Italian Court dismisses real estate broker's appeal for commission on failed bankruptcy sale due to lack of causal link.

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.2530/2022 R.G. proposto da : ALLEGRAMENTE IMMOBILIARE S.A.S. DI ALLEGRAMENTE EVA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BERGAMO, presso lo studio dell’avvocato VEDOVA ENRICO,che la rappresenta e difende . -RICORRENTE- contro VISENTIN GRAZIANO GIANMICHELE E PIOVESANA ORNELLA, elettivamente domiciliatiin ROMA VIALE CARSO, 57, presso lo studio dell’avvocato MONACO FEDERICO, rappresentat i e difes i dall'avvocato COPPOLA GIAN PAOLO. -CONTRORICORRENTI- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di VENEZIA n. 2910/2021,depositata il 22/11/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2025dal Consigliere GIUSEPPE FORTUNATO. FATTI DI CAUSA 1. Con sentenza n. 2910/2021 la Corte distrettuale di Venezia , riformando la pronuncia di primo grado, ha respinto la domanda di pagamento delle provvigione avanzata dalla Allegramente Immobiliare per aver intermediato l’acquisto, da parte di Gianmichele Graziano Visentin e Ornella Piovesana , di un immobile facente parte di un attivo fallimentare. Per quanto ancora rileva nel presente giudizio, la sentenza ha posto in rilievo che il bene era stato aggiudicato all’esito di una procedura concorrenziale espletata dagli organi fallimentari e che la vendita non era stata effetto dell’intervento del mediatore, non giustificandosi il riconoscimento della provvigione nonostante la dichiarazione con cui Ornella Piovesana si era impegnata a pagare anche in caso di acquisto diretto del benepresso il fallimento.

Per la cassazione della sentenza la Allegram e nte Immobiliare s.a.s ha proposto ricorso in due motivi,illustrati con memoria, cui hanno replicato con controricorso Ornella Piovesana e G i a n michele Graziano Visentin. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli articoli 1322, 1750, 1372, 1362 e seguenti c.c.. La Corte d'appello avrebbe trascurato che l'atto di incarico conferito alla mediatrice aveva natura atipica e c he i clienti si erano validamente impegnati a versare la provvigione anche se l'affare si fosse concluso mediante l'acquisto diretto in sede fallimentare e, quindi, in assenza del nesso di causalità tra l'attività di intermediazione e il risultato ottenuto, essendo l’impegno volto a perseguire interessi meritevoli di tutela .

Risulterebbero violat i i criteri di interpretazione del testo della dichiar azione da cui emergeva la consapevolezza del la pendenza della procedura fallimentare e la volontà della parte di obbligarsi a versare la provvigione. Il secondo motivo di ricorso denuncia l'omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, contestando alla Corte d'appello di non aver considerato sufficiente, per riconoscere la provvigione, la dichiarazione di impegno del 18 maggio 2011 sottoscritto da Ornella Piovesana, da cui emergeva che quest'ultima era consapevole dell a pendenza della procedura concorsuale ed aveva riconosciuto l'utilità dell'attività svolta dalla società immobiliare,in deroga allo schema tipico della mediazione.

I due motivi sono infondati. Non è in discussione che sull’acquisto, perfezionato nell’ambito della operazioni di liquidazione dell’attivo fallimentare medianteprocedure concorrenziali, non abbia influito l’intervento della mediatrice. Ornella Piovesana, ricevendo la consegna delle planimetrie dalla società ricorrente, si era impegnata a corrispondere la provvigione anche in caso di acquisto diretto in sede fallimentare e, perciò , in assenza di un nesso eziologico tra l’intermediazione svolta e la conclusione dell’affare, comedelineato nell’art. 1755 c.c..

La norma, nel prevedere che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affareè concluso per effetto del suo intervento, è derogabile dalle parti, che possono prevedere il pagamento anche in caso di acquisto diretto, di revoca anticipata dell’incarico o a prescindere dell’attività svolta dall’intermediario (Cass. 4339/1995; Cass. 2766/1997; Cass. 1630/1998; Cass.6405/2001). In queste ipotesi la provvigione non spetta, tuttavia, per il solo conferimento dell’incarico e inoltre, q ualora le parti abbiano inteso derogare all’art. 1755 c.c., è necessario che il pagamento del compenso sia ricollegato ad un fatto diverso, quale l'avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di un terzo interessato all'affare ed essere pervenuto al risultato entro un certo termine, o anche il non esservi pervenuto, nel caso che la parte ritiri l'incarico al mediatore p rima della scadenza del termine; ipotesi, queste, in cui la provvigione costituisce il compenso per avere il mediatore assunto ed adempiuto l'obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all'affare (Cass. 7076/2002;

Cass. 22357/2010; Cass. 5495/2021; Cass.27505/2022). Proprio tale carenza – che emerge con evidenza dall’esame del contenuto dalla dichiarazione trascritto in ricorso - è stata rilevata dalla Corte di merito, evidenziando che detta dichiarazione era volta a riconoscere la provvigione proprio per una mediazione che non era stata svolta, senza far riferimento ad attività diverse,eventualmente poste in essere dalla società, quali , ad es., la consulenza immobiliare. Nessuna delle vi olazioni è , pertanto, sussistente . Il giudice ha valutato il contenuto della dichiarazione ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c. (Cass.

Su 8053/2014), ed ha tenuto conto dei limiti ex art.1322 c.c. che incontra l’autonomia privata nel prevedere deroghe all’art. 1755 c.c., senza violare i criteri di interpretazione, essendo il contenuto delle dichiarazionicoerenti con il dato letterale. Appare soddisfatto l’obbligo di motivazione, essendo evidenziate, sia pure sinteticamente, le ragioni che hanno condotto il giudice ad escludere che la dichiarazione di impegno versata in atti fosse sufficiente per riconoscere il compenso , non sussistendo una giustificazione causale dell’impegno assunto dalla dichiarante in assenza di un nesso sinallagmatico con una specifica controprestazione della ricorrente meritevole di essere remunerata.

Il ricorso è respinto,con aggravio di spese. Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre3 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all'art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - dell'obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione dichiarata inammissibile, se dovuto. P.Q.M rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali che si liquidano in €. 42000,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre ad Iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seco