Court remands case to First President to decide if criminal seizure privilege overrides prior mortgage in distribution.

a seguente ORDINANZAINTERLOCUTORIA sul ricorso iscritto al n. 14018/2022R.G. proposto da EUROCREDITI S.R.L., rappresentata e difesa dall’avv. Francesco Mauro, con domicilio digitale francescomauro@firenze.pecavvocati.it -ricorrente - contro BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI ALBA, LANGHE, ROERO E DEL CANAVESE S.C., rappresentata e difesa dall’avv. Emanuele Pittatore e dall’avv. Barbara Mioli, con domicilio digitale emanuelepittatore@ordi- neavvocatialba.eu e barbaramioli@ordineavvocatiroma.it -controricorrente - contro CARMELO TUOZZO CONDOMINIO VIA ELVIO PERTINACE 10 AGENZIA DELLE ENTRATE -RISCOSSIONE (già EQUITALIA NORD) F.P. BETON S.R.L. -intimati - avverso la sentenza n. 164 del 21/3/2022 del Tribunale di Asti; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/6/2024dal Consigliere Dott.

GIOVANNI FANTICINI; R ILEVATO CHE : − nella procedura esecutiva immobiliare promossa nei confronti di Carmelo Tuozzo interveniva la Eurocrediti S.r.l., quale cessionaria del credito della procedente Flora Gjoka, scaturito dalla sentenza penale del Tribunale di Alba n. 240/2011 (poi confermata in appello con pronuncia dell’1/10/2012) e a garanzia del quale era stato trascritto, in data 7/2/2012, sequestro conservativo exart. 316 cod. proc. pen.; − nella medesima espropriazione immobiliare era intervenuta la Banca di Credito Cooperativo di Alba, Langhe, Roero e del Canavese s.c. per un credito derivante da mutuo fondiario del 31/7/2003, garantito da iscrizione ipotecaria del 7/8/2003;

− nel progetto di distribuzione veniva attribuito alla Eurocrediti l’intero ricavato dalla vendita dei beni immobili dell’esecutato, già provvisoriamente assegnato ex art. 41 T.U.B. alla predetta Banca, la quale chiedeva modifica del riparto; − il giudice dell ’ esecuzione, con l ’ ordinanza del 16/5/2019, risolveva la controversia distributiva, modificava il progetto e attribuiva alla predetta Banca la somma di Euro 63.975,00 a titolo di parziale soddisfacimento del suo credito ipotecario e a Eurocrediti riconosceva le spese sostenute in prededuzione quale creditrice procedente; con detto provvedimento si affermava «che il credito ipotecario della Banca d’Alba deve essere preferito in sede di riparto al credito privilegiato vantato dalla Eurocrediti ai sensi dell’art. 316, 4° comma, c.p.p. in forza di un provvedimento di sequestro trascritto successivamente all’iscrizione della predetta ipoteca», dovendosi ravvisare «una deroga alla regola generale di cui all’art. 2748 c.c., sebbene da individuarsi non già nell’art. 316, 4° comma, c.p.p. bensì nel principio generale riassunto dal brocardo prior in tempore potior in jureche pervade di sé l’intero sistema della pubblicità immobiliare», conformemente «a quanto statuito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 21045/09, con riferimento alla diversa ipotesi del privilegio che assiste (ai sensi dell’art. 2775-bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-biscod. civ., ma sulla base di un percorso argomentativo che appare del tutto sovrapponibile alla fattispecie qui in esame»;

− proponeva opposizione ex artt. 617 e 512 cod. proc. civ. la Eurocrediti; − il Tribunale di Asti, con la sentenza n. 164 del 21/3/2022, respingeva l’opposizione e confermava la menzionata ordinanza; − per quanto qui rileva, il giudice di merito così spiegava la propria decisione: «L’applicazione del principio “prior in tempore potior in iure” costituisce, nel caso di specie, la diretta conseguenza di una corretta interpretazione del coordinato disposto tra l’art. 41 T.U.B. e l’art. 316 c.p.p. … Nel caso di specie, tuttavia, anche il credito di Banca di Credito Cooperativo di Alba, Langhe, Roero e del Canavese Società Cooperativa ha natura privilegiata.

… La preferenza accordata dalla legge ai crediti garantiti dal sequestro conservativo concesso in sede penale, pertanto, esplica i suoi effetti nei confronti di qualsiasi altro credito non costituente privilegio, quand’anche sorto o iscritto in data anteriore. Più nello specifico, la posizione di credito della Banca di Credito Cooperativo di Alba, Langhe, Roero e del Canavese Società Cooperativa soddisfatta attraverso l’attribuzione – in sede di riparto – di euro 63.975,00 discende da un mutuo fondiario garantito da ipoteca (iscritta in data 7.08.2003) risultando, come tale, assistita dal privilegio di cui all’art. 41 T.U.B..

… La natura privilegiata di entrambe le posizioni di credito della SOCIETÀ EUROCREDITI s.r.l. e della Banca di Credito Cooperativo di Alba, Langhe, Roero e del Canavese Società Cooperativa determina due diverse conseguenze:

1. da un lato, preclude l’applicazione del dettato dell’art. 316 c.p.p., in quanto il comma 4 del suddetto articolo limita espressamente la preferenza accordata dal sequestro conservativo emesso in sede penale rispetto “a ogni altro credito non privilegiato di data anteriore e ai crediti sorti posteriormente”;

2. dall’altro, comporta l’esigenza di individuare un criterio per regolare i rapporti tra il privilegio accordato ai sensi dell’art.316 c.p.c. e quello di cui all’art. 41 T.U.B.. Tale criterio non può che essere rintracciato nell’applicazione della regola “prior in tempore potior in iure”, attesa la valenza generale del suddetto principio e la natura iscrizionale di entrambi gli istituti di cui all’art. 41 T.U. e all’art.316 c.p.p.. Nel caso in esame, risulta agli atti che, mentre il sequestro conservativo emesso in sede penale è stato trascritto in data 7.02.2012, l’ipoteca iscritta a garanzia del credito fondiario risale al 7.08.2003.»;

− avverso tale decisione la Eurocrediti S.r.l. proponeva ricorso per cassazione, basato su tre motivi; − resisteva con controricorso la Banca di Credito Cooperativo di Alba, Langhe, Roero e del Canavese S.C.; non svolgevano difese Carmelo Tuozzo, Condominio Pertinace, Agenzia delle Entrate - Riscossione (già Equitalia Nord S.p.A.), F. P. Beton S.r.l.; − le parti depositavano memorie ex art. 380 - bis .1 cod. proc. civ.; − all’esito della camera di consiglio del 12/6/2024, il Collegio si riservava il deposito dell’ordinanza nei successivi sessanta giorni, a norma dell’art. 380-bis.1, comma 2, cod. proc. civ.;

C ONSIDERATO CHE : − col primo motivo, formulato ai sensi dell ’ art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la ricorrente denuncia la «violazione e/o falsa appli- cazione di norme -errata decisione del giudice sull’applicabilità del pri- vilegio ex41 t.u.b. nella presente espropriazione forzata», per avere il Tribunale riconosciuto nel riparto il privilegio della Banca controricor- rente benché «avente rilevanza esclusiva nell’ambito della procedura concorsuale»; − col secondo motivo, formulato ai sensi dell ’ art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., si deduce l’«errata valutazione della sentenza impu- gnata sulla natura del privilegio exart. 316 cpp che - differentemente da quello di cui all’art. 41 t.u.b. -presenta carattere sostanziale», per avere il Tribunale attribuito al credito ipotecario della Banca controri- corrente un privilegio di natura sostanziale (idoneo, cioè, ad essere preferito in sede di riparto), anziché meramente processuale;

