Cassation court allows tenant's partial rent reduction claim due to landlord's failure to deliver full leased property.

C ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 30682/2021 R.G. proposto da: CANTINA COOPERATIVA SAN GIORGIO JONICO SOCIETA' COOPERATIVA AGRICOLA, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, viale Angelico, n. 38, presso lo studio dell’avvocato SINOPOLI VINCENZO, rappresentato e difeso dall'avvocato LOVELLI ALFREDO (lovelli.alfredo@oravta.legalmail.it), giusta procura speciale allegata al ricorso. -ricorrente- contro SAN GIORGIO SRL (già CANTINE SANGIORGIO SRL) , in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso l’avvocato LANZO COSIMO (lanzo.cosimo@oravta.legalmail.it), che la rappresenta e dife nde , congiuntamente e disgiuntamente, all’avvocato CALVI COSIMO (calvi.cosimo@oravta.legalmail.it), giusta procura speciale allegata al controricorso. -controricorrente- avverso la sentenza d ella Corte d ' A ppello Di Lecce, Sez.

Dist. d i Taranto,n. 156/2021 depositata il 06/05/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/12/2023 dal Consigliere dr.ssa STEFANIA TASSONE. Rilevato che 1. Con ricorso ex art. 414 cod. proc. civ., Cantine San Giorgio s.r.l. adiva il Tribunale di Taranto, chiedendo il previo accertamento del grave inadempimento della Cantina Cooperativa San Giorgio Jonico, società cooperativa agricola, quanto alla liberazione della porzione di immobile ceduto in locazione in virtù del contratto stipulato il 1° aprile 2011, coincidente con l’ex appartamento del custode dello Stabilimento, e, per l’effetto, la condanna della cooperativa convenuta al rilascio della porzione di immobile suddetta mediante sgombero da tutto quanto ivi esistente, nonché la condanna della cooperativa convenuta al risarcimento del danno arrecato per ogni mese di occupazione sino al rilascio definitivo.

Deduceva, a sostegno della domanda: che la Cantina Cooperativa San Giorgio Jonico aveva ceduto in locazione a Cantine San Giorgio s.r.l. l’intero immobile ad uso produttivo/industriale sito in San Giorgio Jonico; che, tuttavia, che al momento della consegna dell’immobile in favore della conduttrice, la società locatrice aveva omesso la consegna di una porzione del bene, coincidente con i locali dell’ex alloggio del custode del complesso immobiliare, locali che erano rimasti occupati da oggetti di proprietà della Cantina Cooperativa San Giorgio Jonico; che la locatrice continuava a percepire il canone per la locazione dell’intero immobile, impedendo alla conduttrice il godimento dei suddetti locali; che inoltre la locatrice, in occasione di lavori di ristrutturazione, aveva promesso di provvedere quanto prima allo sgombero, che tuttavia non era mai avvenuto.

Si costituiva resistendo la società cooperativa convenuta. 1.2. Con sentenza non definitiva n. 606/2019 del 7 marzo 2019, il Tribunale di Taranto ordinava alla società cooperativa convenuta l'immediato rilascio della porzione di immobile ceduto in locazione, corrispondente all’ex appartamento del custode dello stabilimento, e con sentenza definitiva n. 1078/2020 del 21 luglio 2020 la dichiarava responsabile dei danni subiti per effetto dell'inadempimento contrattuale, consistito nella mancata consegna del bene totalmente libero da persone e cose, e la condannava al risarcimento del danno per mancato godimento della conduttrice in relazione alla suddetta porzione dell’immobile.

2. Avverso entrambe le sentenze la società cooperativa proponeva appello avanti alla Corte d’Appello di Lecce, Sezione Distaccata di Taranto. Si costituiva resistendo la Cantine San Giorgio s.r.l. 2.1. Con sentenza n. 156/2021 del 6 maggio 2021 la Corte di Appello di Lecce, Sezione Distaccata di Taranto, dichiarava cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio della porzione immobiliare, revocando il relativo ordine, e rigettava per il resto l'appello, condannando la società cooperativa appellante al rimborso delle spese di gravame.

3. Avverso tale sentenza la società cooperativa agricola Cantina Cooperativa San Giorgio Jonico propone ora ricorso per cassazione, affidato a due motivi. Resiste con controricorso San Giorgio s.r.l. (già Cantine San Giorgio s.r.l.).

4. La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1, cod. proc. civ. Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni. Parte resistente ha depositato memoria illustrativa in cui si è limitata a richiamare le proprie conclusioni. Considerato che 1. Con il primo motivo la società ricorrente denuncia: “Violazione ed omessa ovvero erronea applicazione della norma dettata dall'articolo 1223 del Codice Civile, in relazione alle norme contenute nell'articolo 1575 e nell'articolo 2697 del medesimo Testo normativo. (articolo 360 – primo comma, n°3 – del Codice di Procedura Civile)”.

