Ordinanza — n. 20152/2025 — snciv · Corte di Cassazione

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.9470/2020 R.G. proposto da CONDOMINIO VIA GERINI 21/31, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA LUIGI GIUSEPPE FARAVELLI 22, presso lo studio dell’avvocato MARESCA ARTURO, rappresentato e difeso dall'avvocato CORTESI ALFREDO-ricorrente- contro VISCONTI MASCIA, elettivamente domiciliatain ROMA, VIA SILVIO PELLICO 24, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE VALVO , rappresentata e difes a dall'avvocato TESI MASSIMILIANO ; -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO DI GENOVA n. 1568/2019, depositatail 20/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/06/2025 dal Consigliere CHIARA BESSO MARCHEIS. PREMESSO CHE 1. Il Condominio di Via Gerini 21/31, in Lerici, ha convenuto in giudizio la condomina Mascia Visconti, proprietaria di due porzioni immobiliari al piano terreno, lamentando l’esecuzione di opere di scavo del sottosuolo comune e l’appropriazione di parte dello stesso. Il Condominio chiedeva quindi di accertare l’illegittimità delle opere svolte e di condannare la convenuta al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno.

La convenuta ha contestato la fondatezza della pretesa e con la sentenza n. 216/2015 il Tribunale della Spezia ha rigettato la domanda, ritenendo che la condomina non avesse posto in essere un uso illegittimo della cosa comune, in quanto il dedotto abbassamento del piano di calpestio dell’immobile non aveva comportato alterazione della destinazione del bene comune, rappresentata nel caso in esame dalla funzione di sostegno alla stabilità dell’edificio.

2. La sentenza di primo grado è stata impugnata dal Condominio. Con la sentenza n. 1568/2019, la Corte d’appello di Genova ha respinto il gravame, non essendo sussumibile nella fattispecie dell’uso illegittimo della cosa comune il modesto utilizzo da parte della condomina Visconti del sottosuolo su cui poggia il Condominio.La Corte di merito ha ravvisato un uso più intenso del bene, ma consentito e non già una alterazione del bene.

3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione il Condominio di Via Gerini 21/31, in Lericicon due motivi. Resiste con controricorso Mascia Visconti. E’ pervenuta una memoria per la controricorrente. CONSIDERATO CHE 1. Il primo motivo denuncia “errata applicazione dell’art. 1102, primo e secondo comma c.c., in relazione all’art. 1117 c.c., violazione dell’art. 2697 c.c., vizio di motivazione”, per avere la Corte d’appello ritenuto la legittimità dello scavo eseguito dalla condomina alla stregua della ‘modesta’ consistenza in sé dello scavo (39-81 centimetri di abbassamento del pavimento), pure essendo stato attuato su parte di proprietà comune ai sensi dell’art.1117 c.c.; osserva inoltre il ricorrente che la Corte non ha considerato il fatto, decisivo e non controverso, che in realtà la condomina, costruendo al di sotto del piano di calpestio un solaio areato in sostituzione del preesistente vespaio e ricavando dalle opere di sbancamento maggiori altezze dei locali di sua proprietà, si è appropriata del volume dell’area di sedime sottratta al Condominio.

2. Il secondo motivo contesta “vizio di motivazione in relazione all’art. 1102 c.c.”, in quanto la Corte d’appello, nel valutare come modesto lo scavo attuato dalla condomina, non ha motivato in base a quali criteri oggettivi e soggettivi lo stesso possa essere considerato tale. Il primo motivo è fondato. Nel caso in esame, l a Corte di merito, accertato in fatto l’esecuzione da parte della condomina di uno scavo nel sottosuolo, ha ravvisato un uso più intenso del bene comune ed escluso l’alterazione della destinazione (v. pagg. 4 e 5 della sentenza impugnata), senza invece considerare se vi fosse stata appropriazione di area comune per ricavare un ampliamento dei locali di sua proprietà.

In tal modo la Corte territoriale si è discostata dal costante orientamento di questa Corte, secondo il quale lo spazio sottostante il suolo di un edificiocondominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno deicondomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c., sicché, ove il singolocondomino proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità delsottosuolo, così attraendolo nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall'amministratore con l'azione di reintegrazione” (così, ex multis, Cass. n. 6154/2016 e Cass. 10869/2023).

Si rende pertanto necessario un nuovo esame, con logico assorbimento dell’esame del secondo motivo. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Genova, che deciderà la causa attenendosi al principio di diritto sopra richiamato. Il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio. P.Q.M La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione.

Così de