Italian court voids contract resolution for buyer's failure to record deed, ruling no damage caused to seller.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 16086/2019 R.G. proposto da: ANCORA MICHELE, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE ANGELICO 38, presso lo studio dell’avvocato VINCENZO SINOPOLI, rappresentato e difeso dall’avvocato ALFREDO LOVELLI giusta procura in atti; –ricorrente – contro TOCCI GIUSEPPINA e MATICHECCHIA VITANTONIA, elettivamente domiciliate in ROMA, P.ZZA CAVOUR, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentate e difese dall’avvocato ANGELA TUCCI giusta procura in atti, –controricorrente – e TOCCI URBANO -intimato- avverso la sentenza n. 492/2018 della CORTE D'APPELLO di LECCE sezione distaccata di TARANTO, depositata il 19/11/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30/10/2024 dal Consigliere GIUSEPPE GRASSO;

Osserva 1. Pierino Tocci, premettendo di avere promesso in vendita, con contratto del 26/1/2004, a Michele Ancora taluni stacchi di terreno, nei quali il promissario acquirente era stato immesso e che quest’ultimo non aveva inteso addivenire alla stipula dell’atto pubblico definitivo, che l’atteggiamento dell’Ancora costituiva grave inadempimento e che il protrarsi di una tale situazione era fonte di pregiudizio per l’esponente, il quale era soggetto alle imposizioni fiscali che riguardavano i fondi e pativa la mancata disponibilità dello stesso, peraltro abbandonato dal promissario acquirente, si rivolse al giudice chiedendo la risoluzione del contratto e la condanna al risarcimento del danno.

Il convenuto, costituitosi, contestò il titolo proprietario in capo all’attore, in via riconvenzionale chiese la declaratoria di acquisto del fondo e, in subordine, di risoluzione per colpa dell’attore. 1.

1. Esperito accertamento tecnico preventivo ed escussi testi, l’adito Tribunale, intervenuti in giudizio Giuseppina Tocci e Vitantonia Matichicchia, quali eredi del primigenio attore, qualificato il contratto come di compravendita e non mero preliminare, reputò contraria a buona fede e gravemente inadempiente la condotta del compratore, il quale rifiutandosi di addivenire all’atto pubblico, aveva, con ciò stesso, impedito la trascrizione del titolo; di talché, risolto il contratto per colpa di quest’ultimo, condannò il medesimo a restituire il fondo, a risarcire il danno, quantificato in € 28.539,32 e, per converso, i venditori a restituire il prezzo a suo tempo ricevuto. 1.

2. La Corte d’appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, rigettò l’impugnazione di Michele Ancora. L’appellante, per quel che qui ancora rileva, aveva criticato la sentenza di primo grado in quanto le asserite conseguenze negative derivanti dalla mancata trascrizione del titolo avrebbero potuto riguardare solo la parte acquirente e giammai quella alienante. La sentenza di secondo grado, per contro, convalidò il ragionamento del Tribunale:

a) in mancanza di trascrizione tutti gli oneri e adempimenti fiscali avrebbero gravato sui venditori, i quali sarebbero stati chiamati a rispondere di ogni eventuale obbligazione risarcitoria in una qualsiasi maniera riconnessa alla “formale” persistenza del diritto di proprietà sui fondi stessi ai sensi degli artt. 840 c.c. e 2043 c.c. per opere realizzate su questi ed eventualmente lesive di diritti di terzi, nonché dell’art. 2051 c.c. .

2. Michele Ancora ricorre avverso la sentenza d’appello sulla base di cinque motivi. Vitantonia Matichecchia e Giuseppina Tocci resistono con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

3. Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione ed omessa ovvero erronea applicazione degli artt. 1453 e 1455, in relazione agli artt. 2643 e 2644 c.c. L’Ancora deduce che la trascrizione ha natura meramente dichiarativa, diretta a risolvere il conflitto fra più acquirenti e, quindi, risponde all’esclusivo interesse del compratore: appare davvero arduo sostenere che un contratto di compravendita immobiliare possa essere dichiarato risolto per iniziativa del venditore, il quale lamenti – quale profilo di inadempimento addebitato all’acquirente – il mancato compimento della formalità che renda l’acquisto opponibile ai terzi .

