Court dismisses appeal regarding mortgage on unfinished building, ruling structural completion suffices for property transfer.

ARINI Consigliere ORDINANZA sul ricorso 22918/2020 proposto da: Bartolucci Francoin proprio e nella qualità di Procuratore di Bartolucci Paolo e Bartolucci Edward, rappresentato e difeso dall’avvocato Serafino Giovanni, elettivamente domiciliato in Roma, via Baldovinetti, 13, presso l’avv. Maria Piera Cinque; -ricorrente - contro ADER - Agenzia delle Entrate – Riscossione in persona del Presidente pro tempore, domiciliata ex lege in Roma Via dei Portoghesi 12 presso l’Avvocatura Generale dello Stato da cui è difesa per legge; -controricorrente - avverso la sentenza n. 141/2020 della CORTE D'APPELLO di CAMPOBASSO, depositata il 29/04/2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2023 da CRICENTI GIUSEPPE;Ritenuto 1.-La società Bartoluzzieuromotors srl ha stipulato con la società Edil Fiori srl un contratto misto di compravendita e permuta, in forza del quale la prima ha ceduto alla seconda alcuni suoi immobili, in cambio di un appartamento da costruirsi su terrenidella Edil Fuori srl.

Concluso l’accordo, il fabbricato in permuta è stato individuato dalle parti tra quelli realizzati o in corso di realizzazione. 2.-Ma, su tale fabbricato, Agenzia delle Entrate Riscossione ha iscritto ipoteca a garanzia di un suo credito. 3.-Nel frattempo la società è stata posta in liquidazione, e dunque qui agisce in sua vece Franco Bartolucci, anche per conto di Paolo ed Edward Bartolucci, il quale ha convenuto Agenzia delle Entrate Riscossione per far accertare l’illegittimità della iscrizione ipotecaria, ed ottenere di conseguenza il risarcimento del danno.

4. Il Tribunale di Isernia, prima, e la Corte di Appello di Campobasso, poi, hanno rigettato la domanda. 5.- Franco Bartolucci, in proprio e quale procuratore di Paolo ed Edward Bartolucci ricorre con due motivi. L’Agenzia delle Entrate Riscossione si è costituita con controricorso. Considerato La ratio della decisione impugnata I giudici di Appello prendono atto dei risultati della istruttoria di primo grado, in base ai quali è stata poi presa la decisione del Tribunale, secondo cui l’immobile su cui è stata iscritta ipoteca doveva dirsi ultimato, nei suoi elementi essenziali, e dunque esistente al momento della iscrizione ipotecaria, e ricordano come le norme sulla ipoteca ne consentono l’iscrizione anche su terreni da costruire, purché sia fatta identificazione dei dati catastali del terreno.

I motivi di ricorso. Questa ratioè contestata con due motivi di ricorso. 1.-Con il primo motivo si prospetta violazione dell’articolo 2826 c.c.. La tesi è la seguente. L’immobile acquistato in permuta, e su cui è stata iscritta ipoteca, insite su terreno della Edil Fiori srl, e dunque,per il principio di accessione, è acquisito alla proprietà di quest’ultima, con la conseguenza che non avrebbe potuto iscriversi ipoteca ai danni dei ricorrenti, in quanto gli immobili, sino al momento della effettiva costruzione, sarebbero stati di proprietà del proprietario del terreno. 2.-Con il secondo motivo si prospetta violazione degli articoli 2823, 1555, 1472 c.c. La tesi è che l’immobile in permuta non era ancora costruito, in quanto mancavanogli impianti ed altre rifiniture, con la conseguenza che la proprietà non era ancora passata e di conseguenzanon poteva iscriversi ipoteca.

I due motivi attengono alla medesima questione, possono scrutinarsi insieme e sono infondati.Intanto, il primo motivo sovrappone le regole sull’accessione a quelle sulla ipoteca: le une mirano a stabilire la proprietà, le altre l’oggetto di una garanzia. Il motivo è finalizzato a dimostrare che, non essendo ultimato il bene, non era ancora trasferita la proprietà e dunque non poteva iscriversi ipoteca. Dunque, entrambi i motivi postulano una questione di fatto: che l’immobile su cui è stata iscritta ipoteca fosse venuto ad esistenza, ossia costituisse, per le sue caratteristiche, un bene autonomo, suscettibile di costituire garanzia e soprattutto di passare inproprietà della società acquirente.

Il ricorrente lo contesta. Lo fa mediante argomenti che mirano a contestare l’accertamento in fatto operato dai giudici di merito, edin particolare dal Tribunale in primo grado, che ha disposto una consulenza tecnica; argomenti dunque che, mirando ad un diversoaccertamento dei fatti, sono qui inammissibili. V’è, si, un argomento, che appare di legittimità, ossia quello su cosa si intenda per immobile da costruire, venuto ad esistenza, ma tale argomentoè infondato. Infatti,è principio di diritto che l’immobile deve intendersi venuto ad esistenza quando è completo nelle sue parti strutturali, anche se mancano le rifiniture o gli accessori (Cass. 24172 / 2013;

Cass. 6171/ 2017). E’ accertato che la struttura era stata realizzata, come ammette lo stesso ricorrente, e che mancavano solo gli impianti e la documentazione amministrativa, ossia queglielem en ti (accessori, rifiniture ) non necessari a fa r ritenere, da un punto di vista giuridico, che l’opera è stata realizzata e che dunque si è avuto trasferimento di proprietà. Per contro, la tesi del ricorrente è quegli accessori siano indispensabili a far ritenere venuto ad esistenza il bene e dunque trasferita la proprietà, ed attribuisce tale regola alla giurisprudenza di questa Corte, che, invece, come si è visto, dice il contrario.

Il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida nella misura dieuro 4 . 000,00 , oltre a spese eventualmente prenotate a debito. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore im