Cassation court quashes tax court decision for insufficient motivation regarding OMI data and value assessment.

unciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 2127/2021 R.G. proposto da VL INVESTMENT PROPERTIES LTD ( c.f. 91128550596), in persona del suo legale rappresentante p.t., con domicilio eletto in Roma, via Flaminia n. 203, presso lo studio dell’avvocato Giovanni Cattivera (cf CTTGNN68M18H501C; giovannicattivera@ordineavvocatiroma.org) che la rappresenta e difende; –ricorrente – contro Agenzia delle Entrate(c.f.: 06363391001), in persona del suo Direttore p.t., rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato(c.f.: 80224030587), presso i cui uffici, in Roma, via dei Portoghesi n. 12, ope legisdomicilia (p.e.c.: ags.rm@mailcert.avvocaturastato.it) ;

–controricorrente – avverso la sentenza n. 1427/2020, depositata il 4 giugno 2020, della Commissione tributaria regionaledel Lazio; Registro Invim Accertamento udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 27 giugno 2024,dal Consigliere dott. Liberato Paolitto. Rilevato che: 1. – con sentenza n. 1427/2020, depositata il 4 giugno 2020, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello proposto dalla parte, odierna ricorrente, così confermando il decisum di prime cure che – pronunciando su di un avviso di rettifica e liquidazione delle imposte di registro ed ipocatastali dovute dalla contribuente in relazione alla compravendita di un terreno edificabile – aveva rideterminato il valore venale delterreno (oggetto di rettifica in € 482.925,00) nell’importo di € 291.000,00 (a fronte del valore dichiaratoin € 200.000,00); 1.1 –il giudice del gravame ha ritenuto che: -correttamente la sentenza impugnata aveva rideterminato la base imponibile delle imposte liquidate,considerato che i dati OMI , secondo dictadella giurisprudenza di legittimità, costituivano «una mera prova presuntiva semplice, ossia priva dei requisiti di gravità, precisione e concordanza»; - ai fini dell’operata stima di valore, la pronuncia di prime cure aveva «tenuto conto della effettiva superficie dell'area, così individuata nella perizia di parte in mq. 113,66, rispetto ai mq. 282,00 indicati dall'Ufficio»; né poteva ritenersi «completamente probante la stessa perizia di parte, posto che in essa si arriva ad attribuire all'area compravenduta, un valore così tanto inferiore rispetto a quello dichiarato nell'attodi compravendita.»; 2. - V L Investment Properties Ltd ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi; -l’Agenzia delle Entrate resiste con controricorso.Considerato che: 1.

– col primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.,la ricorrente denuncia violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. assumendo, in sintesi, che la gravata sentenza – che aveva contraddittoriamente motivato in punto di rilevanza probatoria dei dati OMI e di rettifica di valore (che su quei dati risultava fondata), così omettendo di accertare l’effettivo valore venale del terreno compravenduto – aveva «perseverato nell’errore del giudice di prime cure» - che aveva attribuito ad essa esponente la proposta di definizione per adesione secondo il valore del bene quantificato in € 291.000,00 –e, per di più, aveva erroneamente interpretato il gravame come volto ad attribuire al terreno compravenduto un valore (per € 142.075,00) sinanche inferiore a quello esposto nel contratto (in € 200.000,00), così che risultava omesso, nella fattispecie, l’esame del fatto storico relativo alla proposta di definizione (in € 291.000,00) dell’avviso di rettifica e liquidazione, proposta che non proveniva da essa esponente e che rivestiva carattere decisivo in quanto la detta proposta era riferibile all’Ufficio che l’aveva pur sempre fondata sui dati OMI, dati, questi, che lo stesso giudice del gravame aveva ritenuto «inconferenti, di per sé soli, a dimostrare l’esattezza della valutazione sotto l’aspetto probatorio.»; -il secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 4 e 5, cod. proc. civ.,espone la denuncia di nullità della gravata sentenza per violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., e dell’art. 111 Cost., sull’assunto che –in punto di stima del valore venale del bene compravenduto –la gravata sentenza aveva fondato il decisumsu di una motivazione apparente – che non dava conto delle specifiche ragioni poste a fondamento della decisione – e, ad ogni modo, su di una motivazione contraddittoria che, per un verso, escludeva la concludenza dimostrativa dei dati OMIe che, al contempo, riconosceva la congruità di un valore pur sempre su quei datifondato, così escludendo l’affidabilità di una consulenza di parte – pur valorizzata in punto di riscontro dell’effettiva estensione superficiaria dell’area –sol perché esposto un valore «così tanto inferiore rispetto a quello dichiarato nell'atto di compravendita.»; 2.

–il secondo motivo – dal cui esame consegue l’assorbimento del primo motivo –è fondato, e va accolto; 2.1 -- come le Sezioni unite della Corte hanno statuito, la riformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall'art. 54, d.l. 22 giugno 2012 n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012 n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 preleggi, come riduzione al minimo costituzionale del sindacato di legittimità sulla motivazione; pertanto, è denunciabile in Cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione (Cass.

Sez. U., 22 settembre 2014, n. 19881; Cass. Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053). -si è, quindi, ripetutamente precisato che deve ritenersi apparente la motivazione che, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perchè consiste di argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logico seguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consente alcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice (Cass.

Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; v., altresì, Cass., 18 settembre 2019, n. 23216; Cass., 23 maggio 2019, n. 13977; Cass., 7 aprile 2017, n. 9105; Cass. Sez. U., 24 marzo 2017, n. 7667; Cass. Sez. U., 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., 5 agosto 2016, n. 16599); 2.2 - nella fattispecie, il giudice del gravame – dopo aver rilevato che i valori desunti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (cd. valori OMI) costituiscono uno strumento di ausilio ed indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa, strumento idoneo a condurre ad indicazioni di valori di larga massima e inidoneo ex se a rettificare il valore dell'immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonchè lo stato delle opere di urbanizzazione (cfr., ex plurimis, Cass., 12 giugno 2020, n. 11319;

Cass., 17 ottobre 2019, n. 26376; Cass., 7 settembre 2018, n. 21813; Cass., 11 maggio 2018, n. 11439; Cass., 15 dicembre 2017, n. 30163; Cass., 11 agosto 2017, n. 20089) – e confermato l’attendibilità della consulenza di parte - in punto di determinazione dell’estensione superficiaria dell’area - ha del tutto omesso di rapportare la valutazione estimativa operata dal primo giudice – con riferimento ad una (supposta) proposta di parte di definizione della contestata rettifica di valore (nell’importo di € 291.000,00) –a dati di valutazione (in tesi non probanti quelli esposti nella consulenza di parte in ragione di «un valore così tanto inferiore rispetto a quello dichiarato nell'atto di compravendita») riferibili alle specifiche connotazioni tipologiche del bene compravenduto, così finendo per avallare la conclusione probatoria raggiunta dalla gravata sentenza in quanto, «in considerazione di tutti gli elementi esposti» (e non meglio precisati),il valore rideterminato «si aggira intorno alla metà del valore accertato dall'Ufficio.»; 3.

– l’impugnata sentenza va, pertanto, cassata in relazione al motivo accolto con rinvio della causa, anche per la disciplina delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio che, in diversa composizione, procederà al motivato riesame della controversia.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbito il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giu