Cassation court allows servitude claim by upholding contractual condominium rules binding on third-party buyers without written deed.

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.15919/2022 R.G. proposto da : GOLFARA s.r.l. , rappresentat a e difes a dall'avv . GIUSEPPE BARDINI -ricorrente- contro TAGGIO ELENA, in proprio e quale legale rappresentante ed amministratore unico di NOVEMBRE s.r.l. rappresentata e difesa dall'avvocato IGNAZIA PAOLA MARIA PALITTA -controricorrente- avverso la sentenza della CORTE D'APPELLO SEZ.DIST. DI SASSARI n. 42/2022depositata il 03/02/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/10/2025 dal Consigliere ANNACHIARA MASSAFRA.

FATTI DI CAUSA 1.Dalla sentenza impugnata emerge quanto segue. La causa era stata originata dalla tutela possessoria domandata da Golfara s.r.l., in qualità di proprietaria di un’unità immobiliare nel Condominio Cala Delfino a Golfo Aranci, di una servitù di panorama e/o di veduta verso il mare che assumeva derivarle dagli artt. 8 e 9 del regolamento condominiale di natura contrattuale; servitù che Novembre s.r.l., cui è succeduta Taggio Elena, aveva leso con la realizzazione di nuove opere edilizie nella propria unità immobiliare.

2. Il procedimento sommario si concludeva con provvedimento di accoglimento e reintegra di Golfara s.r.l. nel possesso della servitù, confermato dal Collegio in sede di reclamo e quindi integralmente richiamato dal Tribunale con la sentenza che definiva il merito possessorio. La decisione veniva impugnata da Elena Taggio e Novembre s.r.l. e l’appello veniva accolto. La questione giuridica sottoposta al giudice di merito era relativa all’esistenza di una servitù altius non tollendi a carico del fondo Novembre-Taggio e a favore della proprietà Golfara, la cui fonte era da ricercare nelle clausole 8 e 9 del regolamento del condominio Cala Delfino o nell’acquisto titolo originario per usucapione ovvero per destinazione del padre di famiglia.

Il giudice di merito ha escluso che nella specie sussistessero i presupposti per ritenere esistente tale servitù. L’apparato motivazionale si fonda sul seguente iter logico-giuridico. “Ebbene, a parte la considerazione che nel caso in oggetto mancherebbe persino l’atto con il quale Novembre s.r.l. avrebbe acquistato la proprietà dell’unità immobiliare (successivamente alienata a Taggia), e dunque la prova del carattere impegnativo e vincolante delle clausole regolamentari contrattuali per effetto del semplice rinvio al regolamento condominiale ivi contenuto.

Mancata produzione di un documento scritto che, nella misura in cui incorpora il diritto reale (art. 1350 n. 4 c.c.), non ammette equipollenti, nel senso che non può essere oggetto né di confessione e ancor meno di prova testimoniale, inutilmente dedotte da Golfara s.r.l. Trattandosi infatti dell’atto costitutivo di un limite reale alla proprietà, non si poneva solo un problema di conoscenza, ma di opponibilità ai terzi acquirenti secondo il regime proprio delle servitù”. Negli atti di causa, continua il giudice di merito sul punto, è mancata “la prova anche di un possibile acquisto a titolo originario, per usucapione o destinazione del padre di famiglia, della pretesa servitù di “panorama” sul golfo e sull’isola di Tavolara, minacciata dalle opere di ampliamento poste in essere dalle odierne appellanti.” La Corte territoriale ha evidenziato che la mancanza dell’atto d’acquisto di Novembre s.r.l. e della nota di trascrizione del regolamento condominiale contenente le singole clausole costitutive della pretesa servitù (art. 8 e 9) non consentivano di ritenere opponibile al terzo acquirente (ossia Novembre, avente causa da Villa del Sole, a sua volta avente causa da Fimpoint s.r.l.) le servitù atipiche eventualmente contenute nelle clausole regolamentari.

In mancanza, quindi, di prova di un possesso tutelabile della pretesa servitù di panorama la domanda di reintegrazione non poteva trovare accoglimento. La menzionata decisione è stata impugnata da Golfara s.r.l. con ricorso affidato a due motivi. Resiste con controricorso Elena Taggio in proprio e quale rappresentante ed amministratore unico della Novembre s.r.l. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per aver la Corte di Appello giudicato omettendo di valutare e valorizzare la documentazione contrattuale regolarmente versata in atti, dichiarata invece, erroneamente, come assente.

Si osserva, in particolare, che non era stato sottoscritto un contratto di acquisto ma la titolarità del diritto di proprietà dell’immobile, contraddistinto con il numero interno 5 Corpo 1 Condominio Cala Delfino, derivava da un atto di conferimento che la società Villa del Sole S.S. (amministrata da Taggio Elena) aveva svolto in favore della costituenda società Novembre s.r.l. Nell’atto di conferimento, poi, era specificatamente indicato che l’immobile era stato trasferito con tutti i diritti e le servitù contenute e richiamate nei titoli di provenienza e con la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni e servizi comuni ex art. 1117 c.c. Sicché avrebbero trovato applicazione anche nei confronti di Elena Taggio, e quindi, della società Novembre s.r.l., gli art. 8 e 9 del regolamento condominiale in forza dei quali era inibito il realizzato ampliamento volumetrico.

Attraverso esso era stata in particolare modificata la sagoma dell’appartamento e diminuita la “vista mare” fino a quel momento goduta dall’odierna ricorrente.

2. Con il secondo motivo si denuncia l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti (ex art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.) La Corte territoriale avrebbe accolto un’eccezione di carattere petitorio, l’asserita inesistenza del regolamento condominiale, nell’ambito di un giudizio possessorio promosso ai sensi dell’art. 1168 c.c.

3. La prima censura è fondata per quanto di ragione. 3.1. Deve muoversi da quell’orientamento di legittimità, a cui in questa sede si intende aderire, per il quale le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. n. 4529/2022; conf.

Cass. n. 17886/2009; Cass. n. 10523/2009). 3.2. Premesso quanto innanzi, emerge dagli atti che il giudice nel motivare il rigetto della domanda ha ritenuto che non fossero presenti in atti l’atto di acquisto dell’immobile e la nota di trascrizione del regolamento condominiale contenente le singole clausole costitutive della pretesa servitù, ossia le clausole 8 e 9 del regolamento contrattuale. Nel caso che ci occupa si era, invero, al cospetto non di un atto di compravendita ma di un atto di conferimento presente nella documentazione del giudizio.

Sicché, rilevando ai fini della decisione l’atto di conferimento assunto come non allegato, in forza del quale è stata invocata la conoscenza del regolamento da parte del terzo acquirente, è integrata la dedotta violazione dell’art. 360, comma 1, n. 5 c. p.c. 3.3. Laddove articolato in termini di violazione di legge il motivo è invece infondato. In tema di ricorso per cassazione, difatti, una censura relativa alla violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma solo se si alleghi che quest'ultimo abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte d'ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, ovvero abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione (Cass. n. 6774/2022).

4. Il primo motivo, nei limiti di cui innanzi, è pertanto fondato , con conseguente assorbimento delladecisione in merito al secondo motivo.

5. In conclusione, la sentenza dev’essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio. P.Q.M Accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa la