Italian court dismisses contract rescission due to erroneous cadastral inclusion of non-owned area within agreed property boundaries.

corso n.20813 /2023 R.G. proposto da: DI NAPOLI DOMENICO, c.f. DNPDNC51E13F915P, ammesso in via anticipata e provvisoria al patrocinio a spese dello Stato con delibera 10-10-2023 del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati dell’Aquila, rappresentato e difeso dall’avv. Carlo Flacco, con domicilio digitale studio.flacco@pec.giuffrè.it ricorrente contro COLUCCI GIUSEPPE, PANTANO MARIA LETIZIA intimati avverso la sentenza n. 338/2023 della Corte d’appello dell’Aquila depositata il 7-3-2023, udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25-9- 2024 dal Consigliere Linalisa Cavallino FATTI DI CAUSA 1.Domenico Di Napoli ha convenuto avanti il Tribunale di Chieti sezione distaccata di Ortona Giuseppe Colucci e Maria Letizia Pantano, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita OGGETTO: risoluzione di contratto preliminare R.G.20813/2023 C.C. 25-9-2024 concluso il 27-11-2018 avente a oggetto unità immobiliare in comune di Crecchio“con superfici catastali di 116 mq. (aree coperte) e 109 mq. (aree scoperte)”, censita al “Fg. 7, P.lla 507, sub 7 graffata con la P.lla 4549, sub 5, rendita 119,30”, in quanto i promittenti venditori Colucci e Pantano avevano dichiarato nel contratto di avere la piena proprietà dell’immobile e invece era emerso che l’area scoperta non era di loro proprietà; ha chiesto la restituzione della somma già pagata di Euro 37.000,00, oltre Euro 15.000,00 per caparra confirmatoria e il rimborso della somma di Euro 950,00 per spese tecniche.

Si sono costituiti i convenuti Giuseppe Colucci e Maria Letizia Pantano contestando la domanda, che il Tribunale di Chieti sezione di Ortona ha rigettato con sentenza n. 56/2022 pubblicata il 23-5-2022. 2.Domenico di Napoli ha proposto appello, che la Corte d’appello dell’Aquila ha rigettato con sentenza n. 338/2023 depositata il 7-3- 2023, condannando l’appellante alla rifusione delle spese del grado. La sentenza ha considerato, sulla base della consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado, che nel tempo si erano succeduti una serie di errori negli accatastamenti delle diverse particelle a seguito di frazionamenti e fusioni, che avevano portato a inserire erroneamente nella planimetria della particella 4549 sub 5 oggetto del contratto anche una corte di mq. 78 che si riferiva alla particella4549 sub 3 (poi sub 8)e che in realtà non era mai stata di proprietà Colucci e Pantano, ma era di proprietà di Massone Franco e poi era stata venduta il 24 - 10-2019 a Eusebio Francesco Cerini.

Ha dichiarato che, malgrado le erronee indicazioni catastali, risultava chiaro che la particella 4549 sub 3 (poi sub 8), oltre a non essere mai stata di proprietà degli appellati, non era stata inserita nel contratto preliminare «in quanto riferita ad immobile che solo nella planimetria viene inserita in catasto nell’ambito della particella 507 sub 7 –part. 4549 sub 5, senza tuttavia mai essere indicata con diversa proprietà e senza che l’inserimento erroneo in planimetria possa ritenersi sufficiente ad essere considerata oggetto del contratto»; ha aggiunto che si trattava di area di dimensioni irrisorie rispetto a quanto oggetto del contratto e appariva verosimile che l’appellante avesse «contezza dell’esatto stato dei luoghi e di ciò che aveva interesse ad acquistare». 3.Avverso la sentenza Domenico Di Napoliha proposto ricorso per cassazione affidato a unicomotivo.

Sono rimasti intimati Giuseppe Colucci e Maria Letizia Pantano, ai quali il ricorso è stato notificato a mezzo pec al difensore all’indirizzo avv.renzolatorre@pec.itcon consegna del messaggio il 6-10-2023. Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ.e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio il ricorrenteha depositato memoria illustrativ a . All’esito della camera di consiglio del 2 5 - 9 - 202 4 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.L’unico motivo di ricorso è rubricato “ violazione delle norme sull’interpretazione dei contratti, artt. 1362 e ss. c.c. in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c.” e con esso il ricorrente lamenta che la sentenza impugnata, interpretando il contratto, abbia ritenuto evidente che la corteesterna non era stata promessa in vendita, perché non era in proprietà dei venditori; rileva che è stata omessa l’interpretazione dell’art. 1 del contratto preliminare, con il quale era stata promessa in vendita una corte esterna di mq. 109; aggiunge che detta corte, visti i DOCFA 2013 e 2018 presentati proprio dai promittenti venditori, era quella di proprietà Cerini, che nei DOCFA i promittenti venditori avevano dichiarato facente parte del loro fabbricato.

Quindi sostiene che la Corte d’appello non avrebbepotuto non considerare che i coniugi Pantano Colucci, promettendo in vendita un immobile con area scoperta di mq. 109 espressamente indicata nel preliminare, stavano facendo riferimento, in mala fede, alla corte esterna di proprietà Cerini, che era l’unica corte esterna all’immobile e con esso recintata; aggiunge che la violazione dell’art. 1362 cod. civ. si desume chiaramente dall’omessa valutazione da parte della Corte d’appello dell’espresso richiamo eseguito, nel preliminare di vendita, all’immobile composto, oltre che da un’area coperta di mq. 116, anche da un’area scoperta con superficie di mq. 109, per cui rileva come sia chiara la volontà dipromettere in vendita anche l’area scoperta di mq. 109.

Quindi dichiarache erroneamente la Corte d’appello abbiaritenuto che non vi era stato espresso richiamo nel contratto alla particella 4549 sub 3, perché l’inserimento della corte esterna implicava che detta corte fosse da ritenersi ricompresa nella particella promessa in vendita e indicata come “area scoperta” e ricompresa nelle planimetrie della particella 4549 sub 5. Aggiunge che l’area in questione, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’appello, non aveva dimensioni irrisorie, in quanto il preliminare fa riferimento a un’area scoperta di mq. 109 e un’area coperta di mq. 116, per cui si trattava di due aree che si eguagliavano per dimensioni; evidenzia chel’area esterna era l’unico spazio scoperto , era interamente recintata unitamente all’appartamento promesso in vendita così da farne parte integrante, essendovi anche due porte che consentivano l’accesso alla stessa. 2.Il ricorso è fondato.

La sentenza impugnata ha considerato che la corte di cui alla particella 4549 sub 8di mq.78 era stata per errore catastale inserita nella planimetria della particella 4549 sub 5 oggetto del contratto preliminare e sulla base di questo dato, del fatto che quella corte non era di proprietà dei promittenti venditori, era area di dimensioni modeste e il promissario venditore aveva conoscenza dello stato dei luoghi, ha escluso che quella corte fosse compresa nel contratto preliminare di compravendita. In questo modo la sentenza è incorsa nella violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale di cui si lamenta il ricorrente, in quanto non ha considerato che il contratto preliminare espressamente individuava l’oggetto nell’unità immobiliare “con superfici catastali di 116 mq. (aree coperte) e 109 mq. (aree scoperte)”.

I successivi riferimenti catastali, pure contenuti nel contratto, alla particella 4549 sub 5 dovevano essere letti in riferimento alla precedente descrizione dell’immobile, come composto di aree coperte per mq. 116 e di aree scoperte di mq. 109; quindi il dato che nella planimetria catastale d ella particella 4549 sub 5 fosse stata per erroreinserita la particella 4549 sub 8 di proprietà altrui non poteva costituire elemento per escludere che quella particella 4549 sub 8fosse stata oggetto del contratto, senza procedere a considerare la previsione letterale che individuava come oggetto d ella promessa di vendita l’area scoperta aventemq. 109.

L’affermazione che si trattava di area di dimensioni irrisorie, oltre a non essere giustificata dal confronto con le dimensioni dell’area coperta oggetto del contratto, di mq.116, non era elemento che consentisse di prescindere dal contenuto letterale del contratto e dalla ricerca della comune intenzione delle parti sulla base di quelcontenuto letterale. E’ acquisito il principio secondo il quale l’art. 1362 cod. civ., allorché al primo comma prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole,non svaluta l’elemento letterale del contratto, ma intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, rilevi con chiarezza e univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cass.

Sez. 1 26-4-2023 n. 10967 Rv. 667678-01, Cass. Sez. 2 22-8-2019 n. 21576 Rv. 654900-01, Cass. Sez. 3 27-7- 2001 n. 10290 Rv. 548566-01). Nell’eseguire l’interpretazioneletterale del contratto non si poteva prescindere dal considerare che la promessa di vendita riguardava anche l’area scoperta di mq. 109, per di più compresa al momento della conclusione dell’accordo nella planimetria della particella 4549 sub 5, espressamente oggetto del contratto preliminare,seppure per una erronea indicazione catastale. Quindi, prima di valorizzare il dato dell’errore catastale riferito all’inglobamentodella corte nella planimetria d ella particella 4549 sub 5 al fine diescludere che quella corte fosse stata oggetto del contratto, la Corte d’appello avrebbe dovuto ricercare la comune volontà delle parti confrontandosi, in primo luogo, con il dato letterale che il contratto avevaavuto a oggetto, in modo esplicit o , l’area scoperta di mq. 109. 3.L’accoglimento del ricorso impone la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello dell’Aquila in diversa composizione, che deciderà facendo applicazione dei principi esposti e attenendosi a quanto sopra ritenuto, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello dell’Aquila in diversa composizione, per la statuizione anche sulle spese del giudizio di