Cassation court quashes tax appeal ruling for failing to assess building potential when determining municipal property tax base.

pronunciare la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 10442/2023 del ruolo generale, proposto DA ilC OMUNE DI L ATINA . (codice fiscale 00097020598), in persona del suo legale rappresentantepro tempore, dr. Carmine Valente, nella qualità di Commissario, giusta decreto del Presidente della Repubblica n. 28291 del 13 ottobre 2022, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, congiuntamente e disgiuntamente, dall’avv. Francesco Paolo Cavalcanti (codice fiscale CVL FNC 64M30 E472 T) e dall’avv.

Anna Caterina Egeo (codice fiscale GEE NCT 69R71 F780 F) dell’Avvocatura Comunale. - RICORRENTE – CONTRO D OMUS IIS.R.L. (codice fiscale 00950520593), con sede in Latina, alla Via Legnano n. 83, in persona del legale rappresentante pro-tempore, Patrizia Coluzzi, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale e ICI MOTIVAZIONE AVVISO - AREA F ABBRICABILE nomina poste in calce al controricorso,dall’avv. Raffaele Scirè (SCR RFL 68B23 I234 Q). - CONTRORICORRENTE – per la cassazione della sentenza n. 4962/18/2022 della Corte di giustizia tributaria di II grado del Lazio, depositata l’8 novembre 2022, non notificata;

U DITA la relazione svolta all’udienza camerale del 15 maggio 2024 dal Consigliere Ugo Candia; RILEVATO CHE :

1. oggetto di controversia è l’avviso di accertamento Ici emesso per l’anno 2011, con cui il Comune recuperava a tassazione la predetta imposta non versata nella misura complessiva di 34.347,00 € in relazione ad otto unità immobiliari, in possesso della contribuente, considerate aree fabbricabili;

2. la Corte di giustizia tributaria di II grado del Lazio accoglieva l’appello proposto dalla società sulla base della seguente motivazione: -«Il Collegio rileva che l’Ente non ha indicato l’indice di edificabilità di ogni particella né la volumetria né gli oneri gravanti su ogni singola area né altri immobili similari richiamati ai fini dell’individuazione del valore di mercato»; -«Va aggiunto che nell’avviso non sono indicati gli indici di riferimento ma sussiste soltanto una tabella con i valori al mq prestabiliti senza riportare alcun criterio di stima»; - «La Commissione rileva inoltre che alla luce degli atti le particelle erano prive di potenzialità edificatoria come del resto confermato dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune di Latina»; - «Il Collegio, in merito all’area ritiene che la stessa non può essere qualificata come fabbricabile sicché il possesso della stessa non può essere considerato presupposto dell’imposta comunale»;

3. il Comune di Latina proponeva ricorso per cassazione avverso la predetta pronuncia, con atto notificato tramite posta elettronica in data 5 maggio 2023, sulla base di due motivi;

4. Domus II S.R.L. ha resistito con controricorso depositato in data 9 giugno 2023, versando in atti in data 2 maggio 2024 memoria ex art. 380-bis.1. cod. proc. civ.; CONSIDERATO CHE 1. con il primo motivo di impugnazione, il Comune ha eccepito, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 161 e 162, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, nonché degli artt. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e 5 d.lgs. 30 dicembre d.lgs. 1992, n. 504; 1.1. il ricorrente ha, in particolare, evidenziato che l’avviso impugnato era stato sufficientemente motivato, richiamando i parametri vincolanti e tassativi indicati dall'art. 5 d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, operando un esplicito rinvio alla «[…] “nota prot. n. 133858 del 6 ottobre 2017 trasmessa da tecnici all'uopo incaricati”, contenente “i valori, da riferire all'anno 2011, atti a definire la base imponibile utilizzabile per ciascuna zona», nonché alla tabella n. 124927 del 21 settembre 2017, che indicava «[…] tutti i parametri utilizzati dal tecnico comunale per la definizione del valore accertato, tra cui quelli (indice di edificabilità, ecc.) indicati dal Collegio giudicante cosi come richiesti dall’art. 5 d.lgs. 504/92, consentendo al contribuente/destinatario dell’atto di comprendere l’iter matematico ovvero il criterio di stima del valore seguito dall’ufficio» (cfr. pagina n. 11 del ricorso);

L’istante ha poi aggiunto che «Ad ulteriore ausilio del contribuente al fine di ricostruire il criterio logico giuridico seguito dall’amministrazione, nella motivazione dell’Atto di accertamento si trova l’indicazione del procedimento analitico-matematico adottato per la stima dei valori relativi al 2011» (così a pagina n. 12 del ricorso), tramite il riferimento alla predetta tabella per le aree edificabili riferite all’anno 2017, attualizzate in base ai valori OMI del primo trimestre dell’anno 2011;

2. con la seconda censura il Comune ha dedotto, con riguardo all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 2 e 5 d.lgs. 15 novembre 1992, n. 504 e 36, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, ponendo in rilievo che detta ultima disposizione ha fornito una interpretazione autentica dell'art. 2, comma primo, lettera b), d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, stabilendo che la qualificazione di area fabbricabile, ai fini delle imposte dirette ed indirette, è subordinata alla sola adozione dello strumento urbanistico generale da parte del Comune, risultando invece irrilevanti sia la sua approvazione da parte della Regione sia l’adozione di strumenti attuativi dello stesso, come poi più volte affermato dal Giudice di legittimità, senza che possa incidere su detta qualifica la maggiore o minor potenzialità edificatoria dell’area, che non si esaurisce nell’edilizia abitativa; 2.1. per tale via, la difesa dell’ente territoriale ha censurato la sentenza in esame nella parte in cui ha ritenuto che i terreni oggetto di accertamento non fossero edificabili poiché privi di “potenzialità edificatorie” e laddove, a sostegno della motivazione, ha richiamato il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, che invece tale qualifica conferma per concludere che dalla motivazione della sentenza impugnata non si evince la ragione per cui non viene condivisa la stima effettuata dal Comune.

3. il ricorso risulta fondato, subito archiviando l’eccezione di inammissibilità dello stesso avanzata dalla difesa della società, risultando le doglianze proposte dal Comune specifiche nell’individuazione delle norme violate e compiutamente articolate nella rappresentazione delle relative ragioni, come si desume dall’illustrato riepilogo delle stesse, dando conto, ai fini dell’autosufficienza del primo motivo, anche del contenuto rilevante dell’avviso di accertamento impugnato (v. pagina n. 12 del ricorso);

4. va accolto il primo motivo con cui il Comune ha lamentato che il Giudice regionale avesse, nei fatti, ritenuto sussistere un vizio di motivazione dell’avviso per la mancata indicazione dei sopra citati elementi, senza considerare che gli stessi erano stati indicati nella nota prot. 133858 del 6 ottobre 2017, alla quale l’avviso aveva operato esplicito rinvio; 4.1. la stessa difesa della società ha dato atto che il Giudice di merito aveva constatato che nell’avviso erano «richiamati due atti sconosciuti e mai pubblicati», assumendo sul punto che sono esclusi dall’obbligo dell’allegazione solo gli atti giuridicamente noti perché soggetti a pubblicità legale; 4.2. tale ultimo ordine di idee non può essere condiviso, avendo questa Corte chiarito che l’obbligo di «[…] allegazione è limitato agli atti richiamati nella motivazione che non siano conosciuti o altrimenti conoscibili dal contribuente, ma non anche gli atti generali come le delibere del consiglio comunale che, essendo soggette a pubblicità legale, si presumono conoscibili (cfr.

