Italian court dismisses preliminary contract claim due to insufficient identification of the specific property in the written agreement.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.15392/2020 R.G. proposto da FARGIONE ANGELO, rappresentato e difeso dall'avvocato TERRANOVA GIORGIO (TRRGRG72H22F258G); -ricorrente- contro CANNATA RACHELE, rappresentata e difes a dall'avvocato AMORE ELIA (MRALEI75T29H163N); -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di CATANIA n. 523/2020,depositata il 2 marzo 2020 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/05/2025 dal Consigliere CHIARA BESSO MARCHEIS. PREMESSO CHE 1. Rachele Cannata ha citato in giudizio Angelo Fargione, chiedendo al Tribunale di Modica di pronunciare la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile, stipulato il 13 febbraio 2006, per inadempimento del convenuto, promittente venditore dell’immobile, di proprietà della moglie, e conseguentemente di condannare quest’ultimo alla restituzione della somma di euro 75.000 già versata dall’attrice oltre al risarcimento del danno.

L’attrice deduceva che era stato convenuto il prezzo di euro 75.000 e di avere pagato euro 65.000 lo stesso giorno di conclusione del preliminare e i restanti euro 10.000 mediante due assegni tratti dall’ex compagno; di avere invitato il convenuto alla stipulazione del contratto definitivo, ma che questi, pur essendosi presentato davanti al notaio, si era rifiutato di stipulare il contratto. Il convenuto si è costituito, ha chiesto di rigettare la domanda dell’attrice e, in via riconvenzionale, ha proposto domanda di condanna della medesima al rimborso di euro 24.400, pari al valore locativo dell’immobile dalla stessa illecitamente detenuto; in via subordinata il convenuto ha chiesto di accertare che gli assegni non erano imputabili al prezzo di acquisto dell’immobile, con conseguente accertamento dell’inadempimento dell’attrice e pronuncia di risoluzione di quanto pattuito il 13 febbraio 2006.

Il Tribunale di Modica, con la sentenza n. 6/2017, ha rigettato la domanda dell’attrice, ritenendo che l’atto del 13 febbraio 2006 non sia atto autonomo, come si evince dall’espresso richiamo alla scrittura privata di vendita in essa contenuta, e quindi non si tratti di contratto preliminare di compravendita, così che l’attrice ha domandato la risoluzione del preliminare di vendita, senza produrre la relativa scrittura privata e producendo soltanto l’integrazione del 13 febbraio 2006; ha dichiarato assorbita la domanda subordinata di Fargione, non essendo il convenuto proprietario dell’immobile, né risultando agli atti che ne avesse ad altro titolo il godimento.

2. La sentenza è stata impugnata in via principale da Cannata e in via incidentale da Fargione. Con la sentenza n. 523/2020 la Corte d’appello di Catania ha accolto l’appello principale di Cannata e ha condannato Fargione al pagamento in suo favore di euro 75.000; ha rigettato l’appello incidentale di Fargione; ha compensato per un terzo le spese dei due gradi di merito e condannato Fargione a pagare i rimanenti due terzi in favore di Cannata.

3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione Angelo Fargione. Resiste con controricorso Rachele Cannata. CONSIDERATO CHE I. Il ricorso è articolato in sei motivi.

1. I primi due motivi sono tra loro strettamente connessi.

a) Il primo motivo contesta violazione e falsa applicazione degli artt. 1325, 1478 e 1453 c.c., in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c.: la Corte d’appello ha erroneamente ritenuto che “il preliminare in atti del 13 febbraio 2006 contiene tutti i requisiti di un contratto siccome previsti dall’art. 1325 c.c. e cioè l’accordo, la causa, l’oggetto e la forma”; la Corte d’appello ha ritenuto che la scrittura del 13 febbraio 2006 fosse un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, senza considerare che in tale scrittura mancano almeno due dei requisiti previsti dall’art. 1325 c.c., anzitutto l’accordo in relazione all’impegno di cessione dell’immobile e ancora l’oggetto, che non era determinato né determinabile; secondo la giurisprudenza della Corte di cassazione manca l’oggetto ove non vi sia l’indicazione del Comune, della via e del numero civico, nonché della particella o della partita catastale, mentre nel caso in esame sono indicati unicamente la via e il numero civico, senza considerare che a ciò corrisponde un edificio di tre piani composto di diversi appartamenti.

b) Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1325, 1478 e 1453 c.c., in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c.: la Corte d’appello non ha considerato che in data 13 febbraio 2006 non è stata stipulata una promessa di vendita, ma la resistente ha effettuato un pagamento in relazione a una promessa di vendita già perfezionata tra le stesse parti; tale scrittura privata non ha valore di contratto preliminare, essendo al più un atto integrativo o complementare del precedente accordo stipulato tra le parti. I motivi sono fondati.

