte romana ha rigettato la domanda di risarcimento ex art.1588 c.c. affermando che dalle stesse allegazioni della locatrice , allora appellante, fosse emerso che il bene era stato consegnato in buono stato di manutenzione e adatto all’usopattuito e che ciò fosse desumibile dal tenore della clausola ex art. 9 del contratto di locazione intercorso tra le partiove si dava atto che la conduttrice aveva esaminato i locali adatti alproprio uso e in buono stato di manutenzioneed esenti da difetti; aggiungeva subito dopo che la presenza di tale clausola «se pur sommaria» impediva, però,l’operatività della presunzione iuris tantum prevista dall’art. 1590, comma 2, c.c., soggiungendo che «la genericità di tale pattuizione non permette di desumere lo stato di manutenzione dei macchinari e delle componenti impiantistiche per cui si richiede il risarcimento del danno e non dispensa il locatore dall’onere probatorio gravante sul medesimo ai sensi dell’art. 2697 c.c. di provare che il deterioramento dell’immobile sia causato da un uso del bene non conforme al contratto e alla destinazione d’uso pattuita», concludendo che parte locatrice non aveva fornito la prova in oggetto, pur trascrivendo uno stralcio delle conclusioni dell’accertamento tecnico preventivo da l quale emergeva il contrario,e affermando che la «mancanza della prova sull’utilizzo del bene in maniera eccedente il normale uso pattuito nel contratto» consentiva di CC 7 novembre2024 Ric. 21795del 2022 Pres.

A. Scrima Rel. I.Ambrosi superare le censure formulate dall’appellante circa il mancato riconoscimento della domanda risarcitoria ex art. 1588 c.c.(cfr. pagg. 3 e 4 della sentenza impugnata). Il sillogismoseguito dalla Corte d’appello non è percepibile, non vengono esplicitati i singoli passaggi di interconnessione tra la conclusione e il fondamento di essa, risultando la motivazione effettivamente antinomica e carente del giudiziodi fatto. Essa è invero basata sull’affermazione generale secondo cui dalla esaminata clausola contrattuale risultava che il bene locato fosse in buono stato di manutenzione e adatto all’uso pattuito, asserendo,nel contempo,che essa non fosse idonea a far presumere ai sensi dell’art. 159 0, comma 2, c.c. che il conduttore avesse ricevuto il bene in buono stato manutentivo.

Si tratta all’evidenza di motivazione, benché graficamente esistente, tuttavia intrinsecamente contraddittoria e che non consente di individuare il procedimento logico-giuridico seguito dal giudice dell’appello per la formazione del proprio convincimento e posto a base della decisione. Ne consegue che la motivazione della sentenza impugnata, per quanto evidenziato, il che assorbe quanto altro dedotto con il mezzo in esame, è affetta da vizio rilevante ex art. 132 n 4 c.p.c.deducibile in sede di legittimità ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. (tra tante, Cass.17/05/2018 n. 12096).

5. Dall’accoglimento del secondo motivo di ricorso, nei sensi precisati, consegue l’assorbimento dei restanti. La sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto e rinviata alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione personale, la quale provvederà anche in merito alle spese del presente giudizio di legittimità. Per questi motivi La Corte, accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbiti i restanti. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione personale, la quale provvederà anche in merito alle spese del presente giudizio di legittimità. CC 7 novembre2024 Ric. 21795del 2022 Pres.