Cassation court dismisses appeal on essential term but allows second ground regarding buyer's withdrawal validity.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.7447/2020 R.G. proposto da : PAMMOLLI Marino, rappresentato e difeso dall'avvocato Simonetta Vannucci, elettivamente domiciliato inRoma Via Molveno 53, presso lo studio dell’avvocato Eduardo Bitterman; -ricorrente- contro GRANATA Angela Azzurra , GRANATA Aurora Amaranta, rappresentate e difese dagli avvocati Elena Brunori, Sergio Benvenuti e Benedetta Rosati, elettivamente domiciliat e presso lo studio di quest'ultimain Roma Piazza Mazzini , 27 ; -controricorrenti- per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Firenze n. 1741/2019,depositata il 17 luglio 2019 .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 1 ottobre 2024 dal Consigliere Gianluca Grasso. FATTI DI CAUSA 1. – Il Tribunale di Firenze, Sezione d istaccata di Empoli, con sentenza n. 454/2012,pronunciando nella causa civile promossa da Marino Pammolli nei confronti di Leopoldo Granata, ha rigettato la domanda di accertamento della legittimità del recesso operato dall’attore, promissario acquirente, dal preliminare di compravendita immobiliare concluso con Leopoldo Granata, promittente venditore, in data 13.10.2006, accogliendo la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto e per l’effetto, accertato il grave e colpevole inadempimento di cui si era reso responsabile Marino Pammolli, ha dichiarato legittimo ed efficace il recesso dal contratto preliminare esercitato dal convenuto e il suo diritto a trattenere la caparra confìrmatoria riscossa in applicazione dell’art.1385 cod. civ.

L’attore è stato condannato a corrispondere al Granata la somma di euro 200,00 per ciascun giorno di ritardo nella restituzione del bene dall’1.7.2007 fino all’effettivo rilascio, con interessi e rivalutazione monetaria da calcolare fino al saldo, oltre alla somma di euro 100,00 al mese per il periodo 30.11.2006 - 20.06.2007, oltre interessi e rivalutazione, a rilasciare immediatamente l’unità immobiliare oggetto di causa, nella piena ed esclusiva disponibilità del proprietario Leopoldo Granata, libera da persone e cosee a rifondere le spese del giudizio. 2.

–Avverso la sentenza proponeva appello il Pammolli. Si costituivano Angela Azzurra Granata e Aurora Amaranta Granata, quali eredi di Leopoldo Granata , contestando l’appello e chiedendo la conferma dell’impugnata sentenza. La Corte d’Appello di Firenze , in parziale accoglimento dell’appello proposto dal Pammolli, rideterminava la condanna al pagamento di somma a suo carico in euro 100,00 al mese dal 30.11.2006 alla data del rilascio, oltre rivalutazione e interessi legali sulla somma come ogni anno ottenuta e rivalutata,conferma ndo per il resto l’impugnata sentenzae dichiara ndo compensate per metà le spese del giudizio, ponendola rimanente parte a carico del Pammolli. 3.

– Il Pammolli ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi. Angela Azzurra Granata e Aurora Amaranta Granata si sono costituite con controricorso. Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1 cod. proc. civ. Parte ricorrente ha depositato una memoria illustrativa. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. –Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 1455 cod. civ. in relazione al momento in cui doveva essere effettuato l'adempimento (art. 360 1comma n. 3 cod. proc. civ.).

Nel caso di specie, la Corte di Appello di Firenze ha ritenuto non grave l’inadempimento del Granata sulla sola circostanza che nessun effetto pregiudizievole si sarebbe verificato nei confronti del promissario acquirente, Pammolli, omettendo qualsiasi valutazione sulla mancanza dei requisiti necessari per la stipula del rogito. Il ricorrente evidenzia che la valutazione dell'esistenza o meno degli elementi necessari alla stipula del definitivo doveva essere effettuata al momento in cui invitò formalmente Leopoldo Granata alla stipula del contratto.

Contrari, quindi, alla disposizione di cui all’art. 1455 cod. civ. sarebbe ro sia il riferimento alla sentenza emessa dal Tribunale di Firenze nell’anno 2016 n. 2787/2016, ovvero nove anni dopo la dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento, sia l’affermazione che le irregolarità riscontrate dal Notaio rogante al momento del rogito sono state sanate entro la fine luglio - inizio agosto 2007, ad esclusione del pagamento delle sanzioni avvenuto nel mese di dicembre 2007. Al momento della stipula del rogito, 6.7.2007, Leopoldo Granata non aveva adempiuto alle proprie obbligazioni in quanto l’immobile promesso in vendita all’odierno ricorrente era ancora gravato da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, nonché da violazioni edilizie ed urbanistiche.

E la violazione delle norme urbanistiche non era stata sanata dallo stesso promittente venditore neppure alla data indicata per la stipula del contratto per il giorno 27.7.2007, essendosi tale sanatoria verificata nel mese di dicembre 2007. L’inadempimento del Granata ha inciso sull’economia complessiva del rapporto, tanto da dar luogo a uno squilibrio del sinallagma contrattuale. 1.1. –Il motivo è inammissibile. In materia di responsabilità contrattuale, la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito (Cass., Sez.

VI-2, 22 giugno 2020, n. 12182; Cass., Sez. III, 30 marzo 2015, n. 6401 ; Cass., Sez. III, 28 giugno 2006 , n. 14974 ) , per cui a fronte del giudizio compiuto in sede di merito alcuna censura può essere formulata in sede legittimità. Peraltro, si è di fronte a un'ipotesi di"doppia conforme" ex art. 348 ter, comma 5, cod. proc. civ., in cui è onere del ricorrente indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e del rigetto dell'appello, dimostrando che sono tra loro diverse (Cass., Sez. III, 20 settembre 2023, n. 26934;

Cass., Sez. III, 28 febbraio 2023, n. 5947). Il motivo , in realtà , nasconde una censura riguardante la motivazione , pertanto inammissibile. 2. –Con il secondo motivo di ricorso si prospetta la violazione dell'art. 96 lett.

f) R.D, 25.07.1904 n. 523 in relazione all'inderogabilità del vincolo fluviale (art. 360 I comma n. 3 cod. proc. civ.).La Corte di Appello di Firenze, nel respingere sul punto l’appello promosso dall’odierno ricorrente, ha sostenuto che: la lettera f) dell’art. 96 del R.D. 25.7.1904 n. 523 è una norma intesa a conferire prevalenza in materia degli argini alla normativa locale e quindi la stessa opera solo ove il Comune non si è dotato di piani regolatori, è erronea l’ applicazione della normativa posta in essere dalla Corte di Appello di Firenze, così come erroneo appare il ragionamento logico giuridico seguito. L’art. 96 lett.

f) r.d . 25.7.1904 n. 523 individua una fascia di inedificabilità assoluta per motivi di sicurezza idraulica e detto vincolo fluviale ha carattere assoluto e inderogabile. P er costante giurisprudenza, contrariamente a quanto affermato dalla Corte di Appello di Firenze, il divieto di costruzione di opere sugli argini dei corsi di acqua ha carattere legale e inderogabile e il rinvio alla normativa locale ha carattere eccezionale. Ciò significa che la normativa locale, per poter prevalere su quella generale, deve avere carattere specifico (Cons, Stato sez.

VI 5.8.2019 n. 5537). Il Regolamento Edilizio del Comune di Capraia e Limite all’art. 71 sancisce che: per distanza fra fabbricati e dai confini si intende la lunghezza del segmento minimo congiungente il muro esterno di un fabbricato con quello di un altro fabbricato o con la linea di confine. Gli aggetti fino a un massimo di mi. 2,00, come terrazze, pensiline ecc. non sono considerati nel computo delle distanze. Detta norma fa riferimento esclusivo alle distanze tra edifici e nulla specifi ca in punto di distanze delle costruzioni dall’argine del fiume.

