Cassation court dismisses appeal on usucapion and double alienation, upholding lower court's fact-finding.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 38200/2019 R.G. proposto da: PALMISANO FRANCESCO, domiciliato ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato VAZZANA RENATO (VZZRNT61P29G273Z) -ricorrente- contro MEDIA SRL, elettivamente domiciliatain ROMA VIA G. FERRARI, 35, presso lo studio dell’avvocato MARZI CORINNA (MRZCNN71E44H501X) rappresentata e difes a dall'avvocato BADALAMENTI MARCELLA (BDLMCL63A55G273T) -controricorrente- nonchécontro TRIO SRL, PRUITI VINCENZO -intimati- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO PALERMO n. 1918 /2019 depositata il1/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/10/2024dal Consigliere REMO CAPONI. FATTI DI CAUSA La controversia concerne dei trasferimenti di proprietà di una porzione di area edificabile («colonna di aria») sovrastante il piano terra di un immobile(magazzini). La causa ha fondamentalmente ad oggetto la nullità dei trasferimenti, in quanto una parte dell'area è stata già venduta in precedenza. Nel 2013 Media s.r.l. allega appunto di aver già acquistato la proprietà di una porzione delbene con atto trascritto anteriormente agli atti contestati, conviene dinanzi al Tribunale di Termini Imerese Francesco Palmisano, Trio s.r.l. e Vincenzo Pruiti, e propone domanda di nullità delle vendite del bene da Palmisano alla Trio (2009) e da quest’ultima a Pruiti (2011).

Palmisano propone riconvenzionale di acquisto per usucapione, Trio propone domanda di evizione nei confronti di Palmisano, Pruiti propone domanda di evizione nei confronti di Trio. In primo grado è accolta la domanda dell’attrice(l'area contesa è acquistata con atto trascritto prima dei successivi atti di vendita), è rigettata la domanda riconvenzionale di Palmisano (non è stata fornita prova dei requisiti del possesso utili ad usucapire), è rigettata la domanda di garanzia di Trio, è rigettata la domanda di garanzia di Pruiti (n on ha dimostrato quale danno ha subito a seguito dell'evizione parziale, in particolare non ha fornito prove relative al valore della porzione evitta).

In parziale riforma, in appello è accolta la domanda di garanzia di Pruiti con conferma del resto. Ricorre in cassazione Palmisano con due motivi. Resiste Media con controricorso e memoria. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - Il primo motivo (p.

7) censura che non sia stata accertato il potere di fattosul bene controverso, utile ad usucapire, da parte di Palmisano. In particolare, la Corte di appello ha erroneamente ritenuto che non fosse determinante la circostanza secondo cui al lastrico solare si accede dall’unica scala all'interno del cortile del civico n. 12, la cui chiave è sempre stata detenuta da Palmisano, e ha escluso la prova dell’uso esclusivo del cancello per accedere a tale area, anche sulla base dello stato di degradodella scala. Si deduce violazione dell’art. 1158 c.c. Il secondo motivo (p.

11) riprende la sostanza del primo motivo, denunciando il carattere apparente della motivazione, con violazione all’art. 132 n. 4 c.p.c., nella parte in cui non si ritengono provati con certezza i fatti costitutivi della domanda di usucapione e in particolare non si sia ritenuta decisiva la circostanza, secondo cui al lastrico solare si accede dall’unica scala sita al civico n. 12,né si sia ritenuto provato il potere di fatto per il degrado in cui versa il lastrico solare. In particolare, allega Palmisano: con atto notarile del 28 dicembre 2009, ha venduto alla Trio s.r.l. una porzione di 250 mq dell'area libera sovrastante i magazzini situati a Termini Imerese in Via Aurora, civici 14-22. Precedentemente, Palmisano, in qualità di amministratore della Società Edil, aveva trasferito alla Domino s.r.l., dante causa della Media s.r.l., i magazzini al civico n.16 senza area libera e al civico n.18 con area libera edificabile. Successivamente, la Domino s.r.l. ha trasferito le aree sovrastanti i civici 16 e 18, pur non avendo titolo per l'area relativa al civico n.

16. Secondo Palmisano, tutta l'area aerea sovrastante i magazzini era di sua esclusiva proprietà, in quanto non alienata alla dante causa dell'attrice e posseduta uti dominus per il prescritto ventennio. Tale possesso sarebbe riscontrabile, come attestato dal c.t.u. e dai testi, nell'accesso all'area attraverso una scala posta in un immobile contiguo (civico n.12), di sua esclusiva proprietà, a prescindere dal fatto che la scala fosse diruta. Dimostrando di essere proprietario degli immobili per titoli e per usucapione (magazzino n.18 e relativa area soprastante), ritiene valido l'atto di vendita alla Trio s.r.l. e la successiva vendita di quest'ultima a Pruiti Vincenzo, chiedendo quindi la riforma della sentenza impugnata.

Di contro, secondo la ricostruzione dei giudici di merito, con l'atto notarile del 15 giugno 1989, Palmisano, quale rappresentante della Soc. Edil, aveva trasferito alla Domino s.r.l. i magazzini ai civici 16 e 18, comprensivi dell'area edificabile. Di conseguenza, non è possibile sostenere che il magazzino al civico n.16 fosse stato trasferito senza l'area soprastante. I beni trasferiti furono poi venduti dalla Domino all'attuale controricorrente con atto del 15 luglio 1991. In seguito, con atto pubblico del 28 dicembre 2009, Palmisano ha alienato alla Trio s.r.l. l'area soprastante il piano terra al civico n.18, identificata catastalmente come «collabente» a causa di crolli.

La Trio ha successivamente trasferito detta area a Pruiti Vincenzo con atto del 20 novembre 2011. I giudici di merito condividono motivatamente le conclusioni del c.t.u. secondo cui l'area trasferita da Palmisano alla Trio coincide con l'intera superficie sovrastante il fabbricato di Via Aurora, compresa quella sopra il magazzino del civico n. 18, già venduto alla Domino nel 1989 e da questa trasferito alla Media s.r.l. nel 1991. Si argomenta che Palmisano, avendo già trasferito l'area edificabile di una particelladel compendio alla Media s.r.l., non aveva titolo per la successiva vendita di questa alla Trio, salvo provare l'usucapione.

Tuttavia, i giudici di merito accertano che Palmisano non ha fornito prova sufficiente degli elementi costitutivi dell'usucapione. Non è sufficiente dimostrare che l'accesso all'area avvenisse esclusivamente dalla scala del civico n.12, la cui chiave era in suo possesso. Tale accesso, infatti, rappresenta un mero passaggio attraverso un cortile o vicolo pertinenziale, e non prova un effettivo esercizio della signoria sulla cosa per oltre un ventennio. Né le testimonianze raccolte sono sufficienti, poiché imprecise e inattendibili riguardo all'identificazione degli immobili locati e alla presunta esecuzione periodica di lavori sul lastrico.

La prova testimoniale è smentita dalle condizioni di degrado del lastrico rilevate dalc.t.u. In definitiva, i giudici di merito hanno considerato prevalenti gli atti esercitati dalla proprietaria Media s.r.l., come la locazione e il pagamento di tributi. Pertanto, avendo Palmisano trasferito un'area senza poterne disporre, si configura una doppia alienazione. Il conflitto tra le parti –conclude la Corte di appello - va risolto a favore della Media s.r.l., che ha acquistato l'immobile catastato al foglio 17, particella 311 sub 5, con atto anteriormente trascritto.

Ai sensi dell'art. 2644 c.c., gli atti successivi del Palmisano non producono effetto nei confronti della Media s.r.l., essendo i successivi trasferimenti inopponibili e inefficaci. 2. -Fin qui la ricostruzione dei giudici di merito, dinanzi alla quale i due motivi di ricorso sono rigettati, poiché si palesano come il tentativo di sovrapporre l’ apprezzamento di parte a quello che i giudici di merito hanno espresso in una motivazione che non si espone a censure in sede di giudizio di legittimità. Infatti, l’apprezzamento del giudice di merito è censurabile in sede di legittimità solo nel caso in cui la motivazione sia talmente inadeguata da non consentire di ricostruire l'iter logico seguito dal giudice, mentre non vi è spazio per una critica ad opera del ricorrente che si sostanzi nella mera contrapposizione di una differente ricostruzione dei fatti.Corrispondentemente, il compito della Corte di cassazione non è quello di far propria la ricostruzione dei fatti contenuta nella decisione impugnata, né quello di procedere ad una revisione delle allegazioni di fatto e delle prove a fondamento di tale decisione al fine di sovrapporre la propria valutazione a quella compiuta dal giudice del merito (cfr., in questo senso, Cass. 38034/2021, con indicazioni di ulteriori precedenti). 3. - Il ricorso è rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 3.400, oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge. Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad