Cassation court quashes appeal court decision for misappreciating first instance judgment regarding real estate mediator liability.

unciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 2581-2021proposto da: MARCOVIG EMANUELA, rappresentata e difesa dall’avv. CINZIA CARRADORI e domiciliata presso la cancelleria della Corte di Cassazione -ricorrente - contro ARTE IMMOBILIARE DI MELANI MONICA, in persona della titolare MELANI MONICA, rappresentata e difesa dall’avv. MAURIZIO CAVALIERE e domiciliat a presso la cancelleria della Corte di Cassazione -controricorrente - avverso la sentenza n. 1073/2020 della CORTE DI APPELLO di FIRENZE, depositata il 11/06/2020; udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal ConsigliereOliva FATTI DI CAUSA Con atto di citazione notificato il 4.12.2012 Marcovig Emanuela evocava in giudizio Arte Immobiliare di Melani Monica innanzi il Tribunale di Prato, chiedendone la condanna al risarcimento del danno derivato ad essa attrice a fronte delle scorrette informazioni fornite in occasione della trattativa di acquisto di un immobile, che la convenuta aveva intermediato, in relazione al quale pendeva procedura di pignoramento ed esistevano abusi edilizi non dichiarati all’atto della proposta di acquisto.

Nella resistenza della convenuta il Tribunale, con sentenza n. 1402/2007, accoglieva parzialmente la domanda, condannando Arte Immobiliare di Melani Monica al risarcimento del danno nella misura di € 2.694,00. Con sentenza n. 1319/2016 la Corte di Appello di Firenze, in riforma della decisione di prime cure, rigettava la domanda proposta dall’odierna ricorrente. Con la sentenza impugnata, n. 1073/2020, la medesima Corte di Appello dichiarava inammissibile la domanda di revocazione proposta dalla Marcovig avverso la decisione di seconda istanza, ritenendo in particolare insussistente l’errore di fatto lamentato dall’odierna ricorrente.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione Marcovig Emanuela, affidandosi a due motivi. Resiste con controricorso Arte Immobiliare di Melani Monica.A seguito di proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art.380 bis c.p.c. la parte ricorrente, con istanza del 9.5.2024, ha chiesto la decisione del ricorso. In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria. RAGIONI DELLA DECISIONE Con il primo motivo, la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 395, primo comma, n. 4, c.p.c. e la nullità del procedimento e della sentenza, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso la sussistenza dell’errore di fatto in relazione alla scorretta indicazione, da parte del mediatore, dell’importo residuo del mutuo gravante sull’immobile ed alla mancata indicazione degli abusi edilizi esistenti sul bene predetto.

Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta invece la violazione degli artt. 395, primo comma, n. 4, 132 c.p.c., 24 e 116 Cost., nonché la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso la sussistenza dell’errore di fatto lamentato dalla Marcovig, nonostante le chiare risultanze istruttorie, in particolare rappresentate dalle deposizioni testimoniali rese all’udienza del 12.5.2005. La prima censura è fondata. La Corte di Appello, nella sentenza impugnata per revocazione,ha ritenuto che il Tribunale avesse affermato la responsabilità del mediatore “… per il solo fatto di aver comunicato a Marcovig che sull’immobile ad uso abitativo visitato vi era iscritta un’ipoteca per un debito residuo di circa 5 milioni di lire, mentre da visura immobiliare era risultato che l’ipoteca era stata iscritta per 81 milioni di lire” (cfr. pag. 7 della sentenza qui impugnata).

Tuttavia, nella stessa pagina della decisione della Corte territoriale viene riportata la decisione di prime cure, la quale aveva statuito che “Nel caso in esame, come sopra detto, è stato provato dall’attrice che non le fu detto dalla convenuta che vi era il pignoramento sul bene, la somma reale per cui era stata iscritta ipoteca, nonché l’esistenza di abusi edilizi comportanti problemi di commerciabilità dello stesso. Al contrario, le fu riferita solo l’esistenza di un residuo di ipoteca per 5 milioni e pertanto, data l’oggettiva inesattezza di tale informazione (si veda la visura: doc. n. 3 fasc. attr.), già solo per tale ragione deve ritenersi violato l’obbligo di diligenza in capo al mediatore” (cfr. sempre pag. 7 della sentenza impugnata, nonché pag. 7 della decisione di prime cure, cui il Collegio ha accesso, venendo in rilievo un errore di percezione incidente sul contenuto di un atto processuale).

L’uso, da parte del Tribunale, dell’espressione “già solo per tale ragione” non significa che la responsabilità del mediatore fosse stata ravvisata sulla base della sola scorretta informazione circa l’importo residuo dell’ipoteca insistente sull’immobile, ma – esattamente al contrario – che tale erronea informazione, già di per sé rilevante, si aggiungesse alle ulteriori mancanze in precedenza rilevate dal giudice di primo grado, rappresentate dalla mancata informazione della pendenza di un pignoramento sul bene e dell’esistenza, sullo stesso, di abusi edilizi idonei a pregiudicarne la commerciabilità.

Nella sentenza di appello, dunque, la Corte fiorentina ha erroneamente ritenuto che il Tribunale avesse fondato la responsabilità del mediatore soltanto sull’erronea informazione circa il residuo di ipoteca, incorrendo, al riguardo, non già in un errore di giudizio, bensì in una svista percettiva incidente sul contenuto della decisione di prima istanza. Ne deriva che nella sentenzaoggi impugnat a la Corte di Appello, decidendo sulla revocazione della decisione di appello, ha a sua volta errato nell’affermare che quest’ultima si sia limitata a valutare diversamente “… il dato pacifico che la comunicazione dell’agenzia inerente all’ipoteca fosse inesatta …” (cfr. pag. 7 della sentenza).

Il giudice di seconda istanza, infatti, travisando il contenuto della decisione del Tribunale, ha limitato il proprio sindacato ad uno soltanto dei diversi profili di inadempimento del dovere di diligenza posto a carico del mediatore che il primo giudice aveva evidenziato, peraltro trascurando anche di rilevare che detto profilo, in base alla stessa costruzione sintattica utilizzata dal Tribunale, era di ritenere secondario rispetto agli altri. L’espressione “già solo per tale ragione” evidenzia infatti che il giudice di prime cure aveva inteso affermare la sussistenza della responsabilità dell’agenzia odierna controricorrente, in primis per non aver comunicato alla Marcovig la pendenza del pignoramento sul cespite oggetto di causa, nonché gli abusi sullo stesso incidenti, idonei a pregiudicarne o comprometterne la commerciabilità, ed in secundis, ed in ogni caso, anche per aver scorrettamente indicato l’importo del residuo di ipoteca, fatto, questo, ritenuto di per sé solo idoneo a fondare la predetta responsabilità.

Sussiste dunque l’errore percettivo denunciato dalla parte ricorrente, che incide sul contenuto della decisione di prima istanza, scorrettamente apprezzato dal giudice di appello. L’accoglimento della prima censura, nei termini suindicati, implica l’assorbimento della seconda doglianza. In definitiva, la sentenza oggi impugnata, con la quale la Corte distrettuale ha dichiarato inammissibile la domanda di revocazione della decisione di seconde cure, va cassata, in relazione al primo motivo di ricorso, con assorbimento del secondo e rinvio della causa alla medesima Corte di Appello di Firenze, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

PQM la Corte accoglieil primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appell