Cassation court dismisses appeal for lack of specific grounds regarding expert valuation of 1987 property value.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.27580/2021 R.G. proposto da : BOTTI RUGGERO, elettivamente domiciliato in Roma in via Sannio n. 61, presso lo studio dell’avvocato LA CORTE VINCENZO ANTONIO(LCRVCN58L29C351L) che lo rappresenta e difende -ricorrente- contro TERRIACA GEMMA, elettivamente domiciliatain R oma in via EMILIO FAA' DI BRUNO, 79, presso lo studio dell’avvocato CARRANO MASSIMO (CRRMSM67M10H501Y) che larappresenta e difende -controricorrente- nonchè contro F.I.C.E.T. SRL -intimata- avverso la sentenza della Corte d’appello di R oma n. 4330/2020 depositata il 21/09/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere ANNACHIARA MASSAFRA. FATTI DI CAUSA 1.Ruggero Botti citò in giudizio Maurizio Carrano al fine di ottenere il trasferimento, ex art. 2932 c.c . , della proprietà dell’immobile ubicato nell’isola di Giannutri e, precisamente, dell’appartamento facente parte del fabbricato in Piazzetta Cala Spalmatoio, primo piano. In via gradata venne richiesta la condanna del convenuto al risarcimento dei danni sofferti. 2.La domanda fu originata da una scrittura privata intercorsa tra le parti originarie il 31.7.1987 con la quale Maurizio Carrano si era riconosciuto debitore, nei confronti del Botti, quale compenso per l’opera prestata (salvo conguaglio per eccesso o difetto), di una somma pari al 5% della cubatura della proprietà immobiliare sita in Giannutri e conseguita, proprio grazie all’intervento del Botti, dal fallimento della società Val di sole spa.

Botti venne immesso anticipatamente nel possesso dell’immobile ma a questo non seguì la cessione. 3.Il giudizio di primo grado si concluse con il rigetto della domanda attorea poiché l’immobile, che avrebbe dovuto essere oggetto della cessione,non apparteneva al Carrano. 4.La decisione venne così impugnata ma il giudice di secondo grado rilevò l’omessa notifica del ricorso introduttivo anche alla società Fi.cet srl (obbligata in solido con il Carrano al trasferimento dell’Immobile) e pertanto dispose la rimessione degli atti di causa al giudice di prime cure onde consentire l’integrazione del contraddittorio. 5.Il Tribunale di Roma, così adito, respinse la domanda in quanto la scrittura privata del 31.7.1987 era da ritenersi nulla per indeterminatezza e/o indeterminabilità del bene oggetto della domanda proposta.

Si rigettò altresì la domanda di risarcimento danni atteso che la mancata quantificazione del corrispettivo della vendita implicava il rigetto della domanda succedanea. La decisione venne nuovamente impugnata in via principale dal Botti ed in via incidentale dal Carrano, il quale chiese il pagamento in proprio favore di un corrispettivo per l’uso dell’immobile. La Corte d’appello di Roma nel corso del giudizio dispose apposita CTU per accertare l’entità ed il valore economico del compendio immobiliare acquistato dal sig. Maurizio Carrano e dalla Fi.Cet. srl in “virtù dell’attività di mediazione espletata dal sig.

Ruggero Botti in occasione dell’acquisizione dei beni provenienti dal fallimento Val di Sole e per determinare” il compenso spettante al sig. Botti alla data di acquisizione di detti beni da parte degli appellati, da calcolarsi in misura pari al 5% del valore globale di tale compendio.” Venne, quindi, disposto un supplemento di CTU atteso che nell’espletamento dell’incarico il consulente non si era avveduto che nell’ambito degli immobili acquistati da Maurizio Carrano solo alcuni provenivano dal fallimento della Val di Sole spa. All’esito, la Corte d’appello respinse la doglianza formulata dall’appellante incidentale e quella del Botti in via principale, confermando sul punto l’iter motivazionale del giudice di primo grado, mentre accolse la domanda formulata in via gradata dall’appellante principale.

In particolare il giudice di merito ribadì la nullità della scrittura privata del 31.7.1987, richiamando all’uopo la giurisprudenza di legittimità (Cass. 952/2013 e 21449/2017), in assenza della specificazione dei confini e dei dati catastali dell’immobile sito in Giannutri che avrebbe dovuto essere ceduto al Botti, evidenziando come fosse priva di rilievo “la circostanza che il sig. Botti fosse stato immesso nel possesso del bene all’atto della sottoscrizione della scrittura stessa”. Si affermò quindi che “ stante l’estrema genericità dell’indicazione, la scrittura risulta affetta da carenze tali che, in ragione dei principi giuridici sopra richiamati, non possono essere emendate- come pretenderebbe l’appellante principale - né dal semplice richiamo contenuto nel preliminare alla provenienza del bene dal Fallimento della Val di sole spa, né dal fatto che (solo) in sede processuale siano stati indicati gli estremi catastali del bene e prodotti i relativi documenti ipocatastali.” Sotto altro profilo si affermò che “si deve ritenere che le parti, in occasione della sottoscrizione della citata scrittura, comunque operarono una determinazione del corrispettivo che sarebbe spettato al Botti per l’attività di mediazione svolta in favore del sig.

Carrano e della Ficer. S.r.l. parametrandolo al 5% del valore della cubatura immobiliare che questi ultimi sarebbero riusciti ad acquistare dal fallimento della Val di sole s.p.a.; la circostanza che i contraenti avessero ritenuto, in via di approssimazione, che il valore dell’appartamentino di Cala Spalmatoio avrebbe assorbito il 5% del valore della cubatura acquistata, costituì una semplice valutazione personale delle parti che, ben consapevoli che si sarebbe potuto verificare uno scostamento previdero la possibilità di un eventuale conguaglio in eccesso o per difetto, ma sempre tenendo conto dell’originario parametro concordemente fissato: tale scelta, quindi, non solo non impediva di predeterminare a monte quello che sarebbe stato il corrispettivo spettante al Botti per l’attività prestata” ma “era del tutto giustificata in ragione del fatto che, al momento della stipula, l’aggiudicazione era ancora di là da venire”.

Il giudice di merito, quindi, condividendo e facendo proprie le conclusioni del CTU riconobbe in favore del Botti, a titolo di danno Euro, 11.104, 08. Si affermò infine di non potersi prendere in considerazione le note critiche alla CTU depositate dall’appellante principale nella comparsa conclusionale poiché integrando le stesse delle eccezioni in senso proprio avrebbero dovuto essere formulare nella prima istanza o difesa successiva al deposito della CTU, essendo soggette al termine di preclusione di cui all’art. 157, comma 2, c.p.c. Avverso la prefata decisione ricorre Ruggero Botti con due motivi, resiste con controricorso Gemma Terriaca quale erede di Maurizio Carrano.

La società Fi.cet. srl è rimasta intimata. In prossimità dell’udienza sono state depositate memorie illustrative. Motivi della decisione 1.Con il primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1418 e 1346 c.c. nonché difetto e/o carente motivazione su un punto decisivo al fine del contendere ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. 2.Secondo il ricorrente sarebbe “sufficiente che dal tenore testuale del documento diretto a disciplinare i rapporti tra le parti e/o delle evenienze istruttorie acquisite risulti - anche attraverso il riferimento ad elementi estrinseci ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco – che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato e/o comunque determinabile, la cui individuazione, secondo l’id quod plerumque accidit, può anche essere incompleta o mancare del tutto purché l’incontro delle rispettive volontà delle parti sia comunque, anche aliunde e/o per relationem, ricostruibile utilizzando i normali canoni interpretativi.” La scrittura privata del 31.7.1987 conterebbe quindi la volontà delle parti di addivenire al trasferimento di proprietà in favore del Botti dell’immobile sito in Giannutri, Piazzetta Cala spalmatoio, primo piano ed individuerebbe il prezzo pattuito.

Sarebbero così presenti i requisiti minimi essenziali idonei ad escludere la nullità del contratto. La motivazione della Corte d’appello, in quest’ottica, si porrebbe “in antitesi con le evenienze istruttorie acquisite, non da ultimo l’espresso pacifico riconoscimento, operato dal Carrano, circa l’effettivo espletamento degli incarichi assunti in tale scrittura e dell’obbligo di addivenire al trasferimento, in favore del Botti, del diritto di proprietà sull’immobile”. La Corte avrebbe “omesso di offrire il necessario supporto motivazionale nel momento in cui ha soffermato la propria attenzione esclusivamente sullo schema tradizionalmente inteso di contratto preliminare”. 3.Con il secondo motivo si deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per omesso esame di un fatto decisivo ovvero omessa e/o insufficiente motivazione, ex art.360, numeri 4 e 5 c.p.c.

La Corte di merito avrebbe errato nel dichiarare tardive le osservazioni proposte contro l’elaborato peritale e pertanto avrebbe errato nel non tenerne conto. 4.Il primo motivo deve essere respinto. In disparte i profili di inammissibilità della censura scaturenti dalla mancata riproduzione della scrittura privata oggetto del contendere, va evidenziato come lo stesso ricorso non abbia chiarito quali fossero gli elementi idonei a consentire l’individuazione dell’immobile oggetto dell’accordo. Ruggero Botti, infatti, si riferisce all’immobile sito in “Giannutri, Piazzetta Cala Spalmatoio, primo piano” senza specificare quali fossero gli elementi che, in concreto , avrebbero potuto , e dovuto, consentirne univocamente l’individuazione.

Il ricorrente, avrebbe, infatti,dovuto specificare il contenuto della critica mossa alla sentenza impugnata, indicando anche puntualmente i fatti processuali alla base dell'errore denunciato, dovendo tale specificazione essere contenuta, a pena d'inammissibilità, nello stesso ricorso per cassazione, per il principio di autosufficienza (Cass. Sez. 1, 06/11/2021, n. 24048). A ciò si aggiunga che quanto innanzi rende evidente che il motivo in oggetto lungi dal denunciare una pretesa violazione di legge costituisce il tentativo di sollecitare una rivalutazione del compendio probatorio da parte della Corte di Cassazione al contempo, come innanzi osservato,senza chiarire quali fossero gli elementi utili ai fini della individuazione. 4.1.Nel caso di specie, l’onere deduttivo anzidetto non è stato assolto dal ricorrente, il quale, attraverso l’apparente denuncia di pretese violazioni di norme di legge mira a sollecitare una diversa ricostruzione della quaestio facti rispetto a quella operata dalla Corte d’Appello e ad ottenere un riesame del materiale probatorio, allo scopo di farne derivare una decisione diversa da quella cui è pervenuto il giudice distrettuale e conforme alle proprie aspettative.

Sotto altro profilo va ribadito che in seguito alla riformulazione dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall'art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non è più deducibile quale vizio di legittimità il semplicedifetto di sufficienza dellamotivazione, ma i provvedimenti giudiziari non si sottraggono all'obbligo dimotivazione previsto in via generale dall'art. 111, sesto comma, Cost. e, nel processo civile, dall'art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. Tale obbligo è violato qualora lamotivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero essa risulti del tutto inidonea ad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni della decisione (per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile) e, in tal caso, si concreta una nullità processuale deducibile in sede di legittimità ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c. (Cass. n. 22598 del 2018;

Cass. n. 7090 del 2022). Anche sotto questo profilo, in applicazione del principio innanzi riportato, il motivo è destituito di fondamento, atteso che la decisione impugnata rispetta il cd. minimo costituzionale essendo chiaro il percorso motivazionale del giudice di merito in forza del quale è stato ritenuto indeterminato l’oggetto del accordo intervenuto tra il Botti ed il Carrano. 5.Il secondo motivo deve essere respinto. A seguito dell’intervento delle Sezioni Unite n. 5624 del 2022 è ben chiaro che in tema di consulenza tecnica d'ufficio, il secondo termine previsto dall'ultimo comma dell'art. 195, c.p.c., così come modificato dalla l. n. 69 del 2009, ovvero l'analogo termine che, nei procedimenti cui non si applica, ratione temporis, il novellato art. 195 c.p.c., il giudice, sulla base dei suoi generali poteri di organizzazione e direzione del processo ex art. 175 c.p.c., abbia concesso alle parti, ha natura ordinatoria e funzione acceleratoria e svolge ed esaurisce la sua funzione nel subprocedimento che si conclude con il deposito della relazione da parte dell'ausiliare; pertanto, la mancata prospettazione al consulente tecnico di osservazioni e rilievi critici non preclude alla parte di sollevare tali osservazioni e rilievi, ove non integrino eccezioni di nullità relative al suo procedimento, come tali disciplinate dagli artt. 156 e 157 c.p.c., nel successivo corso del giudizio e, quindi, anche in comparsa conclusionale o in appello.

