Cassation court allows appeal against appellate judgment declaring preliminary land sale contracts null due to lack of planning permits.

corso proposto da: Sirchia Gaetano, Salamone Maria Francesca e Sirchia Petulia, rappresentati e difes i per procura alle liti in calce a l ricorso dall’Avvocat o Armando Buttitta, elettivamente domiciliatipresso lo studio dell’Avvocato Nicola Paglietti in Roma, via del Babuino n.

51. Ricorrenti contro Lo Cicero Alberto, rappresentato e difes o per procura alle liti in calce al controricorso dagli Avvocati Massimo Pollina e Gabriele Orlando, elettivamente domiciliatopresso lo studio dell’Avvocato Mario Sabatino in Roma, largo G. La Loggia n.

33. Controricorrente e Baglio Roberta, Picceni Maria Grazia e Russo Giuseppe, rappresentatie difesiper procura alle liti in calce al controricorso dall’Avvocato Massimiliano Pace, elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avvocato Maurizio Brizzolari in Roma, via della Conciliazionen.

44. Controricorrenti R.G. N. 13529/2019.e Domus Letizia soc. coop. a r.l. in liquidazione coatta amministrativa. Avedil Costruzioni s.r.l.. Giambona Domenico. Intimati avverso la sentenza n.2149/2018 del la Corte di appello di Palermo, depositata il 29. 10. 2018. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25. 6. 2024dal consigliere relatore Mario Bertuzzi. Uditele conclusioni del P.M., in persona del sostituto Procuratore Generale dott. Aldo Cennicola, che ha chiesto l’accoglimento del primo, terzo, quinto e sesto motivo del ricorsoe, per quanto di ragione, del secondo e del quarto.

Udite le difese svolte dall’Avv. Maurizio Brizzolari per i controricorrenti Baglio, Picceni e Russo e dall’Avv. Massimo Pollina per ilcontroricorrente Lo Cicero. Fatti di causa Lo Cicero Alberto, con atto di citazione del 2011, espose che la cooperativa edilizia Domus Letizia aveva stipulato, in data 27. 2. 2002, un contratto preliminare per l’acquisto di unterreno sito in Palermo , con annesso fabbricato non finito, con Sirchia Gaetano, Salamone Maria Francesca e Sirchia Petulia, e di avere poi appreso, dopo aver sottoscritto in qualità di socioun preliminare per l’assegnazione di un alloggio, che l’edificio costruito sul predetto fondo era totalmente abusivo, avendo il comune revocato la concessione edilizia del 2002 per gli abusi commessi nelle tre costruzioni preesistenti sul fondo e dal cui frazionamento avrebbero dovuto ricavarsi le unità abitative, con diniego diogni possibilità di sanatoria.

Convenne quindi dinanzi al Tribunale di Palermo la cooperativa Domus Letizia, il suo amministratore Giambona Domenico, i promittenti venditori del terreno e la s.r.l. Avedil Costruzioni, che aveva eseguito su incarico della cooperativa i lavori di edificazione, chiedendo che fosse dichiarata la nullità dell’atto di assegnazione da lui concluso e, in via surrogatoria, del contratto preliminare di vendita stipulato dalla cooperativa e R.G. N. 13529/2019.del contratto di appalto, con condanna alla restituzione di tutte le somme versate in base a questi titoli ed al risarcimento dei danni.

Con distinto atto di citazione Baglio Roberta, Picceni Maria Grazia e Russo Giuseppe, altri soci della cooperativa Domus Letizia, chiesero, per le medesime ragioni, che fossero dichiarati nulli o inefficaci gli atti di assegnazione da loro stipulati, con rimborso delle somme versate. Riuniti i giudizi, il Tribunale, con sentenza del 2015, dichiarò la nullità delle scritture di assegnazione sottoscritte dagli attori e, in accoglimento delle domande proposte in via surrogatoria da Lo Cicero, la nullità sia del contratto preliminare di compravendita intervenuto tra la cooperativa e Sirchia Gaetano, Salamone Maria Francesca e Sirchia Petulia, che del contratto di appalto stipulato con la Avedil Costruzioni e condannò la cooperativa ed i promittenti venditori alla restituzione, rispettivamente in favore degli attori e della cooperativa stessa, delle somme ricevute.

