Cassation court allows appeal on lost profits, ruling presumptive evidence of lost rental income is valid.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.8621/2020 R.G. proposto da : EGI SRL, elettivamente domiciliata in ROMA VIA TARVISIO 2, presso lo studio dell’avvocato FARSETTI MASSIMO (FRSMSM68B12D086E) rappresentata e difes a dagli avvocati VERDE GIOVANNI (VRDGNN38H16F839N), VERDE LUCIANA (VRDLCN65S57F839J)giovanniverde@avvocatinapoli.legalmail.it lucianaverde@avvocatinapoli.legalmail.it -ricorrente- contro CONDOMINIO DI VIA EPOMEO N 254 NAPOLI, domiciliato ex legein ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato COPPOLA SALVATOREPEC salvatorecoppola@avvocatinapoli.legalmail.it (CPPSVT63L13F839S) -controricorrente- nonchè contro SUPERFRESCO SRL -intimata- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO NAPOLI n. 5836/2019 depositata il3/12/2019 .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/01/2024 dal Consigliere GIUSEPPE CRICENTI. Ritenuto quanto segue. 1.- La società EGI srl è proprietaria di un immobile, sito nel condominio di via Epomeo, 254 a Napoli. La EGI srl ha dunque concesso in locazione tale immobile alla società Superferesco srl, contratto poi risolto e non rinnovato. 2.- E’ accaduto che, per un cedimento del manto del marciapiede, si sono verificate infiltrazioni in quell’appartamento, che hanno anche inciso sulla stabilità del solaio: il comune ha dunque ordinato al condominio di provvedere a mettere in sicurezza lo stabile, ed il condominio ha provveduto installando tra l’altro un ponteggio, rimasto in piedi per diverso tempo. 3.- EGI ha dunque agito, dopo avere fatto ricorso ad un accertamento tecnico preventivo, nei confronti del condominio, lamentando sia un danno emergente- il costo del ripristino e della messa in sicurezza dei locali- sia un lucro cessante, dovuto al mancato guadagno che avrebbe potuto ricavare, dando in locazione il bene, e che non ha ricavato a causa della inagibilità dei locali. 4.- Il Tribunale di Napoli ha riconosciuto una somma sia a titolo di danno emergente che di lucro cessante, quest’ultima fino al 2018, anno di pronuncia della sentenza. 5.- La decisione del Tribunale è stata impugnata con appello principale dal condominio, e con appello incidentale dalla EGI srl: quest’ultima lo ha fatto per ottenere la riforma della decisione nel punto in cui ha riconosciuto il danno soltanto fino al 2018, data della sentenza, anziché oltre.

La Corte di Appello di Napoli ha ridotto la somma riconosciuta alla società in primo grado, ma ha altresì negato il lucro cessante, perché non provato. 6.-Contro tale decisione ha proposto ricorso EGI srl con due motivi illustrati da memoria. Il Condominio di via Epomeo 254 si è costituito ed ha chiesto il rigetto del ricorso. Considerato quanto segue.

7. La società ricorrente ha espressamente delimitato l’oggetto del ricorso per Cassazione alla questione del lucro cessante, ossia al capo di sentenza di appello che ha negato una perdita di guadagni, dovuta alla mancata locazione dell’immobile. Su questo punto la ratio della decisione impugnata è nel difetto di prova di quel danno: secondo i giudici di merito la EGI, da un lato, non ha prodotto il contratto con Superfresco, che, come si è detto, è stata, fino ad un certo punto, la conduttrice dell’immobile, e questa omissione ha impedito di conoscere quale fosse l’ammontare del canone (dichiarato in 2200,00 euro mensili); per altro verso, secondo i giudici di merito, la EGI srl non ha dimostrato di essersi adoperata per trovare nuovi conduttori, e dunque non può invocare un danno per non avere concluso altri contratti. 8.-Con i due motivi di ricorso, la EGFI srl contesta questa ratio . 9.- Con il primo motivo la ricorrente prospetta violazione degli articoli 112 e 345 c.p.c.