Lamenta che la corte di merito ha riconosciuto l’esistenza di un danno della società conduttrice sul rilievo dell’avvenuto pagamento, da parte di questa di un canone comprensivo anche del bene illegittimamente occupato e di cui non aveva la concreta fruizione. Deduce che, così argomentando, e senza considerare che la conduttrice la Cantine San Giorgio s.r.l. non ha provato di aver subito un decremento patrimoniale quale riflesso dell'incompleto adempimento della locatrice, la corte è invero pervenuta a ritenere che il danno sia in re ipsa, con conseguente violazione dell’art. 1223 cod. civ.

2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia “Violazione ed omessa ovvero erronea applicazione – sotto altro profilo – della norma dettata dall'articolo 1223 del Codice Civile, in relazione alle norme (anche analogicamente applicabili, secondo quanto previsto dall'articolo 12 –secondo comma, delle Disposizioni sulla Legge in generale) contenute negli articoli 1578 e 1584 ed alla norma contenuta nell'articolo 1618 del medesimo Testo normativo. (articolo 360 – primo comma, n°3 – del Codice di Procedura Civile)”. Lamenta l’illegittimità della metodologia di liquidazione operata dalla corte territoriale sulla base dell’espletata C.T.U., che, a sua volta, ha utilizzato quale parametro il valore figurativo del canone locativo di mercato della porzione di stabilimento occupato, ossia il canone che si sarebbe potuto chiedere per affittare solo questa porzione di immobile, da quantificarsi in relazione alla posizione dell’immobile e ad altre caratteristiche intrinseche dello stesso; l’entità del risarcimento dovrebbe invece essere parametrata alla valutazione della proporzionale riduzione di godimento del bene oggetto della locazione o dell’affitto rispetto alla entità del corrispettivo contrattuale.

3. Il primo motivo è infondato, con le precisazioni che seguono. Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, l'obbligo di pagamento del canone ha il suo necessario presupposto nell'avvenuta consegna del bene da parte del locatore, atteso che il sinallagma contrattuale comporta un ineludibile rapporto di condizionamento fra l'adempimento dell'obbligazione del locatore di «consegnare al conduttore la cosa locata» (art. 1575, n. 1 cod. civ.) e l'obbligazione del conduttore di «prendere in consegna la cosa» e dare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587, nn. 1 e 2 cod. civ.).

Né può ritenersi che la mera circostanza che il conduttore possa attivarsi per ottenere la consegna coattiva del bene o agire per la risoluzione del contratto valga ad escludere che sussista comunque -a monte- il diritto di rifiutare il pagamento di un canone che non troverebbe giustificazione alcuna in seno al sinallagma contrattuale (cfr. Cass. n. 23638/2004). 3.1. In tal senso depone, del resto, la consolidata giurisprudenza di questa Corte in punto di legittimità della sospensione del pagamento del canone e di operatività dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ.; giurisprudenza che, pur orientata a negare la legittimità della sospensione o dell'autoriduzione del canone a fronte di una residua utilità del bene, è pacifica nell'affermare, in relazione ad ipotesi in cui la disponibilità del bene locato cessi o risulti ridotta in corso di rapporto di locazione, che la sospensione è comunque legittima «qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti» (Cass. n. 13387/2011; conf.

Cass. n. 261/2008 e Cass. n. 11783/2017). Principio ribadito, più recentemente, anche da Cass. n. 16918/2019 e da Cass. n. 20322/2019, che hanno affermato, sempre in tema di locazione di immobili, che il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede.

Deve pertanto ritenersi -in termini generali- che l'obbligo di pagamento del canone sia condizionato, nell'ambito di un necessario equilibrio sinallagmatico, dall'adempimento, da parte del locatore, dell'obbligo di consegnare la cosa locata, in difetto del quale va pertanto escluso l'obbligo di pagamento del canone da parte del conduttore (Cass., 26/05/2020, n. 9666; Cass., 22/06/2020, n. 12103). 3.2. Orbene, nell’impugnata sentenza la corte di merito ha motivato in termini di credito risarcitorio, motivazione che deve essere corretta ex art. 384, comma 4, cod. proc. civ., in quanto, in base ai suindicati principi, il credito della società conduttrice è invece un credito restitutorio, ma la censura della società locatrice, che pretenderebbe che non venga riconosciuto alcunché alla società conduttrice, la quale non avrebbe assolto al proprio onere della prova, è infondata, proprio perché si pone in relazione alla -errata- ottica risarcitoria e non in relazione alla - corretta-ottica restitutoria.

4. Il secondo motivo è fondato. Siccome il credito della società conduttrice, che ha corrisposto integralmente il canone pattuito a fronte di una consegna solo parziale dell’immobile locato, è di natura restitutoria, il suo ammontare va quantificato in relazione alla differenza tra il canone complessivamente pattuito e quello da ritenersi proporzionalmente equo per la parte del compendio effettivamente dato in godimento alla conduttrice, avuto riguardo, per un verso, alla consistenza dei locali occupati, alla loro concreta utilizzabilità in ragione della specifica destinazione e, per altro verso, alla riduzione di tale utilità discendente dal mancato godimento della porzione di immobile non consegnata.

5. In conclusione, il primo motivo va rigettato, il secondo va accolto; l’impugnata sentenza va cassata in relazione con rinvio alla Corte d’Appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, per nuovo esame sulla base dei suindicati principi.

6. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo. Cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, in d