Cassation court dismisses appeal regarding internal res judicata on condominium administrator's standing in property disputes.

ato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.38615/2019 R.G. proposto da: CONDOMINIO PRATO, Via Prato 2 Reggio Calabria, rappresentato e difeso dall’avvocato Pasquale Zoccali; -Ricorrente – Contro NASSO CAROLINA FRIDA, rappresentata e dife sa dall’avv. Luisa Gobbi unitamente agli avvocati Vincenzo De Stasio e Antonella D’Amelio; -Controricorrente – avverso la sentenza della Corte d’ appello di Reggio Calabria n. 399/2019 depositata il 13/05/2019. Udita la relazione svolta dal Consigliere Riccardo Guida nella camera di consigliodel 12 febbraio 2025 .

Rilevato che: 1.Con citazione notificata in data 01/02/2018 il C ondominio Prato ha impugnato la sentenza n. 1061/2017 del T ribunale di Reggio Condominio Calabria che, da un lato, aveva rigettato la domanda del Condominio diretta ad ottenere la condanna di Carolina Frida Nasso, proprietaria di un immobile contiguo, ad autorizzazione ai sensi dell’art. 843 c.c., l’occupazione temporanea del suo lastrico solare per la collocazione di un ponteggio e, dall’altro, in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata d a lla convenuta, aveva condannato l’ente di gestione a realizzare un giunto di oscillazione, tra i fabbricati delle parti,nel rispetto della normativa antisismica.

La corte d’appello di Reggio Calabria, in parziale riforma della decisione di primo grado, che ha confermato quanto all’accoglimento da parte del primo giudice della domanda riconvenzionale , ha condannato Nasso a consentire al Condominio l’accesso al lastrico solare di proprietà dell’appellata (aspetto, quest’ultimo, estraneo al giudizio di cassazione), e ha compensato le spese dei gradi di merito. Questi, in breve, per quanto ancora di rilievo, gli snodi argomentativi della decisione, in relazione all’originaria domanda riconvenzionale della Nasso : (i) con il secondo motivo di impugnazione, testualmente (vedi pag. 6 della sentenza) «[si] ribadisce la carenza di legittimazione passiva del Condominio, posto che ogni eventuale responsabilità sarebbe addebitabile a chi aveva costruito il fabbricato e non potendo, dunque, l’attore rispondere per illeciti commessi da altri soggetti prima che lo stabile fosse ultimato.

Deduce, in proposito, che la rappresentanza processuale dell’amministratore condominiale, circoscritta alle cause riguardanti le parti comuni dell’edificio, di cui all’art. 1117 c.c., non è estesa a fatti commessi prima che lo stabile condominiale venisse ad esistenza e di cui i condomini non erano a conoscenza »; (ii) (vedi pag. 7 della sentenza) «l’appellante ha inteso contestare la possibilità che la mancata realizzazione del giunto tecnico fosse addebitabile al Condominio, invece che a colui il quale aveva realizzato l’immobile.Nulla, invece, risulta dedotto in ordine alla sussistenza della legittimazione/rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., questione su cui il Tribunale si è pronunciato in termini affermativi e che, in difetto di impugnazione, deve quindi ritenersi coperta da giudicato.

Il motivo di impugnazione, invece, proposto dall’appellante, come sopra indicato, è infondato, atteso che legittimati passivi all’azione, di natura reale, proposta dalla convenuta non possono che essere i comproprietari dell’immobile edificato in violazione della normativa antisismica, quali unici soggetti abilitati a porre in essere le opere necessarie alla regolarizzazione o destinatari in un eventuale ordine di demolizione/ripristino»;

2. il Condominio ha proposto ricorso per cassazione, con un unico motivo. Carolina Frida Nasso ha resistito con controricorso. In prossimità dell’adunanza camerale le parti hanno depositato memorie. Consideratoche: I. preliminarmente, vanno respinte le eccezioni di ina mmissibilità del ricorso: in primo luogo,sul piano astratto e salve le considerazioni appresso svolte nell’esame del motivo, sussiste l’interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. del Condominio dato che l’accoglimento del motivo di ricorso potrebbe determinare il rigetto, nel giudizio di rinvio, della domanda riconvenzionale della convenuta; in secondo luogo, il requisito dell’autosufficienza del motivo di ricorso è soddisfatto tramite la trascrizione dei passaggi salienti del motivo di appello di cui si assume l’omesso esame da parte della corte d’appello; infine, il motivo di ricorso – contrariamente da quanto si assume in controricorso - è specifico perché pone la Corte nella condizione di comprendere appieno il contenuto della doglianza del Condominio;1. passando all’esame del ricorso, l’unico motivo de nuncia , ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c. , la violazione del principio del “tantum devolutum quantum denunciatumdi cui all’art. 342 c.p.c.”.

Si ritiene che la sentenza sarebbe viziata nella parte in cui ha ravvisato la formazione di un giudicato interno sulla rappresentanza processuale dell’amministratore prevista dall’art. 1131 comma 2 c.c , mentre invece la questione era stata riproposta come secondo motivo d’appello; il motivo è infondato, anche se si rende necessario correggere la motivazione ex art. 384 ultimo comma cpc. Non è infatti corretta l’asserzione della corte d’appello secondo cui sulla questione relativa alla “legittimazione/rappresentanza processuale” dell’amministratore. risolta in senso affermativo dal tribunale, si sarebbe formato il giudicato, in difetto di impugnazione sul punto da parte del Condominio.

Infatti, effettivamente, col secondo motivo di appello, nella seconda parte, il Condominio aveva messo in discussione anche la legittimazione processuale dell’amministratore (vedi ricorso per cassazione, pagg. 4, terzultimo capoverso, e 6 , primo capoverso , ove si riportano i passaggi salienti del secondo motivo di appello), sicché non si puòcertamente parlare di giudicato interno sulla legittimazione processuale. Ciò chiarito, tuttavia, il motivo è infondato alla luce del principio, affermato da Cass. nn. 22911/2018 , 21506/2024 , che il Collegio condivide e intende ribadire, in punto di legittimazione dell’amministratore in ordine ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condòmino nei confronti del condominio medesimo relativamente alle parti comuni dello stabile condominiale (tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all'uso comune di tutti i condòmini).

È indubitabile,infatti, che i muri esterni dell’edificio condominiale , interessati dalla esecuzione del giunto tecnico, rientrano tra le parti comuni, come previsto dall’art. 1117 comma 1 n.

1) c.c.;

2. il ricorso, pertanto, va rigettato, con condanna del Condominio al rimborso delle speseprocessuali; 3.infine, ritiene il Collegio di non aderire alla richiesta della parte vittoriosa di condanna del Condominio al risarcimento dei danni ex art. 96 comma 1 c.p.c. per lite temeraria ed abuso del processo non ravvisandone i presupposti;

4. ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del Condominio ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrent e a l pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 3.500 ,00 , più euro 200,00, per esborsi, oltre alle spese generali, e agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, dichiara che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto