Italian Supreme Court dismisses appeal against sale price balance due to buyer's knowledge of property defects and occupancy.

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.18388/2020 R.G. proposto da SPADARO LUCA, rappresentato e difeso dall'avvocato DE MARCO NICOLA, con domicilio digitale in atti. -RICORRENTE- COLTRARO GIAMBATTISTA, rappresentato e difeso dall'avvocato LO FIEGO MILENA, con domicilio digitale in atti. CONTRORICORRENTE\RICORRENTE INCIDENTALE nonché SPADARO ANGELA, rappresentatae difesa dall'avvocato TOMMASINI SILVIO, con domicilio digitale in atti. -CONTRORICORRENTE- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di ROMA n. 6937/2019,depositata i l 13/11/2019 .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/06/2025dal Consigliere GIUSEPPE FORTUNATO. FATTI DI CAUSA 1. Gianbattista Coltra r o ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto da Antonio Spadaro per il pagamento del saldo del prezzo della vendita di un immobile sito in Messina, pari ad € 30.000,00. L’opponente aveva eccepito che il ven ditore avrebbe dovuto consegnare un unico immobile ad uso abitativo, ma che, all’atto dell’immissione in possesso, il bene era privo di licenza di abitabilità, risultava ancora diviso in due porzioni autonome ad uso commerciale ed era occupato dal conduttore.

Il tribunale ha respinto l’opposizione, con sentenza confermata in appello. La Corte di Roma ha ritenuto esigibile il saldo del prezzo sul rilievo che l’acquirente era a conoscenza dello stato urbanistico e d edilizio dell’immobile, compiutamente descritto nel rogito di acquisto, oltre che della presenza del conduttore in una delle due unità, reputando che il mancato rilascio del certificato di abitabilità fosse imputabile all’acquirente, non avendo questi presentato la documentazione necessaria. Avverso la sentenza hanno proposto autonomi ricorsi,Luca Spadaro, erede di Antonio Spadaro,e Giambattista Coltraro.

Luca Spadaro e Angela Spadaro hanno notificato controricorso. In prossimità dell’adunanza camerale, quest’ultima ha depositato una memoria illustrativa. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Deve disporsi la riunione de i ricorsi poiché proposti contro la medesima sentenza. Il ricorso di Gianbattista Spadaro, notificato per primo, ha natura di impugnazione principale, il ricorso successivo ha natura incidentale.

2. Il ricorso principale indirizzato nei confronti di Angela Spataro è infondato. La resistente, sorella di Antonio Spataro, pur avendo accettato l’eredità, non poteva essere evocata in cassazione quale erede legittima dell’originario convenuto. Tale qualifica competeva a Luca Spadaro, figlio d ell’originario convenuto deceduto ab intestato; in mancanza di untestamento che avesse istituito erede Angela Spadaro, quest’ultima, ai sensi dell’art.570 c.c., non aveva titolo a partecipare alla successione e non era parte del rapporto controverso.

3. I l primo motivo del ricorso principale deduce l ’omesso esame di un fatto decisivo e vizio di motivazione, per aver la Corte di merito non considerato che le parti avevano concordato il trasferimento di un unico immobile a destinazione abitativa con categoria catastale A2 e che, al momento della consegna , il bene risultava ancora suddiviso in due unità con destinazione commerciale ed era privo della licenza di abitabilità. Era irrilevante che l’acquirente fosse edotto che il bene era occupato dal conduttore, come invece sostenuto dal giudice di merito, poiché la controparte si era obbligata a consegnare il bene libero da cose e persone.

Il secondo motivo deduce la violazione dell’art. 29 comma 1-bis L. 52/1985. Si lamenta che,tramite le indicazioni contenute nell’art. 6 del ro gito di acquisto, l’acquirente non era in condizione di verificare la conformità catastale oggettiva del bene, dovendo il venditore dichiarare e garantire che la situazione di fatto fosse co nforme a quella risultante dalle planimetrie depositateal catasto. Il terzo motivo deduce la violazione degli artt. 1470 e 1477,comma 1, c.c., per aver la Corte d’Appello omesso di considerare che il venditore aveva trasferito un bene totalmente diverso da quello promesso, configurandosi un’ipotesi di vendita di aliud pro alio.

Il quarto motivo deduce la violazione dell’art. 1477, comma 2, c.c., lamentando che la Corte d’Appello abbia escluso l’inadempimento del venditore pur avendo questi omesso di consegnare il certificato di abitabilità, non avendo completato i lavori finalizzati a realizza re un’unica unità abitativa. Il quinto motivo denuncia l’omessa valutazione di un fatto storico decisivo. Si contesta alla pronuncia di aver affermato che il venditore si era obbligato a presentare la dichiarazione di inizio attività ma non anche a realizzare i lavori necessari per modificare la destinazione dell’immobile, sebbene tale obbligo fosse stato formalizzato sia nel preliminare, sia nel successivo contratto di vendita.