La censura è la seguente. La tesi dei giudici di merito sarebbe che, avendo la EGI srl prospettato la stipula di un contratto di locazione con la società DSG2, poi non eseguito, era da dedursene che i locali non fossero poi così agibili, perché altrimenti il proprietario non avrebbe mai potuto locarli e nessun conduttore si sarebbe obbligato al canone. Se allora i locali erano agibili, ne deriva che alcun lucro cessante può derivare al proprietario, il quale se non ha locato è per sua volontà. Secondo la società ricorrente, decidendo in questo modo, il giudice di appello ha travalicato i limiti della domanda: il condominio infatti non aveva messo in discussione l’inagibilità dei locali, né aveva mai prospettato una colpa del proprietario nel mancato guadagno: il giudice, invece, introducendo tale aspetto, avrebbe illegittimamente postulato un concorso di colpa del danneggiato, mai posto prima in discussione.

Questo motivo è inammissibile poiché non coglie la ratio decidendi. Infatti, la ratio della decisione impugnata non sta nel negare l’inagibilità dei locali, piuttosto essa contiene una ipotesi per assurdo, ma a solo scopo retorico: se la ricorrente sostiene di avere stipulato un contratto con DSG2 allora vuol dire che l’immobile era utilizzabile, altrimenti non avrebbe potuto proporre un godimento ed esigere il prezzo. Questo argomento è fatto per rafforzare la tesi di fondo (che è la vera ratio) secondo cui la EGI srl non ha invece dimostrato di avere avuto occasioni di locare l’immobile.

La ratio della decisione è dunque nel difetto di prova di mancate occasioni di guadagno, ossia di mancate occasioni di locare l’immobile. 10.- Con il secondo motivo , che prospetta violazione degli articoli 2043, 2051, 1223 e 2697 c.c. la stessa questione è posta in termini diversi. Se la ratio è un’altra, ossia non già di un concorso colposo del proprietario, ma del difetto di prova del danno da mancato guadagno, allora il vizio della decisione sta nel giudizio su tale difetto di prova: secondo la ricorrente infatti era sufficiente la prova presuntiva, ossia, dati alcuni elementi certi – l’inagibilità dei locali, il ritardo nella riparazione - ne era evincibile il mancato guadagno. 11.-Questo secondo motivo è fondato.

Esso presuppone la ratio effettiva (il proprietario non ha provato il danno, ossia non ha provato di avere avuto occasioni di guadagno perdute a causa della inagibilità del locale). E’ principio di diritto che in caso di perdita della disponibilità del bene (per occupazione altrui o per altra ragione) il proprietario, che invochi un mancato guadagno, deve dare prova del suo assunto, ossia deve dimostrare che aveva delle occasioni di mettere a reddito il bene che sono andate perdute per colpa di chi lo ha reso non utilizzabile. Questa prova può ovviamente essere data anche per presunzioni (Cass. sez.

Un. 33645/ 2022). La Corte di Appello ha preteso invece esclusivamente la prova diretta e non si è curata della possibilità che fosse in atti una prova presuntiva. La ricorrente ritiene che invece la prova presuntiva era disponibile: bastava indurre il mancato guadagno dal fatto stesso della totale inagibilità del bene. Provato come era che il bene era inutilizzabile, non poteva che presumersi l’impossibilità di ricavarne guadagno. La ricorrente aveva evidenziato i fatti noti da cui indurre il mancato guadagno: i giudici di merito hanno invece applicato la più restrittiva, e non necessaria regola, che solo la prova diretta, data attraverso il deposito o l’esibizione di un contratto di locazione, poteva valere a dimostrare il lucro cessante, senza indagare se tale dimostrazione potesse aversi attraverso la prova indiretta delle presunzioni.

Il ricorso va dunque accolto in questi termini. La decisione, occorrendo un accertamento in fatto, va cassata con rinvio alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso e dichiara inammissibile il pr