Cassation court allows appeal regarding property ownership and condominium duty interpretation errors.

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorsoiscritto al n. 8210 /202 2 R.G. proposto da : ZIDA 2009 S.R.L., in persona dell’Amministratore Unico e Legale Rappresentate pro tempore BUZZI GIANCARLO, elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE LIBIA N. 167, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNI BORRELLI, che la rappresenta e difende giusta procura in atti; –ricorrente – contro ANTONINI ALDO, GUARDIANO BENEDETTO, FAZIO ADRIANA, RUBINO GIUSEPPE ANTONIO, PINNA MAURO, MINORENTI GIOVANNI, MINORENTI MARINA, POLLIO LAURO, FREZZA EMILIO, PEDONE GIULIANA, AMMENDOLA ROBERTO, GUARRACINO DOMENICO, SANTARELLI PATRIZIA, ACCORSI ALESSANDRO, ZUENA ANTONELLA, CAVALIERE FRANCO, MASCI MASSIMO, BIZZARRI LUISA, DI MURO DONATO, RAUZINO GIOVANNI MARIA, IESSI ALFREDO, MINASI MAURIZIO, LETTIERI ANTONIO, GIARDILI PAOLO, MILAZZO MARCELLO, ZUCCANTI ANDREA, RUSSO MICHELE, DE ANGELIS LIANA, MOIANETTI ALESSANDRA, MOIANETTI FRANCESCA, ZUIN ATTILIO, FRANGEAMORE MARCO, BERDINI MASSIMO, BRUGNETTINI GIUSEPPE, NATALEALGIMIRO, ALBANESE ALFREDO, VICINI LIBERATA, NICOLAI CIRO, CARONE GIOVANNI, BATTELLA SERGIO, LOPARCO ROBERTO, MIELE GIANPAOLO, AMADIO MARINELLA, SABATINI LUIGI, BORRIERO ITALO, SANTARELLI GIORGIO, BASSETTA FAUSTO, BASSETTA ALBERTO, SAVI GIUSEPPE, CIMARELLI ANGELA, BELARDINELLI FRANCO, FILIPPI ROBERTO, PLINIO ANTONIO, MONACO CARMELO, ALBAMONTE ANTONELLA, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA ACUTO N. 61/63, presso lo studio dell’avvocato CARMELO MONACO, che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

