Cassation court dismisses appeal regarding expropriation valuation methods, upholding lower court's mixed agricultural and intermediate use criteria.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso n. 23542/2020 r.g. proposto da: TITI ANGELO, rappresentatoe difeso, giusta procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. Lorenzo Durano, il quale dichiara di voler ricevere le notifiche e le comunicazioni relative al presente procedimento all'indirizzo di posta elettronica certificata indicato, elettivamente domiciliato in Roma, alla via L. Mantegazza. n. 24, presso il dott.Marco Gardin; -ricorrente- CONTRO COMUNE DI BRINDISI, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentatoe difeso dall'Avv.

Monica Canepa e dall'Avv. Emanuela Gua- rino, in virtù di mandato speciale in calce al controricorso, elettivamente domiciliati in Roma, alla via Flaminia n. 362, presso lo studio dell'Avv. Nathalie Lusi, le quali chiedono di ricevere le comunicazioni e le notifica- zioni relative al presente procedimento agli indirizzi di posta elettronica certificata indicati; -controricorrente – 2RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio avverso la sentenza della Cortedi appello di Lecce n. 1 06 1 /20 19 , deposi- tata il 2/10/2019. Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/7/2025 dal Consigliere dott.

Luigi D'Orazio. RILEVATO CHE:

1. Angelo Titi, proprietario di un compendio immobiliare costi- tuito da un fabbricato rurale e da circostanti terreni sito nel Comune di Brindisi, riportato alla partita 20884, foglio 50, particelle 35 (mq 11.673), 36 (fabbricato rurale), 40 (mq 2771), e 59, poi frazionata nelle attuali particelle 306 e 307, e inserito in zona urbanistica F4 del PRG, deduceva che il Comune aveva assoggettato i propri fondi ad occupazione legittima quinquennale, in base al decreto n. 6 del 2001, e ad espropriazione, pronunciata con decreto del 27/1/2006, per la riqualificazione urbanistica ed ambientale dell'area urbana del Cillarese.

In particolare, evidenziava che era stato già introdotto un giudi- zio con atto di citazione del 9/6/2003, in relazione all'indennizzo da occupazione temporanea, per il periodo di un anno. Il presente giudizio, invece, veniva introdotto con atto di cita- zione del 13/10/2008 avverso la stima definitiva di espropriazione per ilfabbricato ed i terreni, avvenuta con decreto n. 12 del 2008 da parte della competente commissione, che aveva confermato la de- terminazione provvisoria,pari ad euro 40.733,54, in base al valore agricolo dei terreni (lire 1.000/1.500 al metro quadrato).

2. I duegiudizi venivano riuniti e la Corted ' appello, con sentenza dell'8/6/2011, accoglieva entrambe le domande: da un lato, deter- minava l'indennità di espropriazione in complessivi euro 66.719,99; dall'altro accertava l'indennità dovuta per il solo primo anno di occu- pazione temporanea in euro 1.668,00. 3RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio La Corteterritoriale accertava che l'area era tipizzata in zona F4, che per le norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Brin- disi «comprende tutte le aree pubbliche o private destinate alla tu- tela ecologica, alla formazione di parchi urbani e zone di rispetto; nelle zone F4 sono ammesse attrezzature sportive di tutti i tipi sono altresì ammesse costruzioni ad uso collettivo, quali ristoranti, bar, campeggi[…] Nessuna edificazione o impianto è ammessa nelle zone in cui il piano particolareggiato impedisca qualsiasi edificazione».

La Cortedi merito chiariva che la zona di terreno individuata dalle particelle oggetto di esproprio nn. 306 e 307 costituiva una parte elevata rispetto all'intera superficie espropriata «e risultava sostan- zialmente inedificabile, in quanto ricadeva in una zona a confine con l'alveo del canale che sfociava nel seno di ponente del porto di Brin- disi». Le previsioni di piano, utilizzando l'area come F4, portavano a parificarla, a finiindennitari, a quelle agricole. La Corted ' appello rimarcava «la sussistenza di un vincolo idro- geologico e paesaggistico sulle predette aree», sicché i terreni dove- vano essere «equiparati a quelli agricoli».

Si sottolineava che non poteva riconoscersi «al terreno espro- priato una precisa destinazione edificatoria, e sotto il profilo regola- mentare e sotto quello fattuale», né si poteva individuare un tertium genusdi aree, oltre a quelle edificabili ed a quelle agricole. Si condividevano le conclusioni del CTU Ing. Saracino, per cui i terreni «oggetto di esproprio dovevano essere equiparati a quelli agricoli e stimati secondoil criterio tabellare di cui alla legge 865 del 1971». Con riferimento al valore del suolo, il CTU aveva fatto riferimento ai prezzi praticati sul mercato sulla scorta di indagini svolte presso 4RG n. 23542/2020 Cons. Est.

Luigi D'Orazio gli operatori del settore dell'edilizia nella zona, operando una media di valori, seguendo il «metodo sintetico-comparativo».

3. Avverso la sentenza proponeva ricorso per cassazione l'attore, deducendo, con il primo motivo di impugnazione, la violazione e falsa applicazione degli artt.37 e 40 del d.P.R. n. 327 del 2001 e dell ' art. 16 della legge n. 865 del 1971, «alla stregua della pronuncia della Cortecostituzionale n. 181 del 2011». Era stato applicato illegittima- mente il criterio del valore agricolo medio tabellare, successivamente dichiaratoincostituzionale. 3.1. Con il secondo motivo di impugnazione si deduceva la vio- lazione dell'art.19, comma 2, legge regionale Puglia 22/2/2005, n. 3, lamentandosi che i terreni espropriati, urbanisticamente inclusi in zona F4 del PRG, non erano stati qualificati come legalmente edifi- cabili, trascurandosi le caratteristiche degli immobili ablati, localiz- zati in contesto urbanistico edificato ed a confine con aree a desti- nazione B4, di completamente edilizio, a cui ap portavano dotazioni minime di standardse nel cui perimetro dovevano essere inserite». 3.2.

Con il terzomotivo di impugnazione si deduceva l ' omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, con riguardo alla reputata inedificabilità dei terreni occupati ed ablati,«nonostante che essi fossero stati urbani- sticamente inclusi in zona F4 a destinazioni pubblicistiche, ma con previsione di attuazione dei previsti impianti anche tramite privati (art.49 NTA)». 3.3. Con il quarto motivo di impugnazione si deduceva omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio «in riferimento al richiamo, in tesi erroneo, della stima attuata dal CTU con metodo sintetico-comparativo e, co- munque, alla mancata considerazione degli allegati, specifici atti di comparazione inerenti a risalenti procedimenti espropriativi». 5RG n. 23542/2020 Cons. Est.

Luigi D'Orazio 4. Questa Corte, con sentenza del 5/12/2016, n. 24783, acco- glieva esclusivamente il primo motivo di ricorso, rigettando il se- condo motivo. In particolare, con riferimento al secondo motivo questa Corte rilevava che la Cortedi merito aveva qualificato i terreni occupati ed ablati come «non edificabili», essendo ricompresi in zona omogenea F4, e quindi «assoggettati, con vincolo di indole conformativa, a un utilizzo meramente pubblicistico, volto a soddisfare i bisogni della collettività». Si chiariva anche che le modalità di realizzazione delle opere pub- bliche avrebberopotuto coinvolgere anche i privati, direttamente o tramite strumenti di convenzionamento, ma ciò comportava «il solo effetto di escludere qualsiasi decadenza quinquennale del vincolo», ma «non certamente quello di trasformare la preventivata utilizza- zione (soltanto) pubblicistica della zona F nella vasta gamma dell'e- dilizia privata di cui alle zone A-D indicata dal D.M. 1444 del 1968, attuabile esclusivamente ad iniziativa privata e per scelta privata».

La qualifica edificatoria per i terreni non poteva neppure fondarsi sulla loro «asserita contiguità alla Zona B». Veniva invece accolto il primo motivo di ricorso, dovendosi appli- care, ai fini indennitari, a seguito della sopravvenuta sentenza della Cortecostituzionale n. 181 del 2011, il pieno valore di mercato, sia pure considerandone l'accertata natura inedificabile. Chiariva questa Corteche «il tenore dell'impugnata sentenza non consente di evincere che conclusivamente la determinazione delle indennità di espropriazione e di occupazione legittima sia già avve- nuta al valore di mercato di tutto il compendio, tramite l'uso del cri- terio sintetico-comparativo».

Venivano assorbiti i restanti motivi. 6RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio 5. La Corted'appello di Lecce, in sede di rinvio, con la sentenza del 2/10/2019, n.1061, determinava in euro 146.000,00 la somma dovuta dall'ente convenuto all'attore, a titolo di indennità di espro- priazione, ed in euro 4474,00 la somma dovuta dallo stesso ente allo attore a titolo di indennità per il primo anno di occupazione legittima dei medesimi beni. 5.1. In particolare, per quel che ancora qui rileva, la Corteterri- toriale considerava la natura inedificabile dei beni, procedendo all'ap- plicazione del criterio del valore venale pieno, considerando anche «le possibilità di utilizzazione intermedia tra quella agricola e quella edificatoria (come, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti)».

Il valore era stato determinato dal CTU con il metodo analitico- ricostruttivo, «non essendo risultato applicabile nella fattispecie il metodo sintetico-comparativo stante la mancanza di dati, certi ed inconfutabili, idonei ad essere assunti come congruentielementi di confronto per la definizione della stima». Chiariva sul punto che l'applicazione di tale criterio derivava dalla «singolarità dei terreni oggetto di stima, inseriti in un esteso parco urbano cittadino di oltre 60 ettari, peraltro fortemente scosceso verso il “canale del Cillarese”, che presenta elevate differenze di quota,di circa venti metri».

Era stato determinato preliminarmente il valore che il terreno avrebbe avuto con la massima utilizzazione dei parametri urbanistici previsti per la zona in esame, risultato pari ad euro 232.818,13. Erano stati però apportati correttivi, anche in ragione dei lunghi tempi per la realizzazione completa degli interventi.

6. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l'at- tore, depositando anche memoria scritta.

7. Ha resistito con controricorso il Comune di Brindisi. 7RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio CONSIDERATO CHE:

1. L'eccezione di tardività del ricorso è infondata. Infatti, gli atti di citazione sono del 2003 e del 2008, sicché il termine lungo è quello annuale, non trovando applicazione la novella di cui alla legge n. 69 del 2009 , in vigore per i giudizi instaurati a partire dal 4/7/2009. Non si deve tener conto dell'atto di riassunzione, trattandosi della prosecuzione dello stesso giudizio. 1.1. Con il primo motivo di impugnazione si deduce la «nullità della sentenza per difetto di motivazione ex art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., 118 disposizione di attuazione c.p.c. e art.111, comma 6, Costituzione, con riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.».

Ad avviso del ricorrente, nel corso del giudizio, sia attraverso le osservazioni del c.t.p. di parte attrice, Ing. Di Giulio, sia attraverso le deduzioni difensive, sono state rivolte motivate critiche alla CTU. La sentenza d'appello, però, non esamina le specifiche critiche mosse da parte attrice, omettendo «di fornire una pur minima moti- vazione che consenta di comprendere le ragioni per cui non ritiene di condividere tali critiche e intende aderire alle conclusioni del CTU». In particolare, il ricorrente deduce che il CTU aveva depositato una prima relazione tecnica, con la quale aveva determinato il valore di mercato adottando il criterio di trasformazione.

Il CTU aveva indicato in euro 232.818,13 il valore di mercato del terreno, con utilizzo intermedio, ma aveva poi proseguito determi- nando anche il valore di mercato agricolo pari ad euro 61.858,60. Il valore finale era stato poi ottenuto individuandolo nella misura del 40% della somma del valore agricolo e del valore in base alla possibilità di utilizzazione, e quindi nella misura di euro 103.136,84, 8RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio cui andava sommato il valore del fabbricato pari ad euro 42.800,00, per un valore complessivo di euro 146.000,00.

A seguito delle osservazioni del CTP di parte attrice, che conte- stava «la singolare operazione effettuata dal CTU di mediare tra il valore agricolo e il valore riferibile alle possibili utilizzazioni secondo le destinazioni di PRG (già da considerare intermedie tra l'utilizza- zione agricola e quella edificatoria)» e chiedeva l'applicazione del cri- terio sintetico-comparativo, il CTU depositava la relazione finale e di replica alle osservazioni. In tale ultima relazione il CTU «senza nulla dire in ordine alla singolare operazione di mediare tra i due distinti valori, ha trovato un'altra via per confermare lo stesso valore indicato nella prima Re- lazione (euro 146.000,00) applicando un metodo fondato su un ra- gionamento molto soggettivo e poco tecnico».