4. I motivi primo, terzo, quarto e quinto possono essere esaminati congiuntamente e vanno accolti per le ragioni che seguono. Le restanti censure sono assorbite. Non è controverso tra le parti che l’immobile compravenduto si presentasse, alla consegna, ancora diviso in due po r zioni con destinazione commerciale, fosse parzialmente occupat o dal conduttoree che non fosse stato rilasciato il certificato di abitabilità . Nell’atto di acquisto del 13.5.2009, (art.

6) il bene era descritto non come composto da due porzioni autonome con destinazione commerciale, ma come unica unità abitativa censita al catasto fabbricati, categoria A\2, classe 7, part. 118, sub 8, nella configurazione che doveva acquisire per effetto dell’accorpamento dei subalterni 51 e 52 giusta denuncia di variazione, “nello stato di fatto (individuato nella planimetria allegata al rogito), successivo ai lavori di cui alla DIA”. La descritta condizione oggettiva e giuridica del bene, ancora diviso al momento del rogito in due porzioni non abitabili, non esonerava il venditore dal porre in essere per tempo le necessarie modifiche strutturali per le quali aveva dato atto di aver presentato una Dia per cambio di destinazione d’uso ad abitativo e per fusione in data 13.3.2009, due mesi prima del contratto; anche nel preliminare del 23.3.2009 era specificato che l’unità immobiliare era “in corso di destinazione per civile abitazione”.

La Corte di merito avrebbe, quindi, dovuto considerare che il venditore si era obbligato alla consegna di un unico immobile, il che richiedeva la previa unificazione materiale delle due unità preesistenti, come da dichiarazione di inizio attività del marzo 2003 menzionata nel rogito, e a conseguire il mutamento di destinazione d’uso, essendone esonerato solo qualora il ricorrente avesse rinunciato all’abitabilità o si fosse fatto personalmente fatto carico dei relativi adempimenti, restando irrilevante che questi fosse a conoscenza della mancanza della relativa certificazione (Cass.442/1996;

Cass. 10703/1994). Nella vendita di immobili ad uso abitativo l’abitabilità è requisito indispensabile poiché incide sull'attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il certificato che ne attesti la sussistenza rientratra i documenti che il venditore è, perciò, tenuto a consegnare ai sensi dell’art. 1477, comma terzo, c.c. e non può essere surrogato dal possesso del certificato per ladestinazione dell'immobile ad uso ufficio (Cass.9253/2006). La sua mancanza può giustificare il rifiuto di adempiere, dovendo il giudice accertare se si configuri un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio"qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali qualora le difformità riscontrate siano sanabili, o se l'inadempimento risulti non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa(Cass. 23604/2023).

Gravava sulla società resistente anche l’obbligo di immettere l’acquirente nel possesso del bene, essendo il pagamento del saldo subordinato allo sfratto del conduttore a cura e spese del venditore, come esplicitamente previstodal contratto (art. 3, pag. 4 del rogito); permanendo l’occupazione del bene, l’acquirente era legittimato, anche solo per tale ragione, a rifiutare il pagamento (Cass.24786/2006).

5. L’unico motivo del ricorso incidentale de nuncia la violazione degli artt. 132 comma 1 n.

2) e 156 comma 2 c.p.c., per aver la Corte di merito omesso di dar conto dell ’intervento in causa di Luca Spadaro, che, con comparsa di costituzione ai fini della prosecuzione del giudizio ex artt. 300 e 302 c.p.c., aveva documentato la sua qualità di erede legittimodi Antonio Spadaro . Il motivo è infondato. Va data continuità al principio secondo cui l’omessa indicazione, nell'intestazione, motivazione o dispositivo della sentenza, della parte deceduta nel corso del processo in luogo degli eredi costituitisi successivamente in giudizio, non determina la nullità della pronunzia, ma si risolve in un errore materiale, suscettibile di correzione con la procedura prevista dagli artt. 287 e 288 c .p.c. , poiché non incide sulla ratio e sul contenuto della decisione, nésulla identificazione dei soggetti del rapporto processuale (Cass.3211/1979;

Cass. 5662/1984; Cass. 364/1981; Cass. 28312/2002; Cass. 504/2006). In conclusionesono accolti i motivi primo, terzo, quarto e quinto del ricorso principale nei confronti di Luca Spadaro, è assorbito il secondo, sono respinti il ricorso verso Angela Spadaro nonché l’unico motivo del ricorso incidentale. La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione,che provvederà alla regolazione delle spese di lite nei rapporti tra il ricorrente principale e quello incidentale.

Le restanti spese sono compensate integralmente, poiché Angela Spadaro aveva accettato con b eneficio di inventario l’eredità d el fratello, risultando apparentemente legittimata a partecipare al processo, mentre non consta che il ricorrente princip a le fosse a conoscenza che il de cuius era deceduto ab intestato. P.Q.M accoglie i motivi primo, terzo, quarto e quinto del ricorso principale verso Luca Spadaro, dichiara assorbito il secondo, rigetta il ricorso proposto nei confronti di Angela Spadaro e l’unico motivo del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulla spese di legittimità, ad eccezione di quelle tra il ricorrente principale ed Angela Spadaro, che sono integralmente compensate.

Così deciso in