Court dismisses usucapion claim against bankruptcy estate sale, ruling no intent to return property exists.

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.22397/2024 R.G. proposto da : FALLIMENTO della TADDEI PIETRO E GIULIANO S.D.F., elett.te domiciliato in ROMA, VIA ADDA 76, presso lo studiod a ll'avvocato MARCO SELVAGGI , rappresentato e difesodall’avvocato GHERARDO SORESINA, -ricorrente- contro BROTINI ALBERTA, MANNUCCIMARTA e GIOVANNETTI SABATINO, -intimati- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di FIRENZE n. 1275/2024 depositata il 12.7.2024. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2.12.2025 dal Consigliere VINCENZO PICARO.

FATTI DI CAUSA Con citazione notificata il 28.12.2020, Brotini Alberta e Mannucci Marta, coniugi dei falliti Taddei Pietro e Taddei Giuliano, convenivano in giudizio davanti al Tribunale civile ordinario di Firenze il Fallimento della Taddei Pietro e Giuliano S.D.F., per sentir accertare e dichiarare in loro favore l’acquisto, per intervenuta usucapione, della proprietà di alcuni immobili siti in San Miniato (PI), via degli Ontani n. 40, 42, 44 e 46, per averli posseduti uti domini fin dal 29.7.1994 ininterrottamente, ovvero, in subordine, per ottenere la condanna del convenuto alla restituzione del prezzo di £ 570.000.000, pagatogli per la vendita di tali immobili, compiuta in loro favore dal Fallimento con l'atto del notaio Periccioli del 29.7.1994, rep. n. 10834, racc. n. 2783, vendita poi dichiarata nulla perché conclusa a trattativa privata in violazione dell'art. 108 L.F., ed al pagamento dell’indennità per le migliorie (compresa la sopraelevazione) apportate ai prefati beni.

Le attrici assumevano che, con l'atto pubblico del notaio Periccioli del 29.7.1994, avevano acquistato dal Fallimento, pagando l'intero prezzo, dopo lunghe trattative transattive, gli immobili in controversia, che avevano posseduto in modo pieno, pacifico ed ininterrotto, comportandosi come proprietarie, a decorrere da tale data. Deducevano altresì che, all’esito di una controversia promossa contro di loro e contro il Fallimento da uno dei creditori concorsuali, che vantava ipoteca sugli immobili, Giovannetti Sabatino, con la sentenza n. 3624/2004 del 24.2.2004 questa Corte aveva cassato la pronuncia di seconde cure che aveva confermato il rigetto della domanda di nullità della vendita del 29.7.1994, per violazione dell’art. 108 L.F., in quanto non vi era stata la vendita forzata con o senza incanto dei suindicati beni immobili fallimentari.

Aggiungevano poi le attrici, che con la sentenza n. 1542/2010 la Corte d'Appello di Firenze, quale giudice del rinvio, aveva dichiarato la nullità dell’atto pubblico del 29.7.1994 perché concluso a trattativa privata, condannando il Fallimento alla restituzione del prezzo percepito in esecuzione del predetto contratto e dichiarando inammissibile la domanda di Brotini Alberta e Mannucci Marta di pagamento dell’indennità per migliorie, atteso che il Fallimento non aveva ancora chiesto giudizialmente la restituzione degli immobili, e che tale ultima pronuncia era stata successivamente confermata in sede di legittimità dalla sentenza n. 26954/2016.

Costituendosi in giudizio, il Fallimento contestava la domanda di usucapione per assenza dell'animus rem sibi habendi desumibile dalla sentenza di questa Corte n. 3624/2004 del 24.2.2004, che aveva cassato con rinvio la sentenza della Corte d'Appello di Firenze impugnata che aveva rigettato la domanda di accertamento della nullità della vendita del 29.7.1994 riconoscendo la violazione dell'art. 108 L.F., che consentiva la vendita di beni immobili di un fallimento solo tramite vendita forzosa con incanto, o senza incanto, e non a trattativa privata, ed assumendo che il corso dell'usucapione fosse stato utilmente interrotto dalla costituzione in mora compiuta nei suoi confronti dalle attrici il 28.5.2004 e dalle domande giudiziali di rimborso del prezzo versato avanzate in via subordinata dalle attrici nella comparsa di costituzione del 2.10.2004 nel giudizio di rinvio.