− col terzo motivo, formulato ai sensi dell ’ art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. e in via subordinata ai precedenti, si lamenta la «viola- zione e/o falsa applicazione di norme: applicazione dell’art. 2782 cc qualora i crediti dovessero ritenersi parimenti privilegiati»; sostiene la ricorrente che, anche ravvisando la natura privilegiata dei crediti delle parti contendenti, gli stessi dovrebbero concorrere in proporzione al loro importo; − il secondo e il terzo motivo riguardano il privilegio previsto dall’art. 316, comma 4, cod. proc. pen. e pongono la questione della sua collocazione –antergata o postergata – nella ripartizione del rica- vato rispetto al credito assistito da altra causa di prelazione e, cioè, dall’ipoteca( iscritta anteriormente al menzionato privilegio e all ’ insor- genza del relativo credito);

− secondo la sentenza impugnata il credito fondiario della Banca di Credito Cooperativo di Alba, Langhe, Roero e del Canavese ha natura privilegiata, così come il credito dell’odierna ricorrente, pacificamente privilegiato ai sensi dell’art. 316, comma 4, cod. proc. pen. (e dell’art. 320, comma 1, cod. proc. pen., secondo cui «la conversione [del se- questro conservativo in pignoramento] non estingue il privilegio previ- sto dall’articolo 316 comma 4»);− l ’ affermazione è ex se errata perché la causa di prelazione che permette al creditore fondiario (definito dall’art. 38, comma 1, T.U.B.) di essere soddisfatto con preferenza (rispetto all’eguale diritto spet- tante a tutti i creditori a cui si riferisce l’art. 2741, comma 1, cod. civ.) è costituita dall’ipoteca, che l’art. 2741, comma 2, cod. civ. distingue dalle altre cause legittime di prelazione e, cioè, dai privilegi e dal pe- gno;

− perciò, è la garanzia ipotecaria - non già un privilegio in senso tecnico, che non trova alcun fondamento nell’art. 41, comma 4, T.U.B. - a determinare la preferenza per il creditore fondiario nella distribu- zione del ricavato derivante dall’alienazione del bene gravato dell’iscri- zionee solo in senso atecnico (se non etimologico originario, quale di- sposizione normativa speciale per un singolo privato o categoria di in- dividui, da «lex in privos lata») si usa definire il creditore garantito da ipoteca come munito del «privilegio ipotecario» (così anche Cass., Sez.

U, Sentenza n. 33719 del 16/11/2022) o si parla di «privilegi» del cre- ditore fondiario con riguardo alle disposizioni di favore contenute nel T.U.B. (v. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 17439 del 28/06/2019); − il credito della Banca di Credito Cooperativo di Alba, Langhe, Roero e del Canavese s.c. non è assistito da alcun privilegio ex art.2745 cod. civ., ma è garantito dalla causa legittima di prelazione co- stituita dall’ipoteca iscritta il 7/8/2003 sui cespiti dell’esecutato, men- tre la Eurocrediti S.r.l. –cessionaria del credito di Flora Gjoka a garan- zia del quale era stato trascritto (in data 7/2/2012) sequestro conser- vativo sui beni immobili dell’esecutato – gode del privilegio speciale (nel senso tecnico ex artt. 2745 e 2746 cod. civ.) previsto dal combi- nato disposto degli artt. 316, comma 4, e 320, comma 1, cod. proc. pen.;

− p er dirimere il conflitto tra il privilegio (di Eurocrediti) e l ’ ipoteca (della Banca) ed affermare la prevalenza del primo, la ricorrente invoca l’art. 2768 cod. civ. («Crediti dipendenti da reato»), norma che non pare applicabile nella fattispecie de qua – riguardante la distribuzione del ricavato da un’espropriazione immobiliare –perché inserita nel Li- bro Sesto, Titolo III, Capo II, Sezione II, la quale disciplina specifica- mente i «privilegi sui mobili» e, segnatamente, al § 2, i «privilegi [spe- ciali] sopra determinati mobili»; parimenti inapplicabile sembra il ri- chiamato (in via subordinata) art. 2782 cod. civ., norma che disciplina il «concorso di crediti egualmente privilegiati» (e, come esposto, non è assistito da privilegio il credito della controricorrente);