Proposti distinti atti di appello da parte della cooperativa Domus Letizia e da Sirchia Gaetano, Salamone Maria Francesca e Sirchia Petulia, con sentenza n. 2149 del 29. 10. 2018 la Corte di Palermo confermò le pronunce di nullità adottate dal Tribunale, riformando la decisione solo con riguardo all’ammontare della somma dovuta in restituzione dalla cooperativa in favore di Lo Cicero ed i relativi interessi. La Corte di appello motivò le conclusioni accolte, per quanto qui ancora rileva, affermando cheil preliminare intervenuto tra la cooperativa e Sirchia Gaetano, Salamone Maria Francesca e Sirchia Petulia, avendo ad oggetto un immobile abusivo fin dall’origine e non condonabile, era nullo per illiceità della causa, dovendosi ritenere che la sanzione di nullità prevista dalla legge n. 47 del 1985 per gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili costruiti in assenza di titolo edilizio, in ragione della sua natura sostanziale e degli interessi protetti, colpisca anche il contratto preliminare; che dalla riconosciuta nullità del predetto preliminare discendeva altresì la nullità degli atti di assegnazione degli alloggi ai soci della cooperativa, in quanto atti tra loro strettamente collegatie dipendenti; che anche il contratto di appalto stipulato per il completamento dell’immobile era nulloper il suo stretto collegamento con il preliminare di acquisto ; che la R.G.

N. 13529/2019.domanda di indebito arricchimento per le opere eseguite proposta dalla società appaltatrice Avedil Costruzioni nei confronti della cooperativa era infondata, non essendo stato dimostrato il vantaggio che essa vi avrebbe ricavato, mentre andava accolta nei confronti dei promittenti venditori, che avevano visto incrementare di valore la loro proprietà; che conseguentemente andava dichiarata assorbita la loro domanda di condanna della Domus Letizia e della Avedil Costruzioni alla riduzione in pristino del bene; che, in ordine alla somma dovuta dai promittenti venditori alla Domus Letizia a titolo di restituzione di quanto versato in esecuzione del contratto preliminare di vendita, andava confermata la statuizione di primo grado che aveva determinato tale importo in euro 110.160,00, risultando il suo versamento dimostrato dagli assegni prodotti in causa e, per converso, mancando la prova di parziali restituzioni.

Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 18. 4. 2019, hanno proposto ricorso Sirchia Gaetano, Salamone Maria Francesca e Sirchia Petulia, affidato a settemotivi. Lo Cicero Alberto e Baglio Roberta, Picceni Maria Grazia e Russo Giuseppehanno notificato distinti controricorsi. La società Domus Letizia in l.c.a., la s.r.l. Avedil Costruzioni e Giambona Domenico non hanno svolto attività difensiva. Il P.M. e le parti hanno depositato memoria. Ragioni della decisione 1.Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.1343 e 1418 c.c., 15, comma 7, legge n. 10 del 1977, 17 e 40 legge n. 47 del 1985, 1353 e 1362 e segg. c.c., censurando il capo della sentenza impugnata che ha dichiarato la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato dagli odierni ricorrenti con la società Domus Letizia per avere ad oggetto un immobile realizzato in assenza di titolo edilizio.

Si assume al riguardo che la conclusione accolta dalla Corte di appello appare in contrasto con l’interpretazione dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985 fornita dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui la sanzione di nullità ivi prevista riguarda soltanto gli atti di cessione inter vivos di immobili costruiti in assenza R.G. N. 13529/2019.di concessione edificatoria e non si estende anche ai contratti preliminari, che non hanno effetti traslativi ma meramente obbligatori. Sotto altro profilo la decisone è criticata per non avere tenuto conto che le parti avevano sottoposto gli effetti del contratto preliminare alla condizione sospensiva dell’ottenimento del provvedimento edilizio, secondo quanto previsto dall’art. 2 dell’atto, il quale stabiliva “ la presente scrittura ed i patti in essa contenuti sono subordinati all’approvazione del progetto ed al rilascio della concessione edilizia.