Il Fallimento avanzava, inoltre, domanda riconvenzionale di condanna delle attrici alla restituzione degli immobili ed al pagamento dell’indennità di occupazione senza titolo, da compensare eventualmente col controcredito per le migliorie apportate agli immobili. Con la sentenza n. 1395/2022, il Tribunale di Firenze accoglieva la domanda principale di usucapione, ritenendo pacifico ed incontestato il possesso uti dominae delle attrici fin dal luglio 1994, ed inidonei gli atti interruttivi contrapposti, perché la volontà di ottenere la restituzione del prezzo era stata espressa dalle attrici solo per l'ipotesi in cui fosse dichiarata la nullità della vendita del 29.7.1994, senza che la consapevolezza dell'eventuale altruità degli immobili potesse intendersi come significativa della volontà delle attrici di attribuire la proprietà degli immobili al Fallimento, e respingeva le domande riconvenzionali di quest'ultimo.

Il Fallimento interponeva appello e Brotini Alberta e Mannucci Marta resistevano al gravame, chiedendo la conferma della pronuncia impugnata. Con atto di intervento volontario ex art. 105, comma 2° c.p.c. si costituiva nel giudizio di secondo grado Giovannetti Sabatino, quale creditore privilegiato insinuato al passivo fallimentare, concludendo per l’accoglimento dell’impugnazione. La Corte d'Appello di Firenze, con la sentenza n. 1275/2024 del 19.6/12.7.2024, dichiarava l’inammissibilità dell’intervento e respingeva il gravame, confermando la pronuncia di prime cure.

In specie, il Giudice adito riteneva corretta la sentenza impugnata, che aveva ritenuto pacifico e non contestato il possesso ultraventennale delle appellate dalla data di acquisto degli immobili sino alla notifica dell’atto di citazione in primo grado; rilevava, poi, che l’atto di messa in mora del Fallimento del 28.5.2004 e le domande subordinate avanzate dalle appellate nel giudizio di rinvio conclusosi con sentenza n. 1542/2010 non costituivano atti idonei ad interrompere il possesso utile ad usucapire. Infine, affermava che l’animus rem sibi habendi non poteva ritenersi venuto meno a seguito della sentenza della Corte di Cassazione del 2004 che, determinando una situazione di incertezza in ordine alle sorti dell’atto traslativo, legittimava le Brotini-Mannucci ad avanzare le richieste conseguenti all’eventuale caducazione del titolo contrattuale ed ai connessi effetti restitutori, senza che ciò potesse essere inteso come volontà di riconsegnare i beni al Fallimento.

Avverso detta sentenza il Fallimento della Taddei Pietro e Giuliano S.D.F. ha proposto ricorso a questa Corte, affidato a due censure, e Brotini Alberta e Mannucci Marta hanno depositato controricorso. Giovannetti Sabatino è rimasto intimato. Nell’imminenza dell’adunanza camerale, il ricorrente e le originarie attrici hanno depositato memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c.. RAGIONI DELLA DECISIONE Preliminarmente occorre rilevare che Brotini Alberta e Mannucci Marta hanno depositato controricorso e memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c., ma non hanno prodotto la procura a favore dell’avvocato Massimo Cesaroni, indicata nell’epigrafe del controricorso come in calce ad esso.

Gli unici documenti indicati in calce al controricorso sono la copia della sentenza impugnata ed i fascicoli di parte Brotini-Mannucci relativi ai due gradi di giudizio di merito,ed anche sul Desk non si rinvengono procure leggibili a favore del suindicato professionista, o di altro avvocato abilitato, con la conseguenza che ai fini della decisione non si potrà tener conto dei suddetti atti difensivi e che Brotini Alberta e Mannucci Marta devono considerarsi intimate per difetto di procura a favore dell’avvocato Massimo Cesaroni.

1) Col primo motivo, in relazione all’art. 360, comma 1°, n.

3) c.p.c., il ricorrente si duole della violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1140, 1141, 1158 e 2697 cod. civ. e 115 c.p.c.. Il Giudice di seconde cure avrebbe erroneamente ritenuto pacifico e non contestato il possesso ultraventennale delle odierne resistenti, nonché idoneo al trasferimento del possesso, ancorché nullo, l’atto di compravendita del 1994, pur in assenza di un valido atto di interversione del possesso.

2) Col secondo motivo, in relazione all’art. 360, comma 1°, nn.

3) e 5) c.p.c., il ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1158, 1140, 1141, 2697, 2944 e 1165 cod. civ., giacché la Corte distrettuale non avrebbe attribuito la corretta rilevanza giuridica alla sopravvenuta dichiarazione di nullità dell’atto di trasferimento del 1994, con riguardo alla relazione di fatto esistente tra le appellate e gli immobili ed all’accertamento dell’insussistenza, in capo alle stesse, dei requisiti dell’usucapione. Inoltre, con motivazione apparente, il Giudice di seconde cure avrebbe ritenuto insussistenti atti di riconoscimento del diritto altrui sui beni in controversia, aventi valenza interruttiva del possesso ad usucapionem.

Si segnala che il ricorrente ha precisato che la cassazione della sentenza impugnata dovrebbe determinare anche la necessità di riformare il capo condannatorio relativo alle spese legali, che é stato quindi formalmente impugnato, con conseguente condanna delle signore Brotini e Mannucci al pagamento delle spese di tutti i gradi di giudizio ed alla restituzione delle somme che sono state pagate nelle more dal Fallimento. Inoltre, il ricorrente ha dichiarato di non riproporre in questa sede le domande riconvenzionali già formulate, riservandosi comunque di farle valere nel giudizio di rinvio che eventualmente conseguirà alla cassazione della sentenza impugnata, unitamente a tutte le altre questioni che sono rimaste assorbite.

Il primo motivo di ricorso é in parte inammissibile ed in parte infondato. Anzitutto va evidenziato che già la sentenza di primo grado aveva rilevato che il Fallimento non aveva contestato che Brotini Alberta e Mannucci Marta a seguito della vendita immobiliare fatta in loro favore per atto del notaio Periccioli del 29.7.1994, che poi sarebbe stata dichiarata nulla dalla sentenza n. 1542/2010 della Corte d'Appello di Firenze perché avvenuta a trattativa privata in violazione dell'art. 108 L.F., con definitiva conferma della sentenza di questa Corte n. 26954/2016, avessero conseguito dal Fallimento proprietario, dietro pagamento del prezzo di £ 570.000.000, la disponibilità materiale ininterrotta degli immobili siti in San Miniato (PI), via degli Ontani n. 40, 42, 44 e 46, apportandovi anche migliorie e sopraelevazioni, fin dal 29.7.1994, avendo solo sostenuto l'insussistenza dell'animus rem sibi habendi per l'acquisita consapevolezza da parte delle attrici dell'altruità dei beni a seguito della pronuncia della sentenza di questa Corte n. 3624/2004 del 24.2.2004, che aveva cassato con rinvio la sentenza della Corte d'Appello di Firenze impugnata che aveva rigettato la domanda di accertamento della nullità di quell'atto di vendita, e l'interruzione del corso della prescrizione acquisitiva discendente dall'atto di costituzione in mora del 28.5.2004 e dalla domanda di restituzione del prezzo pagato per gli immobili formulata nel giudizio di rinvio il 2.10.2004 nei confronti del Fallimento, considerati alla stregua di atti di riconoscimento della proprietà di quest'ultimo.

L'applicazione del principio di non contestazione da parte del Tribunale di Firenze nella sentenza n.1395/2022 non é stata censurata con uno specifico motivo di appello dal Fallimento, che pertanto non poteva dolersene per la prima volta col primo motivo di ricorso in questa sede, ipotizzando tardivamente la violazione dell'art. 115 c.p.c. (vedi in tal senso Cass. ord. 7.6.2023 n. 16028), ed a ciò va aggiunto che il ricorrente non ha assolto l'onere di individuare la specifica ricostruzione in fatto contraria che avrebbe compiuto nella comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado, essendosi limitato a riportare, a pagina 16 del ricorso, che alla pagina 3 di quella comparsa aveva apoditticamente qualificato come ipotetico il possesso ventennale ad usucapionem invocato dalle attrici.

Per il resto il primo motivo é infondato, perché assume che la Corte d'Appello, come già il giudice di primo grado, abbia erroneamente fatto discendere da un atto di compravendita nullo per vizio di forma, datato 29.7.1994, il possesso ad usucapionem esercitato dalle acquirenti, originarie attrici, sugli immobili siti in San Miniato (PI), via degli Ontani n. 40, 42, 44 e 46, anziché considerarle per effetto dell'efficacia retroattiva della dichiarazione di nullità, come mere detentrici di quegli immobili, in quanto tali tenute a fornire prova dell'interversione della detenzione in possesso per la maturazione dell'acquisto a titolo originario dell'usucapione, così violando gli articoli 1140, 1141, 1158 e 2697 cod. civ.