− l a disposizione codicistica che detta un criterio generale per re- golare i rapporti tra diverse cause legittime di prelazione è costituita dall’art. 2748, comma 2, c.c.: «I creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari se la legge non dispone diversamente»; − a tale regola fa riferimento la decisione di Cass. pen., Sez. 4, Sentenza n. 33187 del 28/06/2012 Cc. (dep. 23/08/2012), secondo cui «il legislatore attribuisce al sequestro conservativo, richiesto per rafforzare le garanzie delle obbligazioni civili derivanti dal reato, a sensi dell’art. 316, 4° comma, l’efficacia del credito privilegiato, a norma dell’art. 2745 ss. cod. civ., rispetto ad ogni altro credito non privilegiato di data anteriore e ai crediti sorti posteriormente, con la conseguenza, che il vincolo reale de quo, disposto dal giudice penale sui beni immobili di proprietà dell’imputato, ai sensi dell’art. 2748 cod. civ. attribuisce preferenza ai creditori delle obbligazioni civili derivanti dal reato anche nei confronti dei creditori ipotecari.»;

− richiamando l ’ eccezione o clausola di riserva ( «se la legge non dispone diversamente»)rispetto alla regola della prevalenza del privi- legio speciale sull’ipoteca, il giudice dell’esecuzione del Tribunale di Alba aveva fondato la propria decisione sulla similitudine tra la fatti- specie in decisione e quella esaminata da Cass., Sez. U, Sentenza n. 21045 del 01/10/2009, Rv. 609335-01, secondo cui «Il privilegio spe- ciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell’art. 2775-bis cod.civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata ese- cuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipo- teca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell’art. 2748 cod. civ., e soggiace agli ordinari principi in tema di pub- blicità degli atti.

Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del falli- mento della società costruttrice dell’immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell’art. 72 della legge fall.), il conse- guente credito del promissario acquirente -nella specie, avente ad og- getto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare -benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del con- tratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.» (il medesimo principio è stato ribadito da Cass., Sez. 1, Sentenza n. 4195 del 16/03/2012, Rv. 621428-01, Cass., Sez. 1, Sentenza n. 17270 del 30/07/2014, Rv. 632473-01, e Cass., Sez. 1, Sentenza n. 17141 del 17/08/2016, Rv. 641041-01);

− n ell ’ individuare la deroga alla regola generale de ll ’ art. 2748 , comma 2,cod. civ. («l’art. 2748 c.c., allorquando nel secondo comma stabilisce che i creditori muniti di privilegio sui beni immobili sono pre- feriti ai creditori ipotecari “se la legge non dispone diversamente”, fa riferimento ad una deroga non necessariamente contenuta in un espli- cito precetto, ma che può e deve essere individuata nell ’ ordinamento nel suo complesso, attraverso la lettura e l’interpretazione normativa che tenda all’armonioso coordinamento dello specifico istituto in trat- tazione con l’intero sistema») per il privilegio accordato al promissario acquirente, le Sezioni Unite rilevavano, in primis, che il privilegio ex art. 2775-bis cod. civ. non si ricollega esclusivamente alla causa del credito, ma presuppone necessariamente la trascrizione del contratto preliminare, «rientrando, dunque, nella categoria dei privilegi la cui co- stituzione, come consentito dalla seconda parte dell’art. 2745 c.c., è subordinata ad una particolare forma di pubblicità»; da tale premessa «consegue che, relativamente ad esso, non vige la regola della preva- lenza dei privilegi sulle ipoteche, bensì quella del prior in tempore po- tior in jureche pervade di sé l’intero sistema della pubblicità, facendone conseguire che l’ipoteca trascritta prima della costituzione del privilegio debba su quest’ultimo prevalere»;

− in analogia col precedente potrebbe sostenersi che anche il pri- vilegio sui beni immobili spettante alla parte civile exart. 316, comma 4, cod. proc. pen. è subordinato alla trascrizione del sequestro conser- vativo, come si evince dall’art. 317 cod. proc. pen. –che alla formalità pubblicitaria fa esplicito riferimento e che rimanda, per le modalità di esecuzione, all’art. 679 cod. proc. civ. («Il sequestro conservativo sugli immobili si esegue con la trascrizione del provvedimento presso l’ufficio del conservatore dei registri immobiliari del luogo in cui i beni sono situati») – ed è confermato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. pen., Sez. 6, Sentenza n. 3148 del 15/10/1996 Cc. (dep. 10/12/1996) Rv. 206496-01;

Cass. pen., Sez. 6, Sentenza n. 3191 del 01/12/2000 Cc. (dep. 18/01/2001) Rv. 219070-01); − l a succitata sentenza delle Sezioni Unite osserva va , poi, che nella graduazione prevista dall’art. 2780 cod. civ. il privilegio exart. 2775- biscod. civ. è collocato al n. 5- bis e, cioè, dopo quelli che assistono i crediti per concessione di acque (n.

3) e per tributi indiretti (n. 4), i quali non possono essere esercitati in pregiudizio dei diritti anterior- mente acquisiti dai terzi sui medesimi immobili (ai sensi degli art. 2772, comma 4, e 2774, comma 2, cod. civ.), sicché «l’accoglimento della diversa opinione [cioè, la postergazione dell’ipoteca al privilegio] de- terminerebbe un circolo vizioso, rendendo impossibile stabilire l’ordine delle cause di prelazione in caso di concorso dei privilegi di cui agli artt.2772 e 2774 c.c., con quello di cui all’art. 2775 bisc.c., e con ipoteche anteriori»;

− con riguardo alla fattispecie de qua , si rileva che, p er espressa disposizione legislativa, il privilegio ex art. 316, comma 4, cod. proc. pen. non prevale sui «privilegi stabiliti a garanzia del pagamento dei tributi»: perciò, il privilegio della parte civile in forza della predetta norma è recessivo rispetto a quelli individuati ai nn. 1, 4 e 5 dell’art.2780 cod. civ. e, in particolare, anche al privilegio dei crediti per tributi indiretti ex art. 2772 cod. civ., che, però, «non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili»; conseguentemente, ad ipotizzare una prevalenza del privi- legio exart. 316 cod. proc. pen. sull’ipoteca secondo la regola generale dell’art. 2748 cod. civ., verrebbe a realizzarsi quel medesimo «circolo vizioso» individuato dalla giurisprudenza formatasi sull’art. 2775-bis cod. civ. e indicato come argomento a contrarioper sostenere che, nel caso, la legge ha disposto diversamente rispetto alla preferenza gene- ralmente accordata ai privilegi rispetto alle ipoteche;

− di contro si osserva che la menzionata Cass., Sez. U, Sentenza n. 21045 del 01/10/2009, si fonda su un’altra argomentazione: «… gli originari privilegi speciali codicistici costituiscono il retaggio delle anti- che ipoteche privilegiate, le quali venivano preferite alle ipoteche nor- mali in ragione della particolare natura pubblica degli interessi protetti in via preferenziale. Di qui la regola di conflitto secondo cui siffatti pri- vilegi prevalgono sulle ipoteche, anche se iscritte prima del loro sor- gere. Regola oggi consacrata dell’art. 2748 c.c., comma 2, e già con- tenuta nell’art. 1953 del codice del 1865 (benché senza l’espressa ri- serva che prevede il vigente testo normativo).

Autorevolissima dottrina spiega che la via scelta dal legislatore nel dell’art. 2748 c.c., comma 2, è la più conforme all’indole del privilegio, che, assistendo crediti nor- malmente incidenti sul processo di produzione o di valorizzazione di una cosa, deve necessariamente essere anteposto all’ipoteca. In altri termini, la ragione della maggior parte dei privilegi va ricercata nella particolare inerenza economica di alcuni crediti alla cosa gravata, la quale spiega anche la preferenza de i creditori privilegiati sui creditori forniti di garanzia reale: poiché questi ultimi acquistano un diritto al valore di scambio della cosa, sono necessariamente posposti a coloro i quali, mediante l’erogazione di energie di lavoro o di utilità dal cui cor- rispettivo sorge il credito, hanno contribuito alla creazione, alla conser- vazione o all’incremento del valore medesimo.

… Deve, quindi, affer- marsi che un privilegio accordato in funzione di un interesse individuale [id est, quello del promissario acquirente ai sensi dell’art. 2775-biscod. civ.], la cui nascita è subordinata all’adempimento di una formalità pubblicitaria, sia destinato a cedere, nel concorso con cause di prela- zione precedentemente iscritte.»; − orbene, va osservato che, a differenza dalla vista eccezione rico- struita dalla giurisprudenza alla regola generale ex art. 2748, comma 2, c.c., l’interesse sotteso al privilegio ex art. 316 cod. proc. pen. non pare proteggereesclusivamente interessi di natura individuale del sog- getto danneggiato dal reato (la parte civile), ma corrisponde anche a evidenti interessi pubblicistici, sia perché il sequestro può essere do- mandato dal Pubblico Ministero a garanzia del «pagamento delle spese di procedimento e di ogni altra somma dovuta all’erario dello Stato», sia -e soprattutto - perché la tutela “ economica ” (mediante riconosci- mento di un indennizzo) delle vittime di reati intenzionali violenti trova fondamento nell’art. 12, paragrafo 2, della Direttiva 2004/80/CE (sulla norma de qua, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 26757 del 24/11/2020, Rv. 659865-01, Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 26303 del 29/09/2021, Rv. 662411-01, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 4228 del 10/02/2023, Rv. 666700-01)e integra, d’altro lato e in linea generale , uno strumento complementare di protezione della vittima di qualsiasi reato, che par- rebbe funzionale a completare, se non pure a rendere almeno parzial- mente satisfattiva e riequilibratrice almeno sul piano economico del vulnus arrecato dalla condotta penalmente rilevante, la potestà puni- tiva dell’ordinamento;e tenuto conto , altresì, che - quanto meno per i diritti fondamentali, ove tutelati anche con sanzioni penali - anche a livello sovranazionale la previsione almeno di una tutela risarcitoria ef- fettiva, quando non è possibile il ristoro in forma specifica, viene defi- nita soddisfacente, ma al contempo se non altro minimale e necessaria, forma di garanzia del titolare di quei diritti;

− il bilanciamento tra gli interessi in gioco, quindi, vale a dire quello del singolo creditore munito di privilegio in senso tecnico e quello del creditore per ragioni derivanti da reato, presenta aspetti di maggiore complessità e delicatezza rispetto a quello tra interessi meramente in- dividuali (quest’ultimo oggetto dell’espressa eccezione alla regola ge- nerale delcitato art. 2748 cod. c iv. elaborata dalle Sezioni Unite civili nella richiamata pronunzia), involgendo profili di ordine generale e la valutazione di preminenza o meno della funzione repressiva statuale e della tutela penalistica dei diritti sulle ragioni di credito derivanti da ordinari rapporti interprivati;

− ad avviso de l Collegio , deve essere rime ssa al la Prim a Presidente, affinché valuti l’opportunità di assegnare la trattazione del ricorso alle Sezioni Unite ai sensi dell’art. 374, comma 2, cod. proc. civ., la que- stione, di massima di particolare importanza (sia perché attinente al fondamentale tema delle cause di prelazione e degli interessi ad esse sottesi, sia perché queste ultime vengono in rilievo in controversie de- volute anche ad altre Sezioni della Corte) e sinora esaminata soltanto in una decisione penale (la già citata Cass. pen., Sez. 4, Sentenza n. 33187 del 28/06/2012 Cc. (dep. 23/08/2012): se il creditore che gode del privilegio previsto dall’art. 316, comma 4, cod. proc. pen. va preferito, nella distribuzione del ricavato dalla vendita di beni immobili, al creditore garantito da ipoteca iscritta ante- riormente al sequestro penale oppure se la legge dispone diversamente (come già finora riconosciuto solo per escludere la prevalenza del pri- vilegio sulle ipoteche nel caso in cui il primo sia previsto a tutela esclu- sivamente di interessi di natura individuale, ai sensi dell’art. 2775-bis cod. civ., a garanzia dei crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis cod. civ.) , con una «deroga non necessariamente contenuta in un esplicito precetto, ma che può e deve essere indivi- duata nell’ordinamento nel suo complesso, attraverso la le