Cass. nn. 14723/2020, 2254/2016, 13105/2012)» (così Cass., Sez. T, 16 febbraio 2023, n. 4939, nonché, nello stesso senso, tra le tante, Cass., 21 novembre 2018, n. 30052; Cass., 3 novembre 2016, n. 22254; Cass., 13 giugno 2012, n. 9601; Cass., 16 marzo 2005, n. 5755, Cass., Sez. T, 25 novembre 2022, n. 34879; Cass., Sez. T, 11 giugno 2021, n. 16681 citate, Cass., Sez. T., 11 agosto 2023, nn. 24589, 24554); 4.3. in tale direzione ad escludere l’allegazione non è solo il regime di pubblicità legale, ma anche la conoscibilità da parte del contribuente dell’atto richiamato nell’avviso mediante gli ordinari strumenti informativi ed in tale prospettiva si ritiene che l’indicazione di una specifica nota tecnica, identificata per data e numero di protocollo, abbia posto la contribuente nelle condizioni di acquisirne agevole conoscenza;

5. anche il secondo motivo va accolto;.1. la Corte di giustizia tributaria di II grado ha ritenuto che le particelle oggetto di tassazione fossero prive di potenzialità edificatoria, traendone conferma dal certificato di destinazione urbanistica, di cui non ha riportato il contenuto; 5.2. la difesa del società ha chiarito e documentato (con il certificato di destinazione urbanistico prodotto) che talune particelle (aree censite al foglio 171, 3039, 3040, 3042) sono destinate a fasce di rispetto, in relazione alle quali la società assume l’esonero dall’imposta stante il divieto assoluto di edificabilità, mentre altre (are censite l folio 171 particelle 1695 e 3041) sono destinate a fascia di rispetto stradale di PRG e parzialmente con destinazione a zona di espansione, a verde pubblico, pista ciclabile, viabilità esistente e strada di progetto ed altre ancora (aree censite al foglio 171, p.lle 2212, 2217 e 2224) ricadono in zona di espansione con presenza di servizi generali, in ordine alle quali nemmeno la contribuente nega in toto la natura di area fabbricabile, contestando solo il valore attribuito con riferimento, in particolare, alle superficie destinate a parcheggi e viabilità; 5.3. in tale variegato contesto va, allora, ribadito che: - «In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 - quaterdecies, comma sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma primo, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446.

L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in Comune commercio» (cfr. tre tante, Cass., Sez. T, 27 giugno 2023, n. 1838, che richiama Cass., Sez. Un., 30 novembre 2006, n. 25506); - in tema d'imposta comunale sugli immobili (ICI), l'inclusione di un'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz'altro nella determinazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoli d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire meno l'originaria natura edificabile (v., ex multis, Cass., Sez.

T, 7 aprile 2023, n.9529); -se alla stregua del Piano Regolatore Generale l’area è edificatoria, la presenza di vincoli più o meno limitanti la potenzialità edificatoria non sottrae la stessa al regime tributario delle aree edificabili (v., tra le tante, Cass., Sez. T, 7 aprile 2023, n.9529) ; - «[…] solo le aree situate completamente nella fascia di rispetto (dei corsi d’acqua o ferroviario di cui all'art. 49 del d.P.R. n. 753 del 1980) non sono assoggettate ad ICI, in quanto sottoposte ad un divieto assoluto di edificazione; diversamente, per le aree incluse solo in parte sulla detta fascia il vincolo incide solo sulla determinazione del valore delle stesse e, quindi, sulla base imponibile (Sez. 5, Sentenza n. 23211 del 18/09/2019» . (così Cass.

Sez. T. 7 aprile 2023, n. 9529); -«in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), la nozione di area edificabile di cui all'art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992 non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità del suolo, giacchè tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali, connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono la vocazione edificatoria, sicchè la presenza di tali vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile (Sez. 5, Sentenza n. 9510 del 11/04/2008; conf.

Sez. 5, Sentenza n. 9778 del 23/04/2010, Sez. 5, Sentenza n. 5161 del 05/03/2014, Sez. 5, Ordinanza n. 11853 del 12/05/2017, Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 12377 del 15/06/2016)» (così, Cass., Sez. T., 6 aprile 2023, 9523);

6. la sentenza impugnata va, allora, cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio –in diversa composizione - che procederà a rinnovare il giudizio alla stregua dei richiamati principi, nonché a liquidare le spese del giudizio di legittimità. P . Q . M