Cassation court quashes appeal judgment for failing to prioritize cadastral maps over fence evidence in boundary dispute.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.17871/2023 R.G. proposto da : FERRINI ANDREA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MONTE ZEBIO N. 19, presso lo studio dell’avvocato CARLEI SILVIA (CRLSLV69E44H501F) rappresentato e difeso dall'avvocato PAVAN MASSIMO (PVNMSM62P01D325V) -ricorrente- contro LAZZARI MARINA, PENNA SABRINA, FRONI VALTER, FRANCO ANDREA, elettivamente domiciliati in DOLO VIA ANTONIO GUOLO 15/3, presso lo studio dell’avvocato SANTINON FEDERICA (SNTFRC69T68F241B) che li rappresenta e difende -controricorrenti- nonché contro BOLDRIN MARIA, VECCHIATO LUCA, VARGAS MATILDE -intimati- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO VENEZIA n. 1253/2023 depositata il 07/06/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/11/2024 dal Consigliere ANTONIO MONDINI. Premesso che: 1.Andrea Ferrini, proprietario di un terreno nel Comune di Camponogara distinto in catasto dai mappali 1005,1010,1011, 1012 e 909, conveniva davanti al Tribunale di Venezia, Valter Froni, Marina Lazzari, Andrea Franco, Sabrina Penna, Luca Vecchiato, Maria Boldrin e Matilde Vargas, proprietari del terreno, al confine sud, identificato dal mappale 981, per sentir accertare che il confine tra i due fondi era quello catastale, per sentire condannare i convenuti alla rimozione della recinzione, posta in essere, nel 2007, da Antonio De Lazzari, dante causa sia di esso Ferrini -per una parte del fondo in modo diretto, per altra parte in modo indiretto quale dante causa di tale Menin a sua volta dante causa del Ferrini- sia dei convenuti, inglobando una striscia del terreno venduto dallo stesso De Lazzeri all’attore nel 2012, e per sentire condannare i convenuti al rilascio dell’area occupata e al risarcimento dei danni.

Nella contumacia di Matilde Vargas e nella resistenza degli altri convenuti i quali sostenevano che il confine era segnato dalla recinzione apposta dal De Lazzeri, il Tribunale, sulla scorta di CTU, della interpretazione di una clausola del contratto tra De Lazzeri e l’attore e di una clausola del contratto tra Manin e l’attore, e sulla scorta di testimonianze, dichiarava che il confine era quello catastale, condannava i convenuti alla demolizione della recinzione e alla liberazione della parte del fondo dell’attore illecitamente occupata.

In particolare, il Tribunale prendeva in esame una clausola del contratto in data 3 luglio 2012, tra Antonio De Lazzari e il ricorrente -clausola con cui il primo, nel vendere al secondo, i mappali 993, 1005, 1010 e 1011, si era riservato una servitù di passo sull’intera estensione dei mappali 993 e 1005 e sulla porzione al confine sud degli atri due mappali, a favore dei mappali 1012 e 909- ed una clausola del contratto in data 26 giugno 2015, tra Menin e il ricorrente, con cui il secondo, nell’acquistare dal primo il fondo tra i mappali 909 e 1012, si impegnava a cedere ai proprietari del mappale 981 una striscia di terreno di profondità di sette metri lungo il confine sud dei mappali 909 e 1012.

Secondo il giudice di primo grado, dalla prima di queste clausole era possibile evincere che il confine tra le proprietà delle parti non era segnato dalla recinzione che correva più a nord del confine catastale dato che “se il confine fosse stato quello delimitato dalla recinzione del 2007, più a nord rispetto al confine catastale, non si comprende perché il De Lazzari, abbia ritenuto di costituire la servitù di passaggio con il Ferrini, acquirente dei mappali 1005, 1011 e 1010 e non con … i proprietari del mappale 981”. Sempre secondo il giudice di primo grado, l’obbligo di cessione di cui alla seconda clausola, riguardava “proprio quella porzione di terreno compresa tra il confine catastale e quello che i resistenti assumono esser il confine reale” ed era “incompatibile con l’affermazione dei resistenti secondo cui il confine sarebbe stato apposto dal titolare originario già nel 2007 poiché in tale caso i proprietari del mappale 981 sarebbero stati anche già titolari di detta porzione di terreno senza bisogno di un ulteriore atto di cessione da parte del Ferrini”.

La Corte di Appello di Venezia, decidendo degli appelli proposti da Valter Froni, Marina Lazzari, Andrea Franco, Sabrina Penna e da Luca Vecchiato e Maria Boldrin, con la sentenza in epigrafe, ribaltava la decisione di primo grado dichiarando che il confine era quello segnato dalla recinzione. La Corte di Appello, in primo luogo, riteneva che le due clausole dei contratti di acquisto del Ferrini dalla cui interpretazione il Tribunale aveva tratto che il confine reale coincideva con quello catastale e non era quello segnato dalla recinzione, non fossero significative essendo la prima clausola da interpretarsi nel senso che la stessa “facesse riferimento al confine materializzato e non al confine catastale” ed essendo stato accertato che la striscia di terreno di cui alla seconda clausola aveva estensione tale da non poter coincidere con l’area tra il confine catastale e il confine materializzato dalla recinzione.

