Italian court dismisses appeal against second instance judgment regarding condominium roof damage liability and repair costs.

O R D I N A N Z A sul ricorso proposto da: Burdi Michele, rappresentat o e difes o da ll’Avvocato Filippo Bottalico , elettivamente domiciliato presso l’indirizzo pec del difensore. Ricorrente contro Di Nielli Donato e Solimeno Sabina, rappresentati e difes i dall’Avvoc ato Massimiliano Volo Rancati, elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, via Filippo Corridoni n.

23. Controricorrenti avverso la sentenza n. 431 /201 9 della Corte di appello di Bari , depositata il 20.2.2019. Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12.2.2025dal consigliere relatore Mario Bertuzzi. Fatti di causa e ragioni della decisione R.G. N. 27636/2019.Con sentenzan. 431 del 20.2.20 19 la Corte di appello di Bari rigettò l’appello proposto da Burdi Michele perla riforma della sentenza di primo grado che, in accoglimento della domanda proposta da Di Nielli Donato e Solimeno Sabina, condomini dello stabile denominato Villa Vittoria, aveva condannato il condominio a risarcire i danni patrimoniali da loro subiti acausa della mancata esecuzione di lavori manutenzione straordinaria del terrazzo a livello di loro esclusiva proprietà.

Il giudice di secondo grado motivò la decisione rilevando , in adesione agli accertamenti e conclusioni della sentenza d el Tribunale, che dalle risultanze dell’accertamento tecnico preventivo emergeva che i danni lamentati dagli attori, consistenti in fessurazioni nella pavimentazione del terrazzo di loro proprietà, costituente lastrico solare, e in parte della l oggia coperta ivi esistente, erano dovuti alla scarsa tenuta, per vetustà, della guaina di impermeabilizzazione del terrazzo stesso, esclu dendo cause riconducibili ai proprietari.Ritenne inoltre, quanto alla liquidazione del danno, che la somma liquidata dal giudice di primo grado, ai sensi dell’art. 1226 c.c., fosse provata dalle fatture di pagamento dei lavori di riparazione prodotte dagli attori, i cui importi corrispondevano sostanzialmente a quelli accertati dal consulente tecnico d’ufficio.

Per la cassazione di questa sentenza, notificata il 20.6.2020, conatto notificato il 20.9.2020, ha proposto ricorso Burdi Michele, sulla base di due motivi. Di Nielli Donato e Solimeno Sabinahanno notificato controricorso . Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.115, 116, 696 e 698 c.p.c. e degli artt. 1126 e 2697 c.c. , censurando la sentenza impugnata per avere travisato le risultanze dell’accertamento tecnico preventivo, che aveva addebitato i danni solo in minima parte alle fessurazioni del pavimento del terrazzo, precisando che essi avevano interessato anche la loggia coperta ivi esistente ed i dentificando le loro cause nella cattiva esecuzione della impermeabilizzazione della sua parte esterna.

Il giudicante è pertanto caduto in errore laddove non ha tenuto conto dello stato dei luoghi e quindi distinto i danni e le loro cause in relazione alla loggia coperta e d al lastrico solare. La corretta comprensione dei luoghi e della riconducibilità delle R.G. N. 27636/2019.dei danni avrebbe pert anto dovuto condurre il giudice di merito ad escludere qualsiasi responsabilità del condominio in relazione ai fenomeni che avevano investito la loggia, trattandosi di pertinenza d ella proprietà esclusiva della contropartee nei cui confronti non era invocabile l’applicazione dell’art. 1126 c.c..

Il motivo è inammissibile. Le censure sollevateinvestono, infatti, un accertamento di fatto della Corte di appello, che, richiamando l’elaborato del consulente tecnico d’ufficio, ha ricondotto tutti i danni lamentati dai condomini attori alla scarsa tenuta della guaina di impermeabilizzazione del loro terrazzo, costituente lastrico solare, aggravati verosimilmente dalle opere di ispezione poste in essere dal tecnico incaricato dal condominio, escludendo nel contempo che essi potessero trovare causa in un uso improprio del terrazzo da parte dei suoi proprietari.

In particolare, la sentenza impugnata ha espressamente affermato che “ la circostanza che una parte del terrazzo sia coperta e dunque rappresenti, tecnicamente, una loggia o un balcone incassato, non incide sulle cause delle infiltrazioni, che rimangono identiche, stante l’unicità della pavimentazione e della guaina sottoposta ad essa, la cui insufficiente tenuta deve essere addebitata al Condominio. Tanto più che, nel caso di specie, tali infiltrazioni sono state aggravate dall’esecuzione di saggi ad opera della Direzione dei Lavori dimanutenzione straordinaria del condominio (relazione CTU, pag. 11)“.

Trattasi all’evidenza di accertamenti di fatto riservati alla esclusiva competenza del giudice di merito e non sindacabili, in quanto tali, in sede di giudizio di legittimità. Cade conseguentemente la censura di violazione di legge sollevata dal motivo, che non appare direttamente riferibile ad una erronea applicazione delle norme di legge che regolano la fattispecie concreta, per come accertata dal giudice territoriale, ma è fondata sul presupposto di una ricostruzione dei fatti diversa ed alternativa. Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.115, 116, 696 e 698 c.p.c. e degli artt. 2702 e 2697 c.c., lamentando che il giudice abbia confermato l’ammontare delle spese di ripristino dei luoghi sulla R.G.

N. 27636/2019.base delle fatture dei lavori prodotte dagli attori, che , essendo atti unilaterali relativi a rapporti con terzi,non potevano costituire prova dell’ammontare del credito. Il motivo è infondato e per il resto inammissibile. Dalla lettura della sentenza impugnata emerge chiaramente che il giudice di appello ha giudicato congrua la liquidazione del danno operata dalla sentenza impugnata non già tenendo conto delle sole fatture relative ai costi di riparazione prodotte dagli attori, ma rilevando che i relativi importi corrispondevano sostanzialmente a quelli calcolati dal consulente tecnico d’ufficio, considerato che la somma da questi indicata, pari a euro 9.027,00 al netto dell’iva, non avevatenuto conto, come precisato dallo stesso tecnico, dei costi per le opere provvisionali e per il piano di sicurezza edel compenso per la direzione dei lavori e che, a fronte di tali oneri, documentati dalle fatture in atti, l’importo complessivo della spesa risultava provato.

Ha inoltre aggiunto che tali importi di spesa non erano stati nemmeno specificatamente contestati dall’appellante, se non con riferimento all’ammontare complessivo. La censura non contesta tali argomentazion i ed appare, in parte qua , anche inammissibile. Il ricorso va pertanto respinto. Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, se dovuto.

P.Q.M Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge espese generali. Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di