Il c.t. di parte attrice, invece, chiedeva di tenere conto unica- mente della possibilità di utilizzazione intermedie, senza considerare il successivo calcolo eseguito per individuare il valore di mercato agricolo delle stesse aree. Neppure si comprendeva la ragione dell'applicazione a tale media di una percentuale, del tutto arbitraria, del 40% della somma dei due valori, pur applicando peraltro il 35 %senza alcuna spiegazione. Inoltre, il CTP di parte attriceinvocava l'applicazione del metodo sintetico-comparativo, come previsto dalla sentenza di questa Corte n.247 8/3/2016.

Il CTP di parte attrice ha contestato anche le valutazioni personali e soggettive del CTU, che aveva tenuto conto dell'uso che l'ammini- strazione comunale avrebbe voluto fare dei terreni, anche «con rife- rimento alla mancata realizzazione, a oggi, all'interno del parco di un bar o di un ristorante». 9RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio Il CTP determinava un valore medio di euro 909.258,35, com- prensivo anche del valore della particella 306 in ragione della pre- sunta invalidità o inefficacia del vincolo PAI. Anche applicando il metodo analitico-ricostruttivo, il valore al metro quadrato del fabbricato costruibileera di euro 1.700,00 al m².

Calcolando l'incidenza del suolo pari a 25%, la somma totale era di euro 902.712,01, molto vicina a quella determinata con il metodo sintetico-comparativo. Il ricorrente rammenta che nell'ambito di un ulteriore giudizio, tra proprietari di aree appartenenti alla medesima zona, è stata de- terminata un'indennità pari ad euro 40,00 m², a fronte di quella sti- mata dal CTU in questa controversia, pari ad euro 2,102 al metro quadrato. 2.Con il secondo motivo di impugnazione si deduce la « viola- zione e falsa applicazione articoli 384 e 392 c.p.c. per mancato ri- spetto del principio fissato con la sentenza della Suprema Corten. 24783/2016 con riferimento all'art.360, primo comma, n. 3, c.p.c.

Nullità della sentenza per difetto di motivazione ex art.132, comma 2, n.4, c.p.c., 118 disposizione di attuazione c.p.c. e art. 111 comma 6 Costituzione, con riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c. per ulteriori profili». La Cortedi cassazione, ad avviso del ricorrente, aveva ritenuto necessario, nell'accogliere il primo motivo di ricorso, la determina- zione del «valore di mercato di tutto il compendio, tramite l'uso del criterio sintetico-comparativo». Sia con l'atto di citazione in riassunzione, sia con gli ulteriori atti difensivi e con le deduzioni dei CTP, attore ha evidenziato «come la valutazione con il criterio sintetico-comparativo fosse obbligata ed ha fornito una serie di atti di comparazione riferibili ad aree aventi 10RG n. 23542/2020 Cons. Est.

Luigi D'Orazio analoga destinazione ed addirittura prossimi con i terreni oggetto di esproprio». Il CTU, però, non avrebbe inteso procedere nel senso indicato da questa Corte, mentre la Cortedi merito, in sede di rinvio, si sarebbe limitata «ad una riproposizione delle valutazioni del CTU». In particolare, l'atto di riassunzione oltre a riproporre tutti gli atti di computo già depositati, ha aggiunto un ulteriore atto per notaio Cafaro del 2/5/2002. Sono stati richiamati anche gli atti di pregresse espropriazioni avvenute al prezzo di lire 25.000 m² negli anni 90 e di ulteriori espro- priazioni al prezzo di lire 22.000 m² intervenutenegli anni 96-98.

Per il ricorrente, l'assorbimento del quarto motivo di ricorso per cassazione starebbe a significare che l'uso del criterio sintetico-com- parativo era vincolante per il giudice del rinvio, «dovendosi proce- dere alla determinazione del valore dei terreni espropriati con la ne- cessitata applicazione del criterio sintetico-comparativo e l'utilizzo di tutti gli atti di comparazione offert i dall ' attore ed acquisit i al pro- cesso». Peraltro, il metodo di stima sintetico-comparativo è quello che più degli altririsponde ai criteri di legge.

3. Con il terzomotivo di impugnazione il ricorrente lamenta «l'o- messo esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato og- getto di discussione tra le parti ex art. 3 60, primo comma, n. 5, c.p.c.». Il ricorrente, già nel ricorso dinanzi a questa Corte, ha fatto am- pio cenno anumerosi atti di comparazione utili per la determinazione del valore con il criterio sintetico-comparativo. L'attore, dunque, «ha prodotto nel giudizio di rinvio tutti gli atti di comparazione già indicati ed anche altri atti rinvenuti con l'ausilio 11RG n. 23542/2020 Cons. Est.

Luigi D'Orazio del proprio CTP, ritenendoli determinanti ai fini della determinazione del valore di mercato del compendio oggetto di espropriazione». La Corted' appello, in sede di rinvio, non avrebbe minimamente valutato gli atti prodotti per valutarne la rilevanza e la rappresenta- tività. In particolare,si citano: il documento n. 12 del fascicolo di parte R.G. n.540/2003 e n.11 di cui al procedimento R.G. 629/2008 (ver- bale 28/6/1989 dell'Anas); documento n. 12 del fascicolo di parte del procedimento n.329/2008 (nota raccomandata 18/10/1996 della ditta Dioguardi, concessionaria del Comune di Brindisi); documento n. 14 del fascicolo di parte del procedimento R.G. n.629/2008.

4. Con il quartomotivo di impugnazione si deduce la «violazione e falsa applicazione art. 40 comma 2 d.P.R. n. 327/2001 come ap- plicabile a seguito della pronuncia della Cortecostituzionale n. 181/ 2011. Violazione e falsa applicazione art. 1 Protocollo Addizionale CEDU e art.39 legge 25/6/1865 n. 2359. Violazione principi relativi al vincolo in sede di giudizio di rinvio». Per il ricorrente, le valutazioni fatte dal CTU si risolverebbero in una palese violazione delle norme indicate in epigrafe.Sarebbe poco comprensibile il criterio utilizzato dal CTU «applicando una singolare media» tra valore agricolo e valore edificabile per poi confermare il medesimo valore «considerando lo specifico progetto approvato» dall'Amministrazione comunale e i tempi e le difficoltà finanziarie per la sua realizzazione.

5. Con il quinto motivo di impugnazione si deduce «l ' omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ex art.360, primo comma, n. 5, c.p.c.». Con l'accoglimento del primo motivo di ricorso, questa Corteha ritenuto assorbito il terzo motivo, «con cui era stata evidenziato 12RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio come non fosse condivisibile il riferimento fatto dal CTU al vincolo PAI che interessava la particella n.306». Anche con l'atto di riassunzione la questione è stata riproposta, in quanto il PAI sarebbe stato annullato con sentenza del «T.S.A.P. n.128 del 6/7/2009 (avente efficacia erga omnes)».

Si tratterebbe di una pronuncia relativa all'accoglimento di un ricorso proposto da alcuni comuni della Puglia. Trattandosi di annullamento di atto a contenuto generale l'effica- cia non può essere limitataalle parti in causa, sicché l'annullamento giurisdizionale del piano opera con effetti ex tunc, «per cui non vi è dubbio che ai fini del valore da attribuire alle aree oggetto di espro- priazione non deve tenersi conto di un Piano che ha perso validità ed efficacia».

6. Il primo motivo è fondato. 6.1. La motivazione resa dalla Corte di merito è meramente ap- parente. Si è, infatti,evidenziato che, a llorché ad una consulenza tecnica d'ufficio siano mosse critiche puntuali e dettagliate da un consulente di parte,il giudice che intenda disattenderle ha l ' obbligo di indicare nella motivazione della sentenza le ragioni di tale scelta, senza che possa limitarsi a richiamare acriticamente le conclusioni del proprio consulente, ove questi a sua volta non si sia fatto carico di esaminare e confutare i rilievi diparte, incorrendo, in tal caso, nel vizio di mo- tivazione deducibile in sede di legittimità ai sensi dell'art. 360, n. 5, c.p.c.(Cass., sez. 1, 21/11/2016, n. 23637).

Se,dunque, in via generale, il giudice di merito che aderisce alle conclusioni del consulente tecnico esaurisce l'obbligo di motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, non dovendo ne- cessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei con- sulenti tecnici di parte che, sebbene non espressamente confutate, 13RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio restano implicitamente disattese perché incompatibili, ove, invece, le censure all'elaborato peritale si rivelino non solo puntuali e speci- fiche, ma evidenzino anche la totale assenza di giustificazioni delle conclusioni dell'elaborato, la sentenza che ometta di motivare la pro- pria adesione acritica alle predette conclusioni risulta affetta da nul- lità ( n ella specie, la consulenza disposta in ordine alla determina- zione dell'indennità provvisoria di esproprio era stata oggetto di una prima stesura e di un successivo immotivato ripensamento ad opera del consulente d'ufficio, pur a fronte delle specifiche contestazioni delle parti e dei loro consulenti)(Cass., sez. 1, 6/6/2024, n. 15804).

7. Nella specie, in realtà,il CTU non ha risposto ai rilievi specifici e alle osservazioni critiche del c.t. di parte, come emerge dal conte- nuto del ricorso per cassazione. In sostanza, il CTU, originariamente ha depositato una prima re- lazione tecnica, nella quale ha determinato il valore pieno dei terreni, facendo ricorso ad una media tra il valore agricolo dei terreni pari ad euro 61.858,60 ed il valore ricavato dall ' utilizzo intermed io de gl i stessi,pari ad euro 232.818,13. La somma di questi due valori, pari ad euro 294.676,73 è stata poi -del tutto inspiegabilmente - decurtata del 35%, anche se il CTU aveva fatto riferimento alla percentuale del 40% (cfr. pagine 8 e 9 del ricorso per cassazione), ottenendosi così la somma di euro 103.136,84, cui andava aggiunto il valore del fabbricato rurale, pari ad euro 42.800,00, per un totale complessivo di euro 146.000,00.

Tuttavia, a fronte delle aspre critiche del c.t. di parte attrice, il quale aveva evidenziato la singolare procedura matematica utilizzata dal CTU, che non si era limitato a valutare i terreni esclusivamente facendo applicazione dell'utilizzo intermedio delle aree e quindi te- nendo fermo il dato di euro 232.818,13, ma contaminandolo con al- tro dato pari al valore di mercato agricolo dei terreni stessi, per poi 14RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio operare una decurtazione in base ad una certa percentuale, il CTU non ha proferito risposta.

Al contrario, il CTU ha abbandonato il criterio sintetico-compara- tivo, per utilizzare il metodo analitico-ricostruttivo, senza rispondere in alcun modo ai precisi e dettagliati chiarimenti richiesti. Il CTU ha, quindi, depositato la relazione finale fondata sul criterio analitico - ricostruttivo. In tale relazione, non si fa più riferimento alla somma dei due valori decurtata della percentuale del 35% (in luogo della percen- tuale del 40% cui aveva fatto espressamente riferimento nella rela- zione scritta il CTU), ma si calcola, utilizzando il metodo analitico- ricostruttivo, ossia il criterio di trasformazione, il valore del fabbri- cato che era possibile costruire su tale terreno, applicando poi una percentuale per individuare il valore del terreno stesso.

Tuttavia, a fronte di questa diversa tecnica valutativa, tenendo conto di particolari parametri- non molto perspicui - che sono stati poi menzionati anche dalla Corte d ' appello in sede di rinvio, la somma finale era sempre quella di euro 146.000,00, quindi la me- desima che era scaturita dalla prima relazione. La Corted'appello, in sede di rinvio, non ha in alcun modo men- zionato la prima relazione del CTU,basata sul metodo sintetico-com- parativo (che faceva perno -in modo incongruo ed oscuro - alla me- dia dei valori, agricolo e relativo all'utilizzo intermedio, decurtati della percentuale del 35%), ma si è soffermata esclusivamente su quella finalefondata sul criterio analitico- ricostruttivo, ossia sul cri- terio di trasformazione La Cortedi merito, senza alcun riferimento alle specifiche osser- vazioni del CT di parte attrice, ha affermato in modo meramente assertivo che il valore finale, scaturente dal criterio di trasforma- zione, di euro 146.000,00, derivava dalla «massima utilizzazione dei 15RG n. 23542/2020 Cons. Est.

Luigi D'Orazio parametri urbanistici previsti per la zona in esame, risultato pari ad euro 230.818,13». Subito dopo, la Corteterritoriale ha aggiunto, senza alcun riferi- mento a parametri tecnici certi, che «è stata quindi valutata l ' inci- denza su questo valore dei lunghi tempi per la realizzazione completa degli interventi con l'utilizzazione massima dei parametri urbanistici, anche in considerazione dell'elevata estensione del predetto parco urbano». Inoltre, il Giudice di secondo grado ha evidenziato una circo- stanza del tutto irrilevante, e cioè che«sino al momento della pro- cedura ablativa non era stata effettuata alcuna proposta di utilizza- zione dei lotti da parte dei privati e[…] oggi , a distanza di 12 anni (e a 18 anni dall'immissione in possesso), non è stata realizzata al- cuna edificazione (pag. 66 CTU)».