La Corte di Appello, in secondo luogo, evidenziava che il Tribunale non aveva “valorizzato le indicazioni catastali pur presenti negli atti di acquisto come indentificativi dell’immobile trasferito ossia quale diretta espressione della volontà delle parti come tali integrativi del contenuto del contratto e idonei a individuare il bene oggetto dello stesso, avendo basato il suo opinamento sulle due clausole innanzi passate in disamina”, in terzo luogo, sottolineava che “l’opera” realizzata dal De Lazzari -la quale era stata ritenuta dal Tribunale non utile ai fini della determinazione dei confini perché risultata, all’esame del CTU, “deteriorata” e “persistente solo in parte” mentre, per altra parte, “non materializzata fuori terra” ma consistente solo in “dadi di fondazione”- era invece elemento significativo giacché, come riferito dai testi e come evincibile da alcune fotografie, “inizialmente destinata a integrale chiusura dei fondi” e quindi “chiaramente indicativa del confine tra i due fondi finendo per rinchiudere nel mappale 981 la porzione del terreno” in contesa;

2. Andrea Ferrini propone tre motivi di ricorso per la cassazione della sentenza in epigrafe;

3. Valter Froni, Marina Lazzari, Andrea Franco, Sabrina Penna resistono con controricorso;

4. Luca Vecchiato, Maria Boldrin e Matilde Vargas sono rimasti intimati; 5.Andrea Ferrini ha depositato memoria;

6. Valter Froni, Marina Lazzari, Andrea Franco, Sabrina Penna hanno depositato memoria; considerato che: 1.con il primo motivo di ricorso viene denunciata la errata applicazione dell’art. 950 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c. per avere la Corte di Appello valorizzato, per la determinazione dei confini, una situazione di fatto, costituita dalla recinzione installata nel 2007, laddove invece avrebbe dovuto darsi prevalenza ai titoli di proprietà delle parti, ai tipi di frazionamento e alle denunce di cambiamento richiamati nei titoli medesimi.

In particolare il ricorrente deduce che la Corte di Appello non ha dato rilievo alla “denuncia di cambiamento”, mod.3/SPC VE0169772, in data 3 ottobre 2006, richiamata nel contratto datato 17 ottobre 2006, con cui Luca Vecchiato, Maria Boldrin, Valter Froni e Marina Lazzati avevano acquistato da Antonio De Lazzari una quota del mappale 911 poi divenuto mappale 981. Tale denuncia -prosegue il ricorrente riportando un passo della relazione del CTU nominato dal Tribunale- “aveva creato nuovi confini nord e ovest”. Il confine nord del mappale 981 è il confine sud del fondo del ricorrente;

2. con il secondo motivo di ricorso vengono denunciate la violazione e la errata applicazione dell’art. 950 c.c. e violazione dell’art. 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., per non avere, la Corte di Appello, “a fronte di una situazione di incertezza per dimostrata inidoneità del manufatto presente in loco a costituire prova del confine tra le proprietà, stante la contraddittorietà dei presupposti della sua realizzazione”, fatto riferimento alle risultanze delle mappe catastali. Sostiene il ricorrente che la recinzione a cui la Corte di Appello ha annesso valore decisivo era, al contrario, un elemento al quale non avrebbe dovuto essere annesso alcun valore trattandosi in realtà solo di “un moncone di recinzione, un embrione di manufatto la cui realizzazione non era mai stata portata a termine”.

Nel corpo del motivo vengono poi riproposte, come corrette in contrapposizione a quanto affermato dalla Corte di Appello, le interpretazioni del giudice di primo grado riguardo alla clausola del contratto in data 3 luglio 2012, tra Antonio De Lazzari e il ricorrente e alla clausola del contratto in data 26 giugno 2015, tra Menin e il ricorrente;

3. con il terzo motivo di ricorso viene denunciato, in relazione all’art. 360, primo comma, n.5 c.p.c., l’omesso esame da parte della Corte di Appello “del contenuto della denuncia di cambiamento mod.3/SPC VE0169772 in data 3 ottobre 2006, con cui le parti hanno determinato i confini catastali tra i mappali 1005, 1010, 1011, 1012 e 909 (divenuti di proprietà del ricorrente) e il mappale 981 (già 911) di proprietà dei resistenti”;

4. il primo motivo è fondato. 4.1 La Corte di Appello, al punto 4.5. di pagina undici della sentenza, affermache “il tribunale non ha valorizzato le indicazioni catastali presenti negli atti di acquisto come identificativi dell’immobile trasferito ossia quali diretta espressione della volontà delle parti”. Tuttavia, non dà poi conto di queste indicazioni e non le valorizza in alcun modo, a sua volta. Nel passo della sentenza successivo a quello appena riportato, la Corte di Appello scrive di “prendere in esame e valutare la circostanza della esistenza delle recinzione”.

La Corte di Appello, accertato che la recinzione, nella conformazione originaria e a prescindere dallo stato in cui si trovava al momento delle verifiche del CTU, delimitava per intero il fondo 981, ha attributo alla recinzione il valore di elemento unico per risolvere la controversia. 4.2. L’art. 950 stabilisce che “Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali”. 4.3.

La Corte di Appello non ha chiarito perché, dopo aver dato atto del richiamo alle mappe catastali nei titoli di provenienza ed aver precisato che le indicazioni catastali erano presenti nei titoli come “identificative dell’immobile trasferito”, non ha poi dato conto di aver valutato tale elemento ponendolo a confronto con la collocazione della recinzione indicativa di diversa confinazione; 4.4. il primo motivo di ricorso deve essere accolto per una nuova valutazione che ponga rimedio alla lacuna nell’accertamento della Corte territoriale;

5. gli altri motivi restano assorbiti;

6. la sentenza deve essere cassata in relazione all’accoglimento del primo motivo di ricorso e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Venezia, in diversa composizione;

7. il giudice del rinvio dovrà decidere anche delle spese dell’intero processo; PQM la Corte accoglie il pri