Non essendo inserita nel Regolamento Edilizio del Comune una norma che disciplini in modo espresso e specifico la tutela delle acque e la distanza delle costruzioni dagli argini, trova applicazione l’art. 96 lettera f) r.d. n. 523/1904, norma di carattere assoluto e inderogabile. 2.1. –Il motivo è fondato. L'art. 96, lett. f), del r.d. n. 523 del 1904, in materia di distanze delle costruzioni dagli argini, ha carattere sussidiario, essendo destinato a prevalere solo in assenza di una specifica normativa locale; tuttavia, quest'ultima, che può anche essere contenuta nello strumento urbanistico, per derogare alla norma statale, deve essere espressamente destinata alla regolamentazione delle distanze dagli argini, esplicitando le condizioni locali e le esigenze di tutela delle acque e degli argini che giustifichino la determinazione di una distanza maggiore o minore di quella indicata dalla norma statale (Cass., Sez.

Un., 27 novembre 2019 , n. 31022 ; Cass., Sez. Un. , 18 luglio2008 , n. 19813 ) . Dalla motivazione, tuttavia,non emerge se il regolamento fa ccia espresso riferimento agli argini e non è dato sapere se l’accertamento dell'ufficio tecnico e il parere di legittimità si riferiscano alle distanze dagli argini previste dal regolamento edilizio. La questione dovrà dunque essere riesaminata in sede di rinvio per verificare se sussista nel caso di specie la deroga alla norma statale. 3. –Con il terzo motivo di ricorso si deduce la violazione o falsa applicazione delle norme di cui agli art. 1457 cod. civ. e 1385 cod. civ. in relazione all'essenzialità del termine posto in favore del promittente venditore, alla legittimità del recesso del promissario acquirente e conseguente illegittimità e tardività del recesso manifestato dal promittente venditore (art. 360 1comma n. 3 cod. proc. civ.).Parte ricorrente rileva come nessuna contestazione vi sia mai stata circa l’essenzialità del termine a favore del promittente venditore,circostanza espressamente pattuita nel preliminare.

Preso atto che Marino Pammolli aveva esercitato la facoltà di proroga per la stipula del definitivo e che lo stesso aveva invitato Leopoldo Granata alla stipula di detto atto entro il termine pattuito e che a tale data l’atto non era stipulabile,il termine essenziale era già scaduto. Da ciò si ricaverebbe la legittimità del recesso manifestato da l Pammolli e l’illegittimità del successivo recesso manifestato dal promittente venditore con la comparsa di costituzione e risposta nel mese di dicembre 2007, ovvero a cinque mesi di distanza da quello manifestato dall’odierno ricorrente.

Ne discenderebbe l’erroneità in cui è incorsa la Corte di Appello di Firenze nel ritenere illegittimo il recesso di Marino Pammolli, in quanto il ritardo nella stipula del rogito non sarebbe stato pregiudizievole per il medesimo. 3.1. –Il motivo è inammissibile. L'accertamento dell'essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 cod. civ . , costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito - la cui valutazione è insindacabile in sede di legittimità, se sorretta da una motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici - da condurre, oltre che alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti, tenendo soprattutto conto della natura e dell'oggetto del contratto( Cass., Sez.

VI - 2, 1 giugno 2020, n. 10353). Nel caso di specie, la Corte ha compiuto una circostanziata valutazione del carattere essenziale del termine , confermando quanto deciso in prime cure, per cui alcuna censura può essere formulata in questa sede. 4. – La sentenza va dunque cassata in riferimento al motivo accolto, con rinvio alla Corte di appello di Firenze, in altra composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo di ricorso , rigetta gli altri. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, alla Corte di appello di Firenze, in altra c