–controricorrenti – nonché contro SAITTA DANIELA –intimata – nonché contro CASTIGLIONI CLAUDIO, PAGLIANI TERESITA, BADIANI ROBERTO, DESPINOIX MARIA CRISTINA, FACENNA MARIA CATERINA, IACONO FABRIZIO, DISILLINI PIETRO, POCHETTI ANNA, REGGIANI ANNA PIA, MAZZINI ANNA, FAZI TIZIANA, SPADARO ANGELO, SPADARO CRISTIANO, SPADARO ALARICO, TRAINA PAOLA, LEONARDI MICHELE, BOVA FRANCESCO MARIA, CARUSO NICOLINA, BOSCO SERGIO, MESSORE MARIA CRISTINA, FUSCO EDOARDO , FAURO PIERO, MARIANO LUIGI, PETRUOLO ANGELA, NITOGLIA UMBERTO, DE SANTIS ANNA MARIA, GROMBONE MARINA, BATTISTI FRANCESCO, RENZI ANDREA, BATZELLA GIUSEPPA, DIDONE SOFIA, MARIANO TOMMASO, AMMENDOLA SERENA, RICORDO GIUSEPPINA, RUTIGLIANO INNOCENTE, TEDESCO MARCELLA, MANCINI FABIO, MANCINI BRUNO, CURTI SERENELLA, DI BIANCO ANTONIO, ELIA ROBERTO, POLISTENA ANDREA, POLISTENA ALESSANDRO, IANNARILLI ELISABETTA, LUCARELLI CRISTIANA, LUCARELLI EMANUELA, GRILLO ANGELO, ROSSETTI ROBERTO, ROSSETTI ANDREA, LY YU CHUAN, GIUSTOZZI ANNARITA, GERMANI ROBERTO, CINTI SUSANNA, MERENDA STEFANIA, TIBERI GIANMAURO, MATRONE MARIA ROSARIA, INGRAO GRAZIELLA, PARIZZI ELIO, RICCI FABIO, BROGI ALESSANDRA, ROVAZZANI STEFANO, RENZINI VINCENZO, RENZINI GIULIO, TARANTINO CARMINE, PAZZI PIETRO, BACOSI SERGIO, D’ANGELO MAURIZIO, SCHUTT GIORDANA, TEMPESTA ALESSANDRO, SALENTINO CRISTIANA, PICCINELLI ERNESTA, PERILLI GIUSEPPINA, NARDUCCI DANIELA, PIERPAOLO ROBERTO, COLTELLA MARIA CRISTINA, MANCINI MASSIMO, JOHN HORRIDGE, CERVA FAUSTO, PATINI ANGELA, GIAMMARUCO MARIA ANTONIETTA, EPIFANIO EUGENIO SALVATORE, DE AMICIS CARMELINA, SALIANI FRANCESCO, PARIZZI ALBERTO, GRIECO PASQUALE, AUSILI BARBARA, MATTEI RITA,MATTIOLI ALFREDO, LO SCHIAVO ANTONINO, NOTARO LUIGI, PISCOPIELLO ANNARITA, LAPOLLA ANTONELLA, RANALLETTA STEFANO, DE LUCA MICHELE, DOMINICI COSTANTINO, VIVANI ANTONINA, NATALE SERGIO, RISA ISABELLA, LEONE ADA, DI GIROLAMO LIDIA, DI GIROLAMO GIOVANNI, LEONARDI ALBERTO, BOTTONE PIERLUCA, SCALBI EMANUELA, PETRUZZIELLO CARLO, BONANNI DANIELE, BONANNI RODOLFO, BONANNI STEFANO, SCHIAVONI MIRELLA, FURIA ANTONELLO, CHIOVITTI CARMELA, TARTARA DONATELLA, FICHERA CLAUDIO, FICHERA SILVANA, GRAZIOSI MARIA GRAZIA, BIFARINI MAURIZIO, PAOLETTI MARIO, BUDONI DANIELA, IANNÌ MARIO, MOSCUZZA ERMINIA, BARTOLONI GIULIANA, GREMAUD MARIE FRANCOISE, TULELLI ANTONIO, IANNELLI LAURA, MARZOLI SABINA, HEALY MOYAB BERNADETTE, AGOSTINI MARIA GRAZIA, FANTINI ANNA, RADI SIMONETTA, BURTON MARGOT, TRAVAGLINI ALESSANDRO, BRUNELLI STEFANO, VOLPONI RITA, CIPOLLONE CARLO, SANDOLETTI FRANCESCA, GALEONE MASSIMO, PASQUINI FABIO, CARDOSELLI DANIELA, FICORONI MONICA, FICORONI ROMANO, CAMPOSEO ANNA, LABARDI MARIA CLARA, SUFFERINI ANGELA, MACCAGNI MASSIMO, MENNUNI MAURO, SESTIGIANI EMILIA, SILVESTRI MAURO, SORTINO ANTONINA MARIA, ROTELLA MARIO, COLONNESE VENERE, FURFARO STEFANIA, PANUNZI MARIA ADELAIDE, BONELLI CLAUDIO, GIUBILEI GABRIELLA;

–intimati – nonché contro ASSOCIAZIONE “SALVIAMO PARCO AZZURRO”; –intimata – nonché contro COMPLESSO RESIDENZIALE “PARCO AZZURRO”; –intimato – nonché contro PARCO AZZURRO SCARL IN L.C.A. COOPERATIVA EDILIZIA; –intimata – avverso la sentenza n. 307/2022della CORTE D’APPELLO di ROMA , depositata il17/1/2022; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 2/10/2025dal Consigliere dr . MAURO MOCCI . Udito il Procuratore Generale dott. Fulvio Troncone. Udito l’avv. Giovanni Borrelli per la ricorrente. Udito l’avv.

