Italian tax court rejects reclassifying demolished buildings as buildable land for capital gains tax.

ronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritt o a l n. 2167 / 20 1 8 R.G. propost o da : Agenzia delle Entrate, rappresentata e difes a ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato,presso i cui uffici è domiciliata in Roma alla via dei Portoghesi n. 12; –ricorrente – contro AVVISO DI ACCERTAMENTOr.g. n. 2167/2018a.c.16/ 10 /202 4 Cons. est. Angelo Napolitano Maria Cristina Viotti (C.F. VTTMCR41R50Z110 Y) , rappresentata e difesa, in virtù di procura allegata al controricorso, dagli Avvocati Massimiliano Sciulli e Simone Ciccotti, presso il cui studio è elettivamente domiciliatain Roma alla via Lucrezio Caro n. 62;

–controricorrente – Avverso la sentenza della C O MMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DELLA VALLE D’AOSTAn. 28/2017, depositata in data 30 / 1 0 /20 1 7 ; Udita la relazione della causa svolta dal consigliere dott. Angelo Napolitanonella camera di consiglio del 16 ottobre 2024 ; Fatti di causa In data 12 luglio 2015, l’Agenzia delle Entrate notificò a Maria Cristina Viotti (d’ora in poi, anche “la contribuente”) un invito a comparire al fine di ottenere chiarimenti in merito all’atto di vendita registrato a Chatillon il 6 ottobre 2010.

La Viotti cedette alla società Pont s.r.l. due tettoie adibite a segheria, prive di impianti, site nel comune di Point Saint Martin, per il prezzo di 500.000 euro. In data 11 gennaio 2011 il Comune rilasciò alla società acquirente il permesso d costruire n. 2361 per l’esecuzione dei lavori di ricostruzione sostitutiva da eseguirsi sugli immobili ceduti dalla parte. La società cessionaria realizzò 16 alloggi e 21 garage. Secondo l’amministrazione, la cessione di fabbricati fatiscenti, seguita da demolizione o ristrutturazione totale, rientra nella categoria della cessione dei terreni edificabili, soggetti a plusvalenza ai sensi e per gli effetti dell’art. 67Tuir. r.g. n. 2167/2018a.c.16/ 10 /202 4 Cons. est.

Angelo Napolitano Dopo il contraddittorio seguito con la contribuente, l’ufficio le notificò un avviso di accertamento per la ripresa della plusvalenza da cessione di terreno edificabile. Il ricorso dinanzi alla C.T.P. di Aosta fu rigettato. In seguito ad appello da parte della contribuente, la sentenza di primo grado fu totalmente riformata, con l’accoglimento dell’originario ricorso. Avverso la sentenza d’appello, l’amministrazione ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi. Resiste la contribuente con controricorso. Ragioni della decisione 1.Con il primo motivo di ricorso, rubricato “Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 67 del d.P.R. n. 917 del 1986, dell’art. 1362, comma 1, c.c. e dell’art. 1363 c.c. Denunzia ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c.”, l’Agenzia delle Entrate premette che la contribuente ha venduto la proprietà di una segheria, asseritamente priva di impianti.

Prima dell’acquisto, in data 23/2/2010 la società aveva già presentato al Comune di Point Saint Martin una domanda di permesso di costruire 16 alloggi e 21 garage previa demolizione dei fabbricati esistenti sul terreno compravenduto. Tanto premesso, l’Agenzia delle Entrate censura la sentenza impugnata ritenendo che la cessione del fabbricato equivarrebbe, nel caso di specie, alla cessione di terreno edificabile, con il conseguente obbligo di pagamento dell’imposta sulla plusvalenza.

2. Con il secondo motivo di ricorso, rubricato “Omesso esame di un fatto decisivo per la controversia”. Denunzia ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.”, l’Agenzia delle Entrate censura la sentenza impugnata per non aver esaminato un fatto decisivo ed oggetto di r.g. n. 2167/2018a.c.16/ 10 /202 4 Cons. est. Angelo Napolitano discussione tra le parti, consistente nella preordinazione dell’acquisto del fabbricato alla sua demolizione per la costruzione di un complesso edificatorio tipologicamente diverso da quello esistente prima dell’acquisto. 2.1.

I motivi, che per la loro connessione possono essere esaminati e decisi congiuntamente, sono infondati. Il Collegio intende dare continuità all’orientamento, ormai consolidato, secondo il quale, in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali "redditi diversi", delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l'alternativa fra "edificato" e "nonedificato" non ammette un "tertium genus", con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni( Sez. 5, Sentenza n. 5088 del 21/02/2019 , Rv. 652599 – 01 ;

Cass., Sez. 5, Sentenzan. 15629 del 09/07/2014, Rv. 632045 - 01) . Tale orientamento, peraltro, è seguito dalla sezione anche in tema di imposta di registro e di imposte ipotecarie e catastali (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 37416 del 30/11/2021, Rv. 663145 –01; Cass., Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 39133 del 09/12/2021, Rv. 663157 -01).

3. Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate in dispositivo. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si deve dare atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo r.g. n. 2167/2018a.c.16/ 10 /202 4 Cons. est. Angelo Napolitano unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna l’Agenzia delle Entrate al pagamento, in favore di Maria Cristina Viotti, delle spese del giudizio, che si liquidano in euro cinquemilaseicento per compenso, oltre al rimborso delle spese generali, iva e c.p.a. come per legge, ed oltre ad euro duecento per spese vive. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della non sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a no