Ad avviso del giudice d’appello “il preliminare in atti del 13 febbraio 2006 contiene tutti i requisiti di un contratto siccome previsti dall’art. 1325 c.c. e cioè l’accordo, la causa, l’oggetto e la forma”. Non si tratta pertanto, ad avviso del giudice d’appello, di una mera integrazione della precedente scrittura privata, anche perché tale scrittura non era stata né identificata né prodotta; d’altro canto, ha considerato il giudice d’appello, le parti hanno dato pacifica e spontanea esecuzione al contratto tramite il pagamento e il ricevimento del prezzo.

Il ragionamento della Corte d’appello non può essere seguito. La citata scrittura privata, trascritta alle pagg. 2 e 3 del ricorso, prevede infatti che “con la presente scrittura privata si conviene e dichiara quanto segue in relazione alla scrittura privata di vendita intercorsa relativa all’appartamento in Pozzallo, Via Quasimodo n. 6, promesso in vendita da Fargione a Cannata: la Cannata versa al Fargione, che gliene rilascia quietanza, la somma di euro 65.000 da valere in conto prezzo; la stessa signora Cannata pagherà a saldo l’ulteriore somma di euro 10.000 in data 31/12/2006 … l’atto pubblico di vendita sarà effettuato in qualsiasi momento a richiesta e spese della signora Cannata, dopo che il Fargione avrà incassato la detta somma di euro 10.000”.

È evidente che a tale atto non può essere riconosciuta la qualifica di atto preliminare di compravendita, in quanto in tale atto ci si limita a fare riferimento a un atto precedente, con il quale è stato promesso in vendita un appartamento del quale sono unicamente indicati il Comune e la via nella quale si trova, e in relazione alla promessa di vendita si rilascia quietanza dell’avvenuto pagamento di euro 65.000. Non vale a qualificare l’atto quale contratto preliminare il riferimento all’atto definitivo di vendita, che non può ritenersi determinante a fronte della mancata identificazione dello stesso oggetto del preliminare.

È vero che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, “ai fini della validità delcontratto preliminare non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali; in particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato; si è così ritenuto sufficiente per identificare l’immobile l’indicazione dell’ubicazione, dell’estensione, dei confini e della provenienza” (cfr. al riguardo Cass., n. 2473/2013).

Nel caso in esame, però, nella scrittura privata del 13 febbraio 2006 non è neppure presente la completa ubicazione dell’immobile in oggetto, in quanto si fa unicamente riferimento all’appartamento di Via Quasimodo 6 in Pozzallo, senza neppure indicare quale tra gli appartamenti di cui è costituito l’immobile sia quello oggetto di causa. Non può valere al riguardo l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale l’identificazione dell’oggetto del contratto preliminare può risultare attraverso il rimando ad elementi esterni. Si deve infatti trattare di elementi idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, ma che questa funzione possa essere svolta dalla precedente scrittura privata intercorsa tra le parti non è possibile determinare in questo processo, non essendo la suddetta scrittura privata stata prodotta dalle parti.

2. L’accoglimento dei primi due motivi comporta l’assorbimento dei restanti motivi, che rispettivamente contestano:

a) il terzo violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 1453 c.c. in quanto la Corte d’appello avrebbe invertito l’iter logico giuridico del procedimento di qualificazione contrattuale, essendo Cannata e non il ricorrente ad avere l’onere di produrre il titolo contrattuale a sostegno della sua domanda di risoluzione;

b) il quarto omesso esame fatto decisivo in relazione agli artt.1325, 1478, 1362, 2730 e 2735 c.c. in quanto la sentenza impugnata omette di considerare e valutare la qualità di procuratore generale emergente dagli atti prodotti dal ricorrente;

c) il quinto nullità in relazione agli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. in quanto, a fronte della contestazione del ricorrente, era Cannata onerata della prova che i due assegni fossero da imputare al pagamento di euro 10.000.

d) il sesto violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in quanto nella valutazione della soccombenza reciproca la Corte d’appello avrebbe dovuto considerare il valore delle contrapposte domande. II. La sentenza impugnata, basata sulla qualificazione della scrittura privata del 13 febbraio 2006 quale contratto preliminare di compravendita, va pertanto cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito e la domanda di risoluzione del contratto proposta da Rachele Cannata va rigettata, il che comporta pure il rigetto della domanda dipendente di restituzione della somma versata. Le spese del processo vanno compensate tra le parti per giusti motivi. P.Q.M La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta