Court declares claim for damages against a notary prescribed due to five-year limitation period starting from registration.

o la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 12727/2022 R.G. proposto da: DI FAZIO CESIDIO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ZIGNAGO 22, presso lo studio dell’avvocato CIRILLO FRANCESCA MARIA (CRLFNC62P60D086D) che lo rappresenta e difende -ricorrente- contro BONCORI GIANCARLO, elettivamente domiciliato in ROMA MICHELEF i r m a t o D a : F R A N C E S C O C A T A N I A E m e s s o D a : A R U B A P E C E U Q U A L I F I E D C E R T I F I C A T E S C A G 1 S e r i a l # : 7 2 e 4 2 5 3 2 d 0 8 2 3 f 6 9 1 2 8 3 f 6 e 7 0 6 4 d b 8 4 5 F i r m a t o D a :

T R A V A G L I N O G I A C O M O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : c c a 5 9 2 f 0 2 9 0 5 6 0 3 0 0 d b c c 4 5 f 1 b 6 7 e c e Numero registro generale 12727/2022 Numero sezionale 890/2024 Numero di raccolta generale 8543/2024 MERCATI 51, presso lo studio dell’avvocato D'ELIA EDOARDO Data pubblicazione 28/03/2024 (DLEDRD41C09H501T) che lo rappresenta e difende -controricorrente- nonché contro AIG EUROPE SA, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato FERRARO MARCO (FRRMRC61H03H501Q) che lo rappresenta e difende -controricorrente- nonché contro AGENZIA DELLE ENTRATE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (ADS80224030587) che lo rappresenta e difende -controricorrente- nonché contro SALVI FRANCESCA, VALENTE MATTIA, PICCHI NADIA, SALVI FABRIZIO, -intimati- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 7418/2021 depositata il 10/11/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/03/2024 dal Consigliere DANILO SESTINI. F i r m a t o D a : F R A N C E S C O C A T A N I A E m e s s o D a : A R U B A P E C E U Q U A L I F I E D C E R T I F I C A T E S C A G 1 S e r i a l # : 7 2 e 4 2 5 3 2 d 0 8 2 3 f 6 9 1 2 8 3 f 6 e 7 0 6 4 d b 8 4 5 F i r m a t o D a : T R A V A G L I N O G I A C O M O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : c c a 5 9 2 f 0 2 9 0 5 6 0 3 0 0 d b c c 4 5 f 1 b 6 7 e c e Numero registro generale 12727/2022 Numero sezionale 890/2024 Numero di raccolta generale 8543/2024 Rilevato che:

Data pubblicazione 28/03/2024 Giancarlo Boncori agì in giudizio lamentando di essere stato spossessato di un villino di sua proprietà (costruito su un terreno che aveva acquistato nel 1993 da Marco Montemauri, avente causa da Nadia Picchi) ad opera di Fabrizio Salvi, che assumeva di avere acquistato la proprietà del terreno e dell’insistente fabbricato in forza di vendita effettuata in suo favore dalla madre Nadia Picchi (con atto a rogito del notaio Matteo Valente), la quale avrebbe riacquisito il bene a seguito di sentenza ex art. 2901 c.c. che aveva dichiarato inefficaci, nei confronti della Banca di Credito Cooperativo di Roma, i precedenti trasferimenti dalla Picchi al Montemauri e da quest’ultimo al Boncori; aggiunse che il predetto Fabrizio Salvi aveva successivamente ceduto il bene alla sorella Francesca Salvi, con atto a rogito del notaio Cesidio Di Fazio; tanto premesso, convenne in causa Nadia Picchi, Fabrizio e Francesca Salvi, i notai Valente e Di Fazio e l’Agenzia delle Entrate per sentir dichiarare l’invalidità o, comunque, l’inefficacia delle vendite effettuate dalla Picchi in favore del figlio Fabrizio e da quest’ultimo in favore della sorella Francesca e delle relative trascrizioni e per sentir affermare la «responsabilità dei convenuti per avere, a diverso titolo, contribuito, con dolo o colpa grave, ai comportamenti illegittimi […] e per l’effetto condannarli, in solido fra loro, al risarcimento di tutti i danni conseguenti all’illegittimità delle trascrizioni e dei passaggi di proprietà»; nel giudizio venne chiamata in manleva, dai due notai, l’assicuratrice AIG Europe Ltd.; con sentenza n. 6953/2018, il Tribunale di Roma dichiarò l’inefficacia degli impugnati atti di compravendita e condannò la Picchi, Fabrizio Salvi e il notaio Valente al risarcimento dei danni; pronunciando sul gravame del Boncori, la Corte di Appello di Roma ha parzialmente riformato la decisione di primo grado, condannando anche il notaio Di Fazio e Francesca Salvi al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separato giudizio;F i r m a t o D a :

F R A N C E S C O C A T A N I A E m e s s o D a : A R U B A P E C E U Q U A L I F I E D C E R T I F I C A T E S C A G 1 S e r i a l # : 7 2 e 4 2 5 3 2 d 0 8 2 3 f 6 9 1 2 8 3 f 6 e 7 0 6 4 d b 8 4 5 F i r m a t o D a : T R A V A G L I N O G I A C O M O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : c c a 5 9 2 f 0 2 9 0 5 6 0 3 0 0 d b c c 4 5 f 1 b 6 7 e c e Numero registro generale 12727/2022 Numero sezionale 890/2024 Numero di raccolta generale 8543/2024 per quanto ancora interessa, la Corte ha escluso che fosse Data pubblicazione 28/03/2024 intervenuta la prescrizione del diritto al risarcimento nei confronti del Di Fazio, in quanto «l’illegittima trascrizione di un atto nei registri immobiliari costituisce un illecito di carattere permanente, con l’effetto che il diritto di reazione giuridica del soggetto che si assume pregiudicato da tale trascrizione non è suscettibile di prescrizione fintantoché la trascrizione rimanga in atto (così Cass. n. 15795/13)»; ha proposto ricorso per cassazione il notaio Di Fazio, affidandosi a cinque motivi; ad esso hanno resistito, con distinti controricorsi, il Boncori e l’Agenzia delle Entrate, mentre la AIG Europe SA ha notificato e depositato controricorso adesivo; la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.; hanno depositato memoria il ricorrente e la AIG Europe SA.

Considerato che: col primo motivo, il ricorrente denuncia violazione ed errata applicazione degli artt. 2043, 1176 e 2697 c.c. «per avere la Corte di Roma ritenuto il notaio Cesidio Di Fazio responsabile professionalmente per comportamento negligente e non rispettoso degli obblighi di diligenza professionale nei confronti dell'appellante sig. Boncori Giancarlo laddove questi non ha mai rivestito la qualifica di mandante professionale del notaio essendo terzo rispetto agli atti stipulati dal notaio […] ed aver ritenuto assolto l’onere probatorio a carico dell'attore»; col secondo motivo, il ricorrente deduce «errata applicazione degli artt. 1176 e 2043 c.c., violazione degli artt. 2643 c.c. (atti soggetti a trascrizione) 2644 c.c. (effetti della trascrizione) 1478 c.c. (vendita di bene altrui) 2671 c.c. (obblighi dei pubblici ufficiali) 2650 c.c. (continuità delle trascrizioni) in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 cpc per avere la Corte di Roma ritenuto costituire fatto illecito la trascrizione dell’atto di compravendita rogitato dal notaio Di Fazio»; premesso che tale atto di compravendita «certamente era soggetto a F i r m a t o D a :

F R A N C E S C O C A T A N I A E m e s s o D a : A R U B A P E C E U Q U A L I F I E D C E R T I F I C A T E S C A G 1 S e r i a l # : 7 2 e 4 2 5 3 2 d 0 8 2 3 f 6 9 1 2 8 3 f 6 e 7 0 6 4 d b 8 4 5 F i r m a t o D a : T R A V A G L I N O G I A C O M O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : c c a 5 9 2 f 0 2 9 0 5 6 0 3 0 0 d b c c 4 5 f 1 b 6 7 e c e Numero registro generale 12727/2022 Numero sezionale 890/2024 Numero di raccolta generale 8543/2024 trascrizione sia a volerlo considerare ad effetti reali immediatiData pubblicazione 28/03/2024 […] sia a volerlo considerare ad effetti obbligatori» (quale vendita di bene altrui) e rilevato che il Tribunale di Roma lo aveva dichiarato inefficace (e non invalido o illegittimo) con statuizione passata in giudicato, il Di Fazio sostiene che la Corte di Appello ha errato nel considerare illegittima la trascrizione, che costituiva atto dovuto e che non era idonea a ledere i diritti del Boncori, che aveva trascritto il proprio acquisto anteriormente alla stessa; col terzo motivo, il Di Fazio denuncia la violazione dell’art. 2947 c.c. «per avere la Corte di Appello di Roma escluso l'avvenuta prescrizione del diritto ad agire dell'attore avendo ritenuto, diversamente dal Tribunale civile di Roma in primo grado, imprescrittibile l’azione giudiziaria in quanto motivata dall'esistenza di una trascrizione immobiliare ritenuta illegittima»: assume che «la trascrizione della compravendita rogitata dal notaio Di Fazio non era, non è, né può essere illegittima; era, è e sarà inefficace» e contesta che la detta trascrizione costituisca un illecito permanente comportante che la prescrizione del diritto al risarcimento non possa decorrere che dal momento della cancellazione; col quarto motivo, il Di Fazio deduce la violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda di manleva da lui proposta nei confronti della AIG Europe S.A.; col quinto motivo, il ricorrente denuncia la violazione dell’art. 331 c.p.c.

«per avere la Corte di appello di Roma, dopo aver rilevato la mancata notifica dell'atto di appello ad una delle parti evocata nel giudizio di primo grado, emesso la sentenza senza disporre la integrazione del contraddittorio […] determinando in tal modo la nullità della sentenza emessa e/o la nullità del procedimento»: rileva che il Boncori non aveva notificato l’atto di appello all’Agenzia delle Entrate, che pure aveva evocato in primo grado, e censura la Corte di Appello perché, pur avendo rilevato la mancata notifica, non ha disposto l’integrazione del contraddittorio;F i r m a t o D a :

F R A N C E S C O C A T A N I A E m e s s o D a : A R U B A P E C E U Q U A L I F I E D C E R T I F I C A T E S C A G 1 S e r i a l # : 7 2 e 4 2 5 3 2 d 0 8 2 3 f 6 9 1 2 8 3 f 6 e 7 0 6 4 d b 8 4 5 F i r m a t o D a : T R A V A G L I N O G I A C O M O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : c c a 5 9 2 f 0 2 9 0 5 6 0 3 0 0 d b c c 4 5 f 1 b 6 7 e c e Numero registro generale 12727/2022 Numero sezionale 890/2024 Numero di raccolta generale 8543/2024 il quinto motivo -che va esaminato preliminarmente per ragioni di Data pubblicazione 28/03/2024 priorità giuridica- è infondato: dato che l’Agenzia delle Entrate era stata evocata in giudizio quale possibile obbligata solidale al risarcimento dei danni, non ricorreva un’ipotesi di inscindibilità di cause o di cause tra loro dipendenti che comportasse la necessità dell’integrazione del contraddittorio da parte della Corte di Appello; risultano, invece, fondati il secondo e il terzo motivo -da esaminare congiuntamente- che attengono alla questione della legittimità o meno della trascrizione e a quella -consequenziale- della decorrenza della prescrizione; invero: a fronte dell’atto di compravendita da lui rogato, il notaio Di Fazio era tenuto a procedere alla trascrizione (ex artt. 2643, co. 1°, n. 1 e 2671 c.c.); e che l’atto di acquisto a non domino possa (e debba) essere trascritto è confermato dall’art. 1159 c.c. (che consente l’usucapione decennale a chi abbia acquistato in buona fede da chi non è proprietario, in virtù di titolo astrattamente idoneo che sia stato “debitamente trascritto”); la compravendita e la relativa trascrizione erano tuttavia inefficaci nei confronti del Boncori, sia perché lo stesso aveva acquistato in forza di atto trascritto anteriormente (art. 2644 c.c.), sia perché la Picchi (originaria dante causa del Montemauri, da cui aveva acquistato il Boncori, e successiva dante causa -in relazione allo stesso immobile- del figlio Fabrizio, che aveva successivamente alienato alla sorella Francesca) non aveva riacquisito il bene a seguito della revocatoria vittoriosamente esperita dalla Banca di Credito Cooperativo di Roma (comportante soltanto l’inefficacia dei trasferimenti rispetto alla Banca); la statuizione di inefficacia delle compravendite rogate dal notaio Valente e dal notaio Di Fazio -contenuta nella sentenza di primo grado- risulta passata in giudicato (e di ciò dà atto la sentenza impugnata, a pag. 15);F i r m a t o D a :

F R A N C E S C O C A T A N I A E m e s s o D a : A R U B A P E C E U Q U A L I F I E D C E R T I F I C A T E S C A G 1 S e r i a l # : 7 2 e 4 2 5 3 2 d 0 8 2 3 f 6 9 1 2 8 3 f 6 e 7 0 6 4 d b 8 4 5 F i r m a t o D a : T R A V A G L I N O G I A C O M O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : c c a 5 9 2 f 0 2 9 0 5 6 0 3 0 0 d b c c 4 5 f 1 b 6 7 e c e Numero registro generale 12727/2022 Numero sezionale 890/2024 Numero di raccolta generale 8543/2024 tanto premesso, si rileva che: Data pubblicazione 28/03/2024 erroneamente la Corte ha ritenuto che la trascrizione fosse illegittima, anziché inefficace (al pari dell’atto trascritto); non risulta affatto pertinente il richiamo a Cass. n. 15795/2013, che attiene ad un’ipotesi di trascrizione effettivamente illegittima, in quanto eseguita sulla base di un titolo non idoneo alla trascrizione (più precisamente in base a una sentenza che non era stata considerata «titolo valido» per la trascrizione, in quanto non accertava un diritto di comproprietà su immobili, ma la titolarità di una quota di partecipazione ad una società), e concerne dunque un pregiudizio che promana direttamente dalla trascrizione ed è destinato a permanere fintantoché la stessa non sia stata cancellata (per altre ipotesi di trascrizione illegittima, cfr.

Cass. n. 16272/2015, Cass. n. Cass., S.U. n. 6597/2011, Cass. 9297/2007, tutte relative a trascrizioni di domande giudiziali al di fuori dei casi previsti dagli artt. 2652 e 2653 c.c.); nella fattispecie in esame, non ricorre un’ipotesi di trascrizione illegittima (in quanto effettuata al di fuori delle ipotesi previste), bensì un’ipotesi di formalità compiuta sulla base di titolo idoneo ancorché inefficace, e la pretesa risarcitoria non è correlata agli effetti pregiudizievoli della persistenza di una trascrizione illegittima, bensì al fatto che un atto inefficace sia stato trascritto; l’eventuale pregiudizio risentito dal terzo non è dunque conseguenza della trascrizione (in sé legittima) ma dell’atto inefficace in base al quale si è proceduto alla trascrizione; da ciò discende che non è configurabile nella trascrizione un illecito permanente, tale da comportare che la prescrizione non possa decorrere prima della cancellazione della formalità, e che ogni eventuale pregiudizio subìto dal Boncori dev’essere ritenuto soggetto al termine di prescrizione quinquennale decorrente dal compimento della trascrizione;F i r m a t o D a :

F R A N C E S C O C A T A N I A E m e s s o D a : A R U B A P E C E U Q U A L I F I E D C E R T I F I C A T E S C A G 1 S e r i a l # : 7 2 e 4 2 5 3 2 d 0 8 2 3 f 6 9 1 2 8 3 f 6 e 7 0 6 4 d b 8 4 5 F i r m a t o D a : T R A V A G L I N O G I A C O M O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : c c a 5 9 2 f 0 2 9 0 5 6 0 3 0 0 d b c c 4 5 f 1 b 6 7 e c e Numero registro generale 12727/2022 Numero sezionale 890/2024 Numero di raccolta generale 8543/2024 in accoglimento del secondo e del terzo motivo, deve dunque Data pubblicazione 28/03/2024 ritenersi che la prescrizione del diritto al risarcimento del danno che si assume causato a terzi dal notaio che abbia rogato e trascritto un atto di compravendita a non domino è soggetto al termine di prescrizione di cui all’art. 2947 c.c. decorrente dal compimento dell’atto e della correlata pubblicità nei registri immobiliari; il primo e il quarto motivo restano assorbiti; la sentenza va dunque cassata in relazione ai motivi accolti; non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto ed essendo pacifico che la domanda risarcitoria è stata proposta dopo che era decorso oltre un quinquennio dalla trascrizione, può decidersi nel merito e dichiararsi prescritta la pretesa nei confronti del notaio Di Fazio; l’esito alterno dei giudizi di merito e la peculiarità della questione controversa integrano gravi ragioni analoghe a quelle previste dall’art. 92, 2° co. c.p.c. e giustificano (ex Corte Cost. n. 77/2018) l’integrale compensazione delle spese dell’intero giudizio fra il ricorrente e le odierne parti controricorrenti.

P.Q.M.

La Corte, rigettato il quinto motivo, accoglie il secondo e il terzo, con assorbimento del primo e del quarto, cassa in relazione e, decidendo nel merito, dichiara prescritta la pretesa risarcitoria nei confronti del Di Fazio. Compensa le spese dell’intero giudizio fra il ricorrente e i controricorrenti. Roma, 11.3.2024 Il Presidente GIACOMO TRAVAGLINOF i r m a t o D a : F R A N C E S C O C A T A N I A E m e s s o D a : A R U B A P E C E U Q U A L I F I E D C E R T I F I C A T E S C A G 1 S e r i a l # : 7 2 e 4 2 5 3 2 d 0 8 2 3 f