4. Il motivo merita di essere accolto. 4.

1. L’argomento speso dal ricorrente corrisponde a corretta interpretazione delle finalità della trascrizione immobiliare dichiarativa. Il contratto di compravendita redatto per iscritto è pienamente valido, nel mentre la trascrizione dello stesso presso i registri immobiliari assolve all’esclusiva funzione di risolvere il conflitto fra più acquirenti del medesimo immobile. Quindi, in definitiva, tutela solo il diritto reale dell’acquirente, essendosi il venditore spogliato di esso con il contratto di compravendita. Inoltre, la stipula dell’atto pubblico al fine di poter trascrivere risulta esuberante rispetto allo scopo, essendo sufficiente che le firme siano autenticate.

Il venditore, ove il compratore (o viceversa) non intenda procedere alla reitera dello strumento con l’atto pubblico o con una nuova scrittura privata che rechi l’autentica delle firme, può chiedere la verifica della scrittura, con conseguente addebito del costo del giudizio d’accertamento alla parte riottosa. Deve, pertanto, escludersi il grave inadempimento del ricorrente acquirente, il quale, pur non collaborando per lo svolgimento dell’attività giuridica necessariamente propedeutica alla trascrizione della scrittura privata, non procura nocumento di sorta all’alienante, oramai spogliatosi della proprietà immobiliare e semmai lede “contra se”. 4.

2. Inoltre, con condiviso orientamento questa Corte ha avuto modo di chiarire che la sentenza di accoglimento della domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone l'accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tale scrittura. Ne consegue che, in tale ipotesi, non può essere trascritta la pronuncia giudiziale, in quanto non rientrante in alcune delle fattispecie contenute nell'art.2643 cod. civ., ma si può procedere allatrascrizione della scrittura privata ai sensi dell'art. 2657 cod. civ. (Sez. 2, n. 13695, 22/06/2011, Rv.618418 – 01, c onf. 13924/2002).

5. Con il secondo motivo viene denunciata violazione ed omessa ovvero erronea applicazione degli artt. 1453, 1455, 1470, 2643, 2644 cod. civ., nonché del d.lgs. n. 504/1992, in quanto gli oneri fiscali gravano sul proprietario e non già su colui che ha venduto, nel mentre le risultanze catastali possono essere contestate davanti al Fisco da chi non è più proprietario. 5.

1. Con il terzo motivo viene denunciata violazione ed omessa ovvero erronea applicazione degli artt. 1453, 1455, 1470, 2643, 2644, 840 e 2043 cod. civ., non potendosi ipotizzare responsabilità alcuna a carico di colui il quale non è più proprietario per l’eventuale pregiudizio procurato a terzi dall’immobile o da attività svolte su di esso. 5.

2. Con il quarto motivo viene denunciata violazione ed omessa ovvero erronea applicazione degli artt. 1453, 1455, 1470, 2643, 2644 e 2051 cod. civ., in quanto la responsabilità civile derivante dalla cosa grava su chi abbia la stessa in custodia, nel caso di specie, quindi sul nuovo proprietario. 5.

3. Con il quinto motivo viene denunciata violazione ed omessa ovvero erronea applicazione degli artt. 1453, 1455, 1470, 2643 e 1456 cod. civ., deducendosi che l’attore non aveva agito in virtù della prevista clausola risolutiva espressa, bensì chiedendo emettersi sentenza costitutiva di risoluzione per inadempimento, della gravità del quale, quindi, avrebbe dovuto dare la prova, il che non era avvenuto. 5.4. Con il sesto motivo viene denunciata violazione ed omessa ovvero erronea applicazione degli artt. 1470, 1325 e 1372 cod. civ., in quanto il trasferimento della proprietà in capo a Michele Ancora costituiva affermazione oramai coperta dal giudicato, non essendo stata impugnato quel punto della decisione di primo grado, pertanto, dalla esclusione della fondatezza della domanda di risoluzione avversa non potrà che [conseguire] l’accertamento del diritto di proprietà del sig. Michele Ancora .

6. I motivi dal secondo al sesto, in estrema sintesi sopra riportati, restano assorbiti in senso proprio dall’accoglimento del primo.

7. In relazione all’accoglimento del primo motivo la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio. Il Giudice del rinvio, che si individua nella Corte d’appello di Lecce in altra composizione riesaminerà la vicenda applicando il seguente principio di diritto: “deve escludersi il grave inadempimento dell’acquirente di un bene immobile, il quale, pur non collaborando per lo svolgimento dell’attività giuridica necessaria al fine di consentire la trascrizione della scrittura privata, non procura nocumento di sorta all’alienante, oramai spogliatosi della proprietà immobiliare e semmai lede ‘contra se’“. La Corte locale del rinvio regolerà, inoltre, anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli alt