Paola Mastrangeli per i controricorrenti. FATTI DI CAUSA Aldo Antonini, unitamente ad altri proprietari degli immobili ubicati nel comprensorio “ Parco Azzurro ” in Guidonia Montecelio, adì il Tribunale di Roma per sentir dichiarare la nullità dei rogiti di compravenditaper notaio Gallucci stipulati in data 17.11.2011 (Rep. N. 28925) e in data 21.10.2011 (Rep. N.28849) tra la Liquidazione Coatta Amministrativa della Cooperativa Edilizia Parco Azzurro, in persona del commissario liquidatore dott.ssa Daniela Saitta , e Zida 2009 s.r.l., nonché affermare la propriet à pro quota in capo agli attori dei terreni alienati, in quanto beni comuni del comprensorio.

Si costituirono in giudizio la Liquidazione Coatta Amministrativa della Cooperativa Edilizia Parco Azzurro, unitamente alla dott.ssa Daniela Saitta in proprio, eZida 2009 s.r.l. Con atto di intervento volontario si costituirono anche altri proprietari del comprensorio, facendo proprie le domande attoree. Intervennero infine, ad adiuvandum degli attori, il Complesso Residenziale “Parco Azzurro” e l’Associazione “Salviamo Parco Azzurro”. Avverso la sentenza del Tribunale di accoglimento delle domande attoree, proposero gravame con distinti atti Zida 2009 s.r.l. e Daniela Saitta.

In particolare, la società contestò il rigetto dell’exceptio iudicati, per effetto di precedenti sentenzedel Tribunale di Tivoli che avevano accertato l’insussistenza di proprietà comune sulle aree pertinenziali per cui è causa, nonché l’inesistenza di un valido titolo di acquisto della proprietà in capo alle controparti. Con sentenza n. 307del 17 gennaio 2022 la Corte d’ A ppello di Roma confermò, per quanto qui di interesse, la decisione di prime cure , che aveva dichiarato la nullità degli atti di compravendita in quanto sottoscritti dalla Dott.ssa Saitta in qualità di liquidatore della Cooperativa Edilizia in L.C.A., nonostante fosse cessata dalla carica per avvenuta esecuzione del concordato fallimentare, e in ogni caso in assenza di autorizzazione del Giudice delegato e del Ministero dello Sviluppo Economico.

Per giungere a tale conclusione, la Corte d’Appello rilevò – per quanto interessa - che le sentenze del Tribunale di Tivoli non avevano efficacia di giudicato sulla appartenenza dei beni sia per la non coincidenza delle parti sia perché emesse nell’ambito di un diverso contenzioso (riguardante gli oneri di gestionedel complesso edilizio). Avverso tale pronuncia Zida 2009 s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di quattro doglianze,mentre Aldo Antonini , unitamente agli altri cinquantaquattro soggetti indicati in epigrafe, ha resistito con controricorso.

Le restanti parti sono rimaste intimate. Il Procuratore Generale ha concluso per la rimessione della causa innanzi al Giudice di primo grado ai fini della regolarizzazione del contraddittorio e, in via subordinata, per la declaratoria di inammissibilità del ricorso. Entrambe le parti costituite hanno depositato memoria. All’esito della camera di consiglio del 26 febbraio 2025, la causa è stata rimessa in pubblica udienza con ordinanza interlocutoria n. 5811/2025, stante la valenza nomofilattica delle questioni sollevate dalla ricorrente. In prossimità della nuova udienza entrambe le parti hanno depositato memorieex art. 378 c.p.c. ed il Procuratore Generale ha confermato le precedenti conclusioni.

RAGIONI DELLA DECISIONE 1 Preliminarmente , l a Corte è chiamata a prendere posizione sul rilievo del Procuratore Generale inerente all’invalidità dell’intero corso del giudizio di merito, perché svolto a contraddittorio non integro.Infatti, al giudizio non avrebbero ab initio partecipato tutti gli assegnatari o aventi causa dei lotti di terreno già edificati o da edificare originariamente di proprietà della Cooperativa Parco Azzurros.r.l., che aveva realizzato l’omonimo comprensorio . E ciò al fine di provvedere, previa regolarizzazione del contraddittorio, al rinnovo dell’attività processuale svolta invalidamente, in modo da consentire a tutti i litisconsorti necessari di svolgere le proprie difese, anche con riguardo alla questione della misura delle quote dei beni comuni spettanti ai partecipanti alla comunione attori o intervenuti nel presente giudizio e odierni controricorrenti, vertendosi dunquein un’ipotesi di indebita pretermissione di litisconsorti necessari, rilevabile d’ufficio anche per la prima volta in sede di legittimità.

L’assunto non può essere condiviso. L’azione degli originari attori può essere esercitata anche disgiuntamente da qualsiasi altro titolare del bene oggetto della domanda. Infatti, i n tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un'apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione – con la finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato -la comproprietà degli altri soggetti (Sez.

U., n. 25 454 del 13 novembre 2013; Sez. 2, n. 27957 del 4 ottobre 2023; Sez. 6-2, n. 6649 del 15 marzo 2017). Passando all’esame dei motivi di ricorso, con la prima censura si deduce, in relazione all’art. 360,nn. 3 e 4 c.p.c., la violazione degli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c. e la falsa applicazione degli artt. 1100 ss. c.c. e 112 c.p.c. Il Giudice di seconde cure sarebbe incorso nella violazione del principio del ne bis in idem, non ritenendo invocabili nel caso in esamei giudicati esterni menzionati nell’atto di appello – inerenti all’inesistenza della proprietà comune per le aree pertinenziali del comprensorio, in quanto regolarmente alienate a Zida 2009 s.r.l.

– stante la coincidenza del mero petitum . Al contrario, gli attori e gli intervenuti non avrebbero potuto essere considerati soggetti terzi, poiché assegnatari, eredi o aventi causa dei lotti della Cooperativa Edilizia Parco Azzurro.Inoltre, la sentenza impugnata avrebbe applicato in maniera erronea il concetto di proprietà, conferendo al regolamento redatto dal notaio D’Agostino efficacia traslativa della proprietàmedesima.

2. Attraverso la seconda doglianza la Zidadenuncia, ai sensi dell’art.360, nn. 3 e 4 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt.817, 818, 832, 948, 1100, 1117 e 1118 c.c., 214 L.F. con riferimento agli artt. 2909 c.c. e 364 c.p.c. La Corte capitolina avrebbe erroneamente ritenuto gli originari attori legittimati a proporre azione di rivendicazione, confermando sul punto la statuizione di prime cure, sulla scorta di un titolo inefficace, mai autorizzato dagli organi di vigilanza del Ministero dello Sviluppo Economico, viziato dall’indeterminatezza dell’oggetto e dei destinatari, oltre che privo della certificazione di destinazione urbanistica e, pertanto, non trascritto.

3. Mediante il terzo motivo, la società ricorrente Zida 2009 si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 105, 115 c.p.c. e 1100 ss. c.c. con riferimento agli artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c. Il Giudice del gravame avrebbe disatteso l’eccezione di inammissibilità e/o improcedibilità dell’intervento adesivo autonomo espletato, nel giudizio innanzi al Tribunale, dal Complesso Residenziale “Parco Azzurro” con i propri associati, relativamente alla domanda proposta dagli attori in ordine alle aree per cui è giudizio, con richiesta di assegnazione in proprio di una quota delle prefate aree da intestare all’intervenuta Associazione “Salviamo Parco Azzurro”, malgrado l’esistenza di una pluralità di pronunce passate in giudicato di rigetto dell’esistenza della comproprietà.

4. Con la quarta doglianza, in relazione all’art. 360, nn. 3 e 4 c.p.c., si censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 832, 1100, 1350, 1325, 1326, 1346, 1350 c.c. e artt. 180 e 214 L.F. in relazione agli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c. La Corte territoriale avrebbe erroneamente statuito la nullità degli atti notarili di compravendita, nonostante gli stessi fossero stati posti in essere in esecuzione della clausola di trasferimento in favore dell’odierna ricorrente, contenuta nel concordato fallimentare, divenuto esecutivo e mai opposto.

Il primo motivoè fondato, nei termini di seguito esposti . L’esistenza del giudicato invocato dalla ricorrente si riferisce, tra l’altro, alla sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1448/2015 In effetti, il ricorso riproduce a pag. 13 e 14 stralc i rilevanti della sentenza citat a . In particolare, è riportato il seguente passaggio motivazionale: “ deve escludersi in radice l’esistenza di una comunione di beni non esistendo un titolo giuridico di messa in comunione o in condominio di beni immobili né di un regolamento valido ed efficace tale da far ritenere applicabili le disposizioni di legge in tema di comunione condominio…….Viceversa, emerge documentalmente che le aree a verde privato, con le particelle catastali indicate sono di proprietà esclusiva della Zida 2009 S.r.l.” Orbene, in ragione della funzione del giudizio di legittimità di garantire l'osservanza e l'uniforme interpretazione della legge, nonché per analogia con quanto prevede la norma di cui all'art. 384, ult. comma, c.p.c., la Corte di cassazione può ritenere fondata la questione, sollevata dal ricorso, per una ragione giuridica diversa da quella specificamente indicata dalla parte e individuata d'ufficio, a condizione che, da un lato, tale individuazione avvenga sulla base dei fatti per come accertati nelle fasi di merito ed esposti nel ricorso per cassazione e nella stessa sentenza impugnata e non richieda l'esperimento di ulteriori indagini di fatto e, dall'altro, che l'esercizio del potere di qualificazione non confligga con il principio del monopolio della parte nell'esercizio della domanda e delle eccezioni in senso stretto, con la conseguenza che resta escluso che la Corte possa rilevare l'efficacia giuridica di un fatto se ciò comporta la modifica della domanda per come definita nelle fasi di merito o l'integrazione di una eccezione in senso stretto (Sez. 3, n. 8208 del 28 marzo 2025).

Nel caso in esame,sulla base dei medesimi fatti accertati nelle fasi di merito, la Corte d’Appello non poteva ignorare la vicenda nel contesto dell’inesistenza della comunione, sia pure in tema di oneri condominiali pretesi dal Parco Azzurro, vicenda già esaminata anche daquesta Suprema Corte con le ordinanze nn. 16590 dell’11 giugno 2021, 34827 del 17 novembre 2021 e 17379 del 30 maggio 2022. La Corte d’Appello doveva invece procedere ad una libera valutazione della sentenzadel Tribunale di Tivoli, in base al generale principio di diritto secondo cui il giudice civile, in assenza di uno specifico divieto, può liberamente utilizzare le prove raccolte in un diverso giudizio tra le stesse o tra le altre parti, ivi compresa la sentenza adottata da un diverso giudice e trarre da esse, senza esserne vincolato, elementi di giudizio (Sez. 2, n. 20719 del 13 agosto 2018;

Sez. 3, n. 12009 del 16 maggio 2017). Alla lacun a evidenziat a dovrà porre rimedio il giudice del rinvio, esplicitando gli elementi utilizzati e il ragionamento seguito per pervenire all’accoglimento o al rigetto della domanda, previa libera valutazione della citata sentenza n. 1448/2015 del Tribunale di Tivoli. I restantimotivi restano logicamente assorbiti dall’accoglimento del primo. La sentenza impugnata va dunque cassata in relazione al primo motivoed il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, dovrà riesaminare l’intera vicenda, alla luce del principio sopra esposto, e pronunziare sul governo complessivo delle spese, compresa la fase di legittimità.

P.Q.M La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti,cassa la sentenza impugnata in relazione