Resta oscuro il passaggio della motivazione per cuil'importo era stato decurtato «in base ai principi della matematica finanziaria, ap- plicando un interesse medio annuo per l'intero periodo, compatibile con la figura dell'imprenditore ordinario, pari al 5% ed ipotizzando un periodo di 25 anni (compresi i dodici anni già trascorsi), compa- tibile per la realizzazione degli interventi secondo i parametri urba- nistici». In modo altrettanto poco intellegibile la Cortedi merito ha argo- mentato che «[q]uesta previsione di un periodo di 25 anni, pari a circa il doppio del tempo già trascorso, si ritiene senz'altro condivisi- bile, considerata l'attuale situazione del parco (in cui, come si è già rilevato, non è stato realizzato neanche un chiosco) ed il particolare contesto economico (puntualmente analizzato dallo stesso CTU)».

In sostanza, la Corted'appello non in alcun modo considerato la presenza in atti di due distinte relazioni del CTU, imperniate su due diversi criteri di stima. 16RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio Eppure, come detto, nellaprima relazione il CTU ha operato - in modo poco comprensibile - la sommatoria di due diversi valori, il primo,meramente agricolo e, il secondo, derivante dall ' utilizza zione intermedia, conapplicazione del la percentuale 35% (pure invocando quella del 40%). La Corte territoriale, invece, si è soffermatasul criterio di tra- sformazione, con riferimento all'utilizzo intermedio, seppure gra- duato e decurtato sulla base di indici economici e matematici poco comprensibili («in base ai principi della matematica finanziaria, ap- plicando un interesse medio annuo per l'intero periodo»).

Si verte, dunque, in una ipotesi dimotivazione apparente.

8. Il secondomotivo è infondato. 8.1. Non v'è stata alcuna violazione del principio di diritto scatu- rente dalla sentenza di questa Corten. 24783 del 2016. In realtà, non si rinviene un giudicato interno, in base al quale la Corted'appello, in sede di rinvio, sarebbe stata costretta a calcolare il valore venale dei beni esclusivamente utilizzando il metodo sinte- tico-comparativo. È stato accolto, infatti, esclusivamente il primo motivo di impu- gnazione del ricorrente, attore in prime cure, fondato sulla sentenza della Corte costituzionale n. 181 del 2011, che ha esclu so l ' utilizzo esclusivo dei VAM per il computo del valore venale dei terreni agri- coli.

Il quartomotivo di ricorso per cassazione, nel precedente giudi- zio di legittimità, relativo all'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione da parte della Corte d ' appello in ordine alla stima at- tuata dal CTU con metodo sintetico-comparativo, senza la compara- zione con specifici atti indicati dall'attore, è stato ritenuto assorbito. Questa Corte si è limitata ad affermare, in accoglimento del primo motivo, che la Corted ' appello, in sede di rinvio, avrebbe do- 17RG n. 23542/2020 Cons. Est. Luigi D'Orazio vuto tenere conto della sopravvenuta sentenza della Corte costitu- zionale n.181 del 2011, determinando il pieno valore di mercato dei terreni, «sia pure considerandonel'accertata natura inedificabile».

Con la specificazione per cui «il tenore della impugnata sentenza non consente di evincere che conclusivamente la determinazione delle indennità di espropriazione e di occupazione legittima sia già avvenuta al valore di mercato di tutto il compendio, tramite l'uso del criterio sintetico-comparativo: per i terreni, infatti, viene fatto reite- rato richiamo al diverso criterio astratto dei valori agricoli medi ta- bellari, senza escluderne o limitarne la concreta applicazione, che anzi appare indistintamente e contraddittoriamente accomunata allo esito conseguito col diverso metodo sintetico-comparativo di stima».

Pertanto, questa Cortesi è limitata a prendere atto che la prece- dente valutazione, sia pure effettuata con il metodo sintetico-com- parativo, non consentiva di comprendere l'effettivo valore che era stato dato dal CTU, e quindi dalla Corted'appello, in ordine all'utilizzo dei VAM. Non v'è, dunque,giudicato interno sul necessario utilizzo de