Ha quindi errato il giudice di merito a non prendere in considerazione i rilievi contenuti nelle note depositate dal ricorrente. 5.1. Tuttavia, le osservazioni pretermesse per incidere sul giudizio devono essere tali da essere determinanti. In tema di ricorso per cassazione per vizio di motivazione, la parte che si duole dicarenze o lacune nella decisione del giudice di merito che abbia basato il proprio convincimento disattendendo le risultanze degli accertamenti tecnici eseguiti, non può limitarsi a censure apodittiche di erroneità o di inadeguatezza della motivazione od anche di omesso approfondimento di determinati temi di indagine, prendendo in considerazione emergenze istruttorie asseritamente suscettibili di diversa valutazione e traendone conclusioni difformi da quelle alle quali è pervenuto il giudice " a quo", ma, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione ed il carattere limitato di tale mezzo di impugnazione, è per contro tenuta ad indicare, riportandole per esteso, le pertinenti parti della consulenza ritenute erroneamente disattese, ed a svolgere concrete e puntuali critiche alla contestata valutazione, condizione di ammissibilità del motivo essendo che il medesimo consenta al giudice di legittimità (cui non è dato l'esame diretto degli atti se non in presenza di "errores in procedendo") di effettuare, preliminarmente, al fine di pervenire ad una soluzione della controversia differente da quella adottata dal giudice di merito, il controllo delladecisività della risultanza non valutata, delle risultanze dedotte come erroneamente od insufficientemente valutate, e un'adeguata disamina del dedotto vizio della sentenza impugnata; dovendosi escludere che la precisazione possa viceversa consistere in generici riferimenti ad alcuni elementi di giudizio, meri commenti, deduzioni o interpretazioni, traducentisi in una sostanziale prospettazione di tesi difformi da quelle recepite dal giudice di merito, di cui si chiede a tale stregua un riesame, inammissibile in sede di legittimità (Cass. n. 27702/2020).

La consulenza, come emerge dalla sentenza e dallo stesso ricorso “ai fini della determinazione del valore, alla data del 1987, del compendio immobiliare acquisito dal Carrano e/o Ficet Srl, ha fatto riferimento alla stregua di parametro estimativo, agli importi corrisposti alla procedura fallimentare (della Soc. Val di Sole) in sede di partecipazione all’incanto” determinando in lire 430.000.00 la stima complessiva dei cespiti. Il giudice di merito ha inoltre evidenziato come le conclusioni del CTU tenessero in considerazione l’effettiva consistenza dei cespiti, rapportandoli ai valori immobiliari dell’anno 1987 ma anche che avesse correttamente tenuto conto del fatto che l’isola di Giannutri, sia per conformazione, sia per la mancata realizzazione di un porto di attracco, non fosse mai stata facilmente raggiungibile, soprattutto in condizioni di mare mosse, con la conseguenza che il turismo, nonostante le potenzialità del luogo, ne avesse sempre risentito e con esso, anche il mercato immobiliare.

Secondo il ricorrente, diversamente, il CTU non avrebbe tenuto conto dell’effettivo valore di mercato di tali immobili a quella data, in considerazione “del peculiare stato di fatto” costituito dalla attrattività all’epoca dell’isola di Giannutri per facoltosi investitori: ciò avrebbe determinato una stima pari al doppio della somma innanzi indicata. Il motivo, così come formulato, incentra la doglianza sull’aspetto processuale, ossia sulla mancata valutazione tout court delle osservazioni del C.T.P. senza, tuttavia, incaricarsi di specificare la decisività di tali osservazioni, ovvero che le stesse avevano l’idoneità tale da fare sì che la decisione non potesse basarsi sulla C.T.U., tanto più che quest’ultima aveva determinato il valore del compendio immobiliare derivante dal Fallimento della Val di Sole, rapportato correttamente all’anno dell’acquisto, ossia il 1987 tenendo anche in considerazione proprio la potenzialità turistica del luogo.

Ne consegue l’infondatezza anche della seconda doglianza. 6.Il ricorso deve essere in conclusione respinto. Le spese di lite seguono la soccombenza. Deve infine darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrent e , di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto. P.Q.M Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 5.000,00 per compensi professionali, oltre euro 200,00 per esborsi e spese generali nella misura del 15% e accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per