Cassation remands case to examine if a contractual penalty clause allowing retention of works is void for disproportionality.
Italia (IT)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe Court of Cassation remanded the case to a public hearing to examine a specific legal issue regarding contractual penalties. The appellant argued that a clause allowing the builder to retain constructed works upon delay was void because the penalty was disproportionately low compared to the value of the land and the cost of the works. The court recognized the novelty of this issue and the lack of specific precedents, necessitating a direct examination of the penalty's adequacy rather than dismissing the appeal.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 1384 c.c.; Art. 1456 c.c.: A contractual penalty clause permitting the retention of works in case of delay is not automatically valid; the court must assess whether the sanction is manifestly inadequate compared to the breach and the value of the performance.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IAGiurisprudenza citata
Generato dall'IATesto completo
ha pronunciato la seguente ORDINANZA INTERLOCUTORIA sul ricorso 22000/2021 R.G. proposto da: ALSO COSTRUZIONI S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GIAMBATTISTA VICO 29, presso lo studio dell’avvocato MARIO CHIBBARO, rappresentata e difesa dall’avvocato ATTILIO GAGLIANO giusta procura in atti; –ricorrente – contro FONTANA ANTONIETTA, elettivamente domiciliata in ROMA, P.ZZA CAVOUR, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato ANTONINO MARIA CREMONA e dall’avvocato FRANCESCO BUSCAGLIA giusta procura in atti, –controricorrente – avverso la sentenza n. 537/2021 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 09/04/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30/10/2024 dal Consigliere GIUSEPPE GRASSO;
Osserva 1. Antonietta Fontana, premettendo di avere ceduto in favore di Also Costruzioni s.r.l., con atto notarile del 29/12/2008, diritto di superficie su un terreno, sul quale aveva avuto rilasciata concessione ad edificare, e promesso, inoltre, in vendita il diritto di proprietà dell’anzidetto terreno; che il corrispettivo per il diritto superficiario era stato pattuito in € 59.720,00, nel mentre per il trasferimento della proprietà del terreno la promittente alienante avrebbe dovuto ricevere in permuta due appartamenti e due cantine, facenti parte del costruendo edificio; che i lavori avrebbero dovuto essere ultimati nel termine di diciotto mesi dal loro inizio; che all’art. 5 del contratto era stato stabilito che se l’opera non fosse stata consegnata nel termine previsto, riporta la sentenza d’appello, il diritto di superficie si sarebbe risolto automaticamente e tutte le accessioni presenti sul terreno sarebbero entrate in proprietà dell’attrice senza che l’impresa costruttrice potesse pretendere indennità o rimborsi ; che i lavori, iniziati il 3/8/2011, e proseguiti, dopo una prima interruzione del 29/11/2010, non erano stati completati alla data del 31/7/2013, dopo plurime proroghe; invocando la clausola risolutiva espressa di cui al citato art. 5, citò in giudizio Also Costruzioni s.r.l., chiedendo che in virtù dell’anzidetta clausola, fosse dichiarata la risoluzione per inadempimento della convenuta del contratto con il quale era stato costituito il diritto di superficie e di quello preliminare, con diritto a trattenere, a titolo di caparra, la somma di € 47.720,00, corrisposta dalla convenuta, con condanna al pagamento del pattuito residuo fino all’importo di € 59.720,00.
La Also Costruzioni, costituitasi, chiese il rigetto della domanda, deducendo che il ritardo era stato dovuto all’abnorme presenza di acqua di falda. 1.
1. Il Tribunale, disposta c.t.u., dichiarò la risoluzione del contratto costitutivo del diritto di servitù e di quello preliminare di trasferimento della proprietà del terreno, l’attrice piena proprietaria del terreno con tutte le accessioni in esso presenti, nonché il diritto di costei di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e condannò, infine, la convenuta al pagamento della residua caparra ammontante a € 12.000,00. 1.
2. La Corte d’appello di Palermo rigettò l’impugnazione della soccombente convenuta.
2. Also Costruzioni s.r.l. ricorre avverso la sentenza d’appello sulla base di sei motivi. Antonietta Fontana resiste con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria.
3. Per quel che appresso si dirà conviene esaminare prioritariamente il sesto motivo, con il quale la ricorrente denuncia violazione dell’art. 1384, cod. civ. La Also Costruzioni espone che l’art. 5 del contratto aveva istituito clausola penale, la quale, invece che prevedere il pagamento di una somma di denaro, assegnava alla parte adempiente il diritto di trattenere quanto costruito e che la Corte di merito aveva escluso in un simile caso la possibilità di riportare ad equità la penale, così procurando un ingiusto danno all’esponente, considerando che il prezzo per la vendita del diritto di proprietà del terreno era stato fissato in € 250.000,00 e che essa aveva realizzato opere per un ammontare di € 511.000,00.
Soggiunge la ricorrente, citando Cass. n. 25863/2017, che ove(…) non fosse stata prevista una penale così sproporzionata, anche nella ipotesi (non ricorrente nella presente fattispecie) di totale inadempimento, la parte adempiente giammai potrebbe conseguire un vantaggio maggiore di quello derivante dal perfetto adempimento . In definitiva, conclude l’esponente, la sanzione portata dalla penale, pertanto, risulta manifestamente inadeguata e dunque, nulla, rispetto alla condotta inadempiente (suppostamene imputata alla Also), ossia il semplice ritardo nella consegna degli appartamenti (ultimati) .
La questione giuridica sottoposta con il rassegnato motivo, tenuto conto della sua peculiarità e dell’assenza di specifici precedenti, impone intervento nomofilattico. Appare, di conseguenza, opportuno rimettere la trattazione alla pubblica udienza.