A sostegno della sua tesi il ricorrente richiama l'ordinanza di questa Corte n.21726 del 27.8.2019, dalla quale é stata tratta la massima che “chi abbia ottenuto la consegna di un bene immobile in virtù di una compravendita nulla per difetto di forma scritta é mero detentore della cosa e con ciò non può vantare un possesso ad usucapionem, salvo che provi il verificarsi di un fatto idoneo a determinare l'interversione del possesso”. In realtà dalla lettura integrale della menzionata ordinanza emerge, che nella fattispecie in quella sede esaminata, alla promessa di vendita verbale dell'immobile con versamento del prezzo, poi dichiarata nulla per vizio di forma, preesisteva un contratto di locazione a favore del futuro acquirente, che pertanto a seguito della nullità della promessa di vendita, era rimasto nella mera detenzione dell'immobile, e per poter vantare l'usucapione avrebbe dovuto dimostrare l'interversione della detenzione in possesso.

Nel caso qui in esame, invece, in assenza di un precedente contratto di locazione ed anche di un comodato connesso alla sottoscrizione di un contratto preliminare, le originarie attrici hanno acquistato il 29.7.1994 per atto pubblico dal Fallimento, ma a trattativa privata, gli immobili di San Miniato, via degli Ontani n. 40, 42, 44 e 46, pagandoli £ 570.000.000, e da quel momento, ottenuta la consegna dei beni venduti, sono rimaste nel possesso degli stessi, provvedendo anche ad apportare migliorie ed a sopraelevarli. Il tutto fino a che, con la comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado nel 2021, il Fallimento non ha chiesto in riconvenzionale, per la prima volta, la restituzione di quegli immobili (le precedenti lettere del 12.5.2011 e 10.6.2019 con le quali il curatore fallimentare aveva chiesto alle attrici la consegna degli immobili, come rilevato dalla sentenza impugnata, non avevano efficacia interruttiva, occorrendo un atto giudiziale), in quanto la loro vendita, su iniziativa di un creditore ipotecario della procedura concorsuale, era stata dichiarata nulla con la sentenza di accertamento della Corte d'Appello di Firenze n.1542/2010, passata in giudicato solo a seguito della reiezione del ricorso da parte di questa Corte con la sentenza n. 26954/2016, ben dopo la maturazione del ventennio richiesto per l'usucapione.

Ne deriva che anche a seguito della caducazione ex tunc dell'atto di vendita del 29.7.1994, peraltro incidente sugli effetti giuridici dell'atto traslativo, ma non di per sé sulla situazione di fatto degli immobili che avrebbe richiesto per essere intaccata anche l'accoglimento di una domanda di restituzione non proposta dal Fallimento, né dall'intervenuto, nel giudizio di rinvio, le originarie acquirenti non si sono venute a trovare in una relazione coi beni immobili di causa qualificabile come detenzione, e che pertanto per ottenere l'acquisto a titolo originario della proprietà per usucapione non dovevano fornire alcuna prova di interversione della detenzione in possesso.

Va infatti ricordato che per consolidata giurisprudenza di questa Corte, nell'ipotesi di compravendita di un bene immobile, nulla perché realizzata in forma verbale (alla quale é equiparabile una compravendita nulla perché conclusa a trattativa privata in violazione dell'art. 108 L.F.), alla quale le parti abbiano dato esecuzione mediante la consegna della "res", l'accipiens viene a trovarsi in una situazione di possesso e non di detenzione (Cass. ord. 30.7.2024 n. 21304; Cass. 4.6.2013 n. 14115: “Ai fini dell'usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo, in quanto, anche dopo l'invalido trasferimento della proprietà, l'"accipiens" può possedere il bene "animo domini", ed anzi proprio la circostanza che la "traditio" sia stata eseguita in virtù di un contratto che, pur invalido (perché non concluso nella necessaria forma scritta), era comunque volto a trasferire la proprietà del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'"accipiens" e la "res tradita" sia sorretto dall'"animus rem sibi habendi”;

Cass. 29.7.2004 n. 14395 e Cass.29.1.1999 n. 815, secondo le quali: “Ai fini dell'usucapione, il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo, in quanto, anche dopo l'invalido trasferimento della proprietà, l'"accipiens" può possedere il bene "animo domini", ed anzi, proprio la circostanza che la "traditio" venga eseguita in virtù di un contratto che, pur invalido, è comunque volto a trasferire la proprietà del bene, costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'"accipiens" e la "res tradita" sia sorretto dall'"animus rem sibi habendi”).

Il secondo motivo di ricorso fatto valere é infondato. Come già anticipato, correttamente l'impugnata sentenza ha qualificato come possesso utile ai fini dell'usucapione, e non come detenzione, il potere di fatto esercitato in via esclusiva dalle originarie attrici sugli immobili a seguito dell'acquisto del 29.7.1994 con atto di compravendita poi dichiarato nullo (vedi nello stesso senso Cass. ord. 30.7.2024 n.21304; Cass. 4.6.2013 n. 14115; Cass. 29.7.2004 n. 14395; Cass.29.1.1999 n. 815), possesso caratterizzato dall'effettuazione di migliorie e sopraelevazioni, trovandone conferma anche nel rifiuto delle originarie attrici di riconsegnare gli immobili al Fallimento a seguito delle lettere ricevute dal curatore fallimentare del 12.5.2011 e 10.6.2019.

Tutt'altro che meramente apparente é poi la motivazione resa dalla sentenza impugnata allorché ha esaminato gli asseriti atti interruttivi della prescrizione acquisitiva allegati dal Fallimento (messa in mora delle attrici nei confronti del Fallimento del 28.5.2004 e domanda giudiziale delle attrici di restituzione del prezzo pagato per gli immobili formulata nel giudizio di rinvio contro il Fallimento il 2.10.2004), avendo fornito una motivazione esauriente, che pienamente soddisfa il minimum costituzionale. La Corte distrettuale, infatti, esaminandone attentamente il contenuto, ha sottolineato che con tali atti le originarie attrici, pur tenendo ferma in via principale la richiesta principale di mantenere fermi gli effetti traslativi della compravendita del 29.7.1994, hanno manifestato in via subordinata, la volontà di ottenere la restituzione del prezzo pagato per l'acquisto degli immobili per la sola ipotesi in cui fosse dichiarata nulla la compravendita del 29.7.1994 e disposta la restituzione degli immobili al Fallimento, peraltro neppure richiesta nel giudizio di rinvio davanti alla Corte d'Appello di Firenze, dopo che la sentenza n. 3624/2004 del 24.2.2004 di questa Corte aveva cassato con rinvio la sentenza di secondo grado, che aveva rigettato la domanda di nullità di quell'atto riconoscendo che nel rispetto dell'art. 108 L.F. le compravendite di immobili da parte dei fallimenti dovevano avvenire a pena di nullità nella forma della vendita forzata con incanto, o senza incanto e non a trattativa privata, e non hanno quindi espresso l'intento di trasferire gli immobili al Fallimento perdendone il possesso, non essendo sufficiente allo scopo il dubbio relativo alla persistente proprietà degli immobili in capo al Fallimento che sarebbe potuta derivare da un'eventuale futura dichiarazione di nullità della compravendita del 29.7.1994.

A tale ultimo proposito la Corte distrettuale ha pertinentemente richiamato le sentenze n. 3716 del 4.5.1990, n. 192 del 14.1.1987 e n. 3234 del 25.5.1984, alle quali può aggiungersi il richiamo alla più recente sentenza n. 13003 del 27.5.2010 di questa Corte, che in motivazione ha indicato che: "l'animus possidendi che, ai sensi dell'art. 1141 cod. civ. si presume in colui che esercita il potere di fatto sulla cosa corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o altro diritto reale, non è escluso dalla consapevolezza nel possessore di non avere alcun valido titolo che legittimi il potere, posto che l'animus possidendi consiste unicamente nell'intento di tenere la cosa come propria mediante l'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale, indipendentemente dall'effettiva esistenza del relativo diritto o della conoscenza del diritto altrui”.

Ulteriormente l'impugnata sentenza ha sottolineato come lo stesso incarico conferito ad un tecnico dalle originarie attrici, per la stima degli immobili invalidamente acquistati dal Fallimento, in vista di un'ipotetica ed eventuale loro restituzione ad esso nel 2019, non poteva avere alcuna valenza interruttiva della prescrizione acquisitiva, atteso che nel 2019 erano decorsi ben più dei venti anni dal 29.7.1994 richiesti per la maturazione dell'usucapione. Nulla va disposto per le spese processuali in quanto le controparti del ricorrente sono rimaste intimate.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 - quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contr