Cassation court allows appeal against second instance judgment for failure to examine third party fact promise argument.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.2711/2018 R.G. proposto da : MASSAFRA PIETROSNC, elettivamente domiciliata in ROMA , VIA ITALO CARLO FALBO 22, presso lo studio dell’avvocato COLUCCI ANGELO (CLCNGL60D17L049H),rappresentata e difes a dall'avvocato DE GIORGIO MARIO (DGRMRA56H09L049F); -ricorrente- contro AURASRL; -intimata- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di LECCE, SEZ.DIST.DI TARANTO, n.291/2017, depositata i l 28/07/2017 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’11/06/2024 dal Consigliere CHIARA BESSO MARCHEIS.

PREMESSO CHE 1. Con atto del 7 febbraio 2002 la società Massafra Pietro s.n.c. ha venduto alla società Aura s.r.l. per il prezzo di euro 568.102,59 alcuni locali al piano terreno di un fabbricato da essa costruito. Con lo stesso atto la società si era obbligata a rimuovere il cancello che, sul confine con una strada pubblica, impediva l’accesso al fabbricato “nei modi e consistenza previsti dall’attuale piano regolatore generale” attraverso una strada privata (rimasta nella proprietà dell’attrice), già gravata da servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore del fabbricato, nonché a regolamentare a senso unico il collegamento carrabile privato all’area della via pubblica, al fine di consentire l’accesso anche da quest’ultima ai locali oggetto della compravendita; l’obbligazione era subordinata quanto alla sua concreta attuazione al necessario nulla-osta dell’amministrazione comunale (era infatti prevista “salva diversa disposizione delle autorità pubbliche”).

Il 2 maggio 2003 Massafra presentava al Comune di Martina Franca il progetto per la rimozione del cancello e l’apertura della strada. Il 2 ottobre 2003 le due società Massafra e Aura stipulavano un contratto di comodato avente per oggetto la strada di collegamento, impegnandosi la comodataria Aura alla realizzazione dei lavori a sue cure e spese; in attuazione di questo contratto, Aura comunicava all’amministrazione comunale che il 30 ottobre 2003 avrebbe proceduto alla rimozione del cancello e all’apertura al traffico pedonale e veicolare della strada di collegamento; il Comune subordinava l’autorizzazione a condizioni (posizionamento di una sbarra o altro cancello automatizzato arretrato di cinque metri dalla pubblica via) ritenute da Aura particolarmente onerose e limitative;

Aura proponeva così ricorso avverso il provvedimento autorizzativo al Tribunale amministrativo regionale, che lo respingeva, e poi al Consiglio di Stato, che confermava il rigetto.

2. Con atto del 5 marzo 2010 Aura ha citato in giudizio Massafra, chiedendo al Tribunale di Taranto di pronunciare la risoluzione del contratto di vendita ai sensi dell’art. 1467 c.c. e di condannare la convenuta alla restituzione del relativo prezzo, ovvero, in via subordinata, di accertare la responsabilità di Massafra ex art. 1381 c.c. per promessa del fatto del terzo, con riduzione del prezzo della vendita, in entrambi i casi con condanna della convenuta a risarcire il danno derivante dalla perdita dell’utile che l’attrice avrebbe potuto conseguire dall’uso degli immobili acquistati. Il Tribunale di Taranto, con la sentenza n. 4486/2015, ha rigettato la domanda principale e ha accolto quella subordinata: ha così accertato la responsabilità della società Massafra ai sensi dell’art. 1381 c.c. e l’ha condannata al pagamento di euro 50.000 a titolo di risarcimento del danno.

2. La sentenza è stata impugnata da Massafra. La Corte d’appello di Lecce, con la sentenza 28 luglio 2017, n. 291, ha rigettato il gravame.

3. Avverso la sentenza la società Pietro Massafra s.n.c. ricorre per cassazione. L’intimata società Aura s.r.l. non ha proposto difese. CONSIDERATO CHE I. Il ricorso è articolato in quattro motivi.

1) Il primo motivo contesta nullità della sentenza in relazione all’art. 132, n. 4 e all’art. 112 c.p.c.: la Corte d’appello, “dilungandosi” su principii astratti, non ha preso in esame e non si è pronunciata sui tre motivi di gravame proposti dalla ricorrente, che tali motivi riassume alle pagg. 8-16 del ricorso. Il motivo è fondato. Il Tribunale ha ritenuto, sulla base dei documenti prodotti e delle prove testimoniali assunte, che parte venditrice abbia “implicitamente e di fatto” promesso il fatto del terzo, ossia che il Comune assentisse alla pubblica, libera circolazione sulla strada privata da parte di tutti gli utenti; ha poi ritenuto che se le ragioni alla base dell’acquisto da parte di Aura, conosciute e condivise da Massafra, possono rientrare nell’istituto della c.d. presupposizione, ciò non possa comportare la risoluzione del contratto di vendita, potendo comunque i locali commerciali venduti essere raggiunti dai terzi estranei al condominio da un’altra pubblica via; configurandosi comunque la promessa del fatto del terzo, il Tribunale ha liquidato un indennizzo determinato in via equitativa.

La società Massafra ha confutato la decisione con un atto d’appello articolato in tre motivi: con il primo, rubricato “sulla pretesa promessa del fatto del terzo exart. 1381 c.c., ha sostenuto l’insussistenza della ritenuta promessa del fatto del terzo da parte della società Massafra, che non ha assunto obbligazioni di facere e di dare riconducibili all’art. 1381 c.c. relativamente all’utilizzo libero e non regolamentato della strada privata, come risulta dall’ “inequivoco” tenore del contratto di compravendita e del contratto di comodato, né traccia della promessa fatto terzo è rinvenibile nella prova orale espletata, anzitutto inammissibile perché diretta a provare patti aggiunti o contrari al contenuto dei contratti di vendita e comodato; con il secondo ha negato la configurabilità della pretesa presupposizione tra le parti, non essendosi verificata l’impossibilità di aprire la bretella di collegamento tra il lotto in cui si trova l’immobile venduto e la pubblica via, essendo unicamente stato autorizzato a determinate condizione; con il terzo motivo ha infine contestato la liquidazione dell’indennizzo.

A fronte di tali motivi, la Corte d’appello, dopo averne indicato i titoli, ha affermato che potevano essere trattati congiuntamente, inerendo alla medesima quaestio iuris, ossia la configurabilità nel caso in esame della promessa del fatto del terzo. La Corte d’appello ha quindi definito l’istituto (v. le pagg. 5 e 6 della sentenza impugnata) e ha concluso che bene ha fatto il primo giudice a ritenere che nel caso in esame ricorresse tale fattispecie, senza minimamente esaminare le contestazioni formulate dall’appellante con il primo motivo, che sono rimaste senza risposta; nulla è poi detto dal giudice d’appello in relazione al secondo motivo; quanto al terzo motivo, dopo avere anche qui definito il concetto di liquidazione equitativa, la Corte d’appello si è limitata ad affermare che “ritiene di condividere i motivi del processo logico seguito dal giudice di prime cure”.

2) L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei successivi, che denunciano il secondo “violazione e falsa applicazione dell’art. 1381 c.c.” in relazione alla promessa del fatto del terzo, il terzo “violazione e falsa applicazione degli artt. 1350, 2722, 2723, 2724 e 2725 c.c., 115 c.p.c.” in relazione all’espletata prova testimoniale, il quarto “violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 432 c.p.c., in relazione all’art. 1381 c.c.”, in relazione alla “illegittima” liquidazione di euro 50.000, motivi che sostanzialmente ripropongono le contestazioni fatte valere con l’atto di appello e non esaminate dal giudice di secondo grado. II. Il ricorso va pertanto accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Lecce, che si pronuncerà in relazione ai motivi di gravame proposti dalla ricorrente; il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Lecce,