Cassation court allows condominium owner's appeal for violating stricter architectural regulations in common areas.

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.24861/2020 R.G. proposto da BETA 2 SRL, rappresentatae difesa dagli avvocati TOCCI LUCIANO e PIACENTE CONCETTA -ricorrente- contro ZICARELLI PAOLA, PISANO VINCENZINA -intimate- Avverso la sentenza della CORTE D'APPELLO di CATANZARO n. 2417/2019depositata il 18/12/2019 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025 dal Consigliere ANNACHIARA MASSAFRA. FATTI DI CAUSA 1. Zicarelli e Vicenzina Pisano erano proprietarie di un immobile sito nel Villaggio Galati Edilturist nel Comune di Belvedere Marittimo (CS) accessibile a piedi e con passaggio anche rotabile attraverso una stradina condominiale denominata Braccio 3.

Nel giugno del 1998, l’amministratore della società Beta 2 s.r.l. constatò che le odierne intimate avevano realizzato, oltre al cancello già esistente, un ulteriore cancello di accesso al proprio giardino, installato a pochi metri da quello di accesso al proprio immobile. Sicché Beta 2 s.r.l. agì in giudizio per ottenere la condanna di Paola Zicarelli e Vicenzina Pisano alla rimozione del cancello, realizzato a pochi metri dal cancello di accesso al proprio immobile, pregiudicandone l’accesso, compromettendo la possibilità di utilizzazione esclusiva dell’ultimo tratto della stradina, ed incidendo sull’estetica condominiale in violazione dell’art. 1102 c.c. e del regolamento condominiale (in particolare degli artt. 5 e 6 che vietava lo spostamento dei cancelli di accesso rotabile e pedonale). 2.Si costituirono Zicarelli Paola e Pisano Vincenzina contestando, per quel che ancora rileva in questa sede, che tale cancello pregiudicasse i diritti della società attrice, per quanto acclarato in un parallelo giudizio possessorio sempre intentato da Beta srl, e chiedendo, stante la realizzazione da parte di Beta di un cancello pedonale sul muro condominiale, la rimozione dell’opera realizzata.

In primo grado venne accolta la domanda di Beta srl e la riconvenzionale proposta dall’odierne intimate. Avverso tale decisione proposero appello Zicarelli Paola e Pisano Vincenzina, lamentando che il Tribunale non ave va valutato la fattispecie al suo vaglio considerando la violazione del regolamento condominiale, ed il giudice di merito, nella contumacia di Beta 2 s.r.l., in parziale riforma, rigettò la domanda formulata da Beta s.r.l. La Corte di meritoescluse il vizio di ultra petizione richiamando al riguardo Cass. n. 10169 del 2015 e Cass. n. 12491 del 2014.

Nel merito si osservò che, sebbene le appellanti avessero realizzato un cancello di accesso alla loro proprietà adiacente la proprietà della parte attrice, vi era stato unuso più intenso della cosa comune che non comportava la realizzazione di alcuna servitù a carico del bene comune, avuto riguardo all’articolo 3 del regolamento condominiale. Pertanto,il cancello doveva considerarsi legittimo. Secondo la Corte di merito, avrebbero dovuto pertanto dovuto essere rigettate in primo grado entrambe le domande perché entrambe le opere, in realtà, determinavano, esclusivamente, un uso più intenso del bene comune.

Avverso questa sentenza Beta srl propone ricorso affidato ad un motivo. Zicarelli Paola e Pisano Vincenzina sono rimaste intimate. RAGIONIDELLA DECISIONE Con l’unico motivo di ricorso si denuncia, in particolare, la violazione degli artt. 1102, 1120, 1138 c.c. in relazione agli artt. 3, 5 e 6 del regolamento condominiale applicabile tra le parti. Secondo la società ricorrente il giudice non avrebbe considerato che nella specie si era al cospetto di innovazioni regolate dagli artt. 5 e 6 del regolamento che prevedevanonon solo il divieto di apportare innovazioni o varianti all’immobile che potessero alterare l’ aspetto dell’unità abitativa, l’estetica delle recinzioni ed il decoro architettonico, ma anche il divieto di modificare muretti e recin z ioni (da intendersi come modifica di finiture infissi, parti metalliche, aspetto e forma).

Il ricorso è fondato. La Corte d’appello, chiamata a verificare la conformità dell’intervento alle disposizioni del regolamento, comprese quelle di cui agli artt. 5(che vietava anche varianti all’estetica delle recinzioni) e 6(che vietava anche la modifica ai muretti e alle reti di recinzione), ha però omesso di compiere tale verifica, perché si è limitata ad accertare l’assenza di lesioni al decoro e la conformità ai principi generali sull’uso del bene comune, mentre, diversamente, avrebbe dovuto verificare la natura delle disposizioni violate.

Il problema nella specienon consisteva nel verificare se l’apertura del cancello avesse violato o meno il decoro architettonico e determinato un uso illegittimo del bene comune ma, piuttosto, di individuare la natura delle specifiche prescrizioni regolamentari invocate ed accertare, di conseguenza, se vi fosse stata violazione di tali normeche prevedevano un limite più stringente all’uso della cosa comune,. E’ noto infatti che l’art. 1102 c.c. nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile.

Ne consegue che i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con i “quorum” prescritti dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni (Cass.27233/2013). Trova quindi nella specie applicazione il principio secondo cui le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l'autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell'interesse comune limitazioni ai diritti ei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà.

Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della ua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva» (Sez. 2, Sentenza n. 1748 del 24/01/2013; più di recente, v. anche Cass. n. 28908/2023 in motivazione).

Si rende pertanto necessario un nuovo esame sulla scorta dei citati principi. In conclusione, il ricorso deve essere accolto e la sentenza cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per lespese del giudizio di legittimità . P.Q.M La Corte accoglie il ricorso, cassa la decisione impugnata e rinv