Venendo a mancare anche una sola di tali condizioni, la presente si intenderà come mai intervenuta e non spiegherà alcun effetto dannoso per nessuna delle parti“.

2. Il motivo è fondato. Come dedotto dal Procuratore Generale, la decisione della Corte di appello appare dar seguito ad un orientamento giurisprudenziale da ritenersi ormai superato, essendo questa Corte , con indirizzo consolidato , che il Collegio condivide e fa proprio, pervenuta alla soluzione che ritiene applicabile la sanzione di nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985, ai soli contratti inter vivosche trasferiscono diritti reali su immobili realizzati in assenza di titolo edilizio, con esclusione quindi dei contratti ad effetti obbligatori, tra i quali rientra il contratto preliminaredi vendita ( Cass. n. 6685 del 2019;

Cass. n. 11653 del 2018; Cass. n. 21942 del 2017; Cass. n. 28456 del 2013 ). In questo senso appare decisiva la stessa lettera della legge, che ha espressamente riguardo agli atti “ aventi ad oggetto diritti reali sugli immobili ” e prevede la menzione del titolo edilizio ovvero della dichiarazione della costruzione dell’immobile ante 1967 soltanto nell’atto definitivo di trasferimento e non già in sede di contratto preliminare, il quale non ha effetti traslativi. Merita aggiungere che una soluzione diversa potrebbe in astratto giustificarsi, come coerentemente del resto la Corte palermitana ha fatto, soltanto configurando la nullità in discorso in senso sostanziale o virtuale , soluzione quest’ultima però ripudiata dal più recente orientamento di questa Corte, che le riconosce invece natura di nullità testuale, riconducendola nell’alveo delle ipotesi dinullità contemplate dal l’art. 1418, comma 3 , c.c. ( Cass.

Sez. un. n. 8230 del 2019 ). R.G. N. 13529/2019.Meritevole di accoglimento è anche la seconda censura articolata dal motivo, che lamenta l’erronea interpretazione del contratto da parte della Corte territoriale, chiaramente riferibile alla violazione del criterio di interpretazione letterale dell’atto negoziale, previsto dall’art. 1362, comma 1, c.c.. Dalla lettura della motivazione della decisione non emerge infatti alcun esame o decisione anche implicita in ordine alla clausola n. 2 del contratto preliminare, come riprodotta nel ricorso, che secondo l’assunto dei convenuti appellanti ne sottoponeva l’efficacia all’approvazione del progetto ed al rilascio della concessione ediliziada parte del comune.

3. Il secondo motivo di ricorso, chedenuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1343 e 1418 c.c., 15, comma 7, legge n. 10 del 1977, 17 e 40 legge n. 47 del 1985, 1353 e 1362 e segg. c.c., investe il capo della decisione che, dopo avere dichiarato la nullità del contratto preliminare di vendita, ha esteso tale effetto anche agli atti di assegnazione degli alloggi della cooperativa ai soci ed al contratto di appalto intervenuto tra la cooperativa e la Avedil Costruzioni, in quanto negozi tra loro strettamente collegati. Il motivo è dichiarato assorbito in ragione dell’accoglimento del motivo precedente.

La sentenza impugnata ha dichiarato la nullità degli atti preliminari di assegnazione degli alloggi intervenuti tra la cooperativa ed i soci e del contratto di appalto stipulato dalla prima con l’impresa Avedil Costruzioni sulla base della considerazione dello stretto collegamento e dipendenza di tali contratti dal preliminare di vendita del fondo, facendo così discendere dalla nullità di quest’ultimo la nullità degli atti successivi. L’affermato rapporto di stretta dipendenza delle statuizioni di nullità degli atti di prenotazione e del contratto di appalto dalla dichiarata nullità del contratto preliminare di vendita comporta che i relativi capi della sentenza rimangono travolti dall’accoglimento del primo motivo e dalla conseguente cassazione della decisione, in applicazione della regola processuale posta dall’art. 336, comma 1, c.p.c., secondo cui la riforma o cassazione parziale della sentenza ha effetto anche sulle parti dipendentidalla parte riformata o cassata.

Per questa ragione il motivo va dichiarato assorbito. R.G. N. 13529/2019.4. Il terzo motivo di ricorso, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1343 e 1418 c.c., 15, comma 7, legge n. 10 del 1977, 17 e 40 legge n. 47 del 1985, 1353 e 1362 e segg., 1463 e 2033 e segg. c.c., censura il capo della sentenza che, in accoglimento della domanda proposta in via surrogatoria dall’attore Lo Cicero, ha condannato gli odierni ricorrenti alla restituzione in favore della cooperativa Domus Letizia delle somme ricevute in esecuzione del preliminare di vendita , pari a d euro 100.160,00 .

Si deduce che, attesa l’insussistenza della rilevata nullità del contratto preliminare, tale condanna è priva di titolo. Il quarto motivo di ricorso, proposto in via subordinata, nel denunciare violazione e falsa applicazione degli artt. 2033 e segg., 2719 c.c., 214 e 215 c.p.c., 2730 e 2697 c.c., 1343 e 1418 c.c, investe lo stesso capo della decisione del motivo precedente, assumendo che la relativa domanda di restituzione avrebbe dovuto essere respinta per difetto di prova, anche in virtù del disconoscimento operato dai convenuti delle fotocopie degli assegni prodotti.

Si deduce inoltre che, nel quantificare l’importo, la Corte di appello ha omesso di considerare che il Sirchia aveva restituito alla cooperativa , con due assegni, la somma di euro 90.000,00, come ammesso dalla stessa nella memoria istruttoria depositata il 29. 7. 2014, in cui dava dichiarava, con evidente valore confessorio, che il proprio credito ammontava ad euro 20.160,00. Il terzo, quarto e quinto motivo del ricorso si dichiarano assorbiti in ragione dell’accoglimento del primo motivo, essendo, nell’impianto logico-argomentativo della decisione impugnata, la condanna dei promittenti venditori alla restituzione delle somme incassate in esecuzione del contratto preliminare una statuizione conseguente alla rilevata nullità del contratto preliminare.

5. Il quinto motivo di ricorso, nel denunciareviolazione e falsa applicazione degli artt. 2043, 1356 e 1358, 936 e 937 c.c., censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto sussistente un indebito arricchimento degli odierni ricorrenti nei confronti della società Avedil Costruzioni, in relazione alle opere edilizie dalla stessa eseguite. Si sostiene l’erroneità di tale statuizione, atteso che il rapporto di appalto era intercorso esclusivamente tra l’impresa e la cooperativa Domus Letizia, che ad esso i ricorrenti erano rimasti del tutto R.G.

N. 13529/2019.estranei e che ogni pretesa dell’appaltatore nei propri confronti avrebbe dovuto essere valutata ai sensi degli artt. 936 e 937 c.c., che disciplinano la diversa fattispecie delle opere fatte da un terzo su un fondo altrui, tenuto conto a tal fine che essi avevano chiesto la condanna della Avedil Costruzioni, oltre che della società cooperativa, alla riduzione in pristino. Con il sesto motivo di ricorso, che investe lo stesso capo della decisione di cui al motivo precedente, i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 2041, 2697, 936 e 937 c.c e 113, 114 e 115 c.p.c., assumendo che la Corte di appello avrebbe dovuto respingere la domanda di ingiustificato arricchimento avanzata nei loro confronti dalla Avedil Costruzione, potendo essa agire ai sensi degli artt. 936 e 937 c.c., sicché l’azione proposta mancava del necessario presupposto della residualità.La parte non aveva infine fornito alcuna prova della utilità prodotta.

Anche questi motivi si dichiarano assorbiti, per effetto della cassazione delle statuizioni di nullità di tutti gli atti contrattuali, coinvolgendo gli effetti derivanti da esse.

6. In conclusione, è accolto il primo motivo di ricorso e dichiarati assorbiti gli altri.La sentenza impugnata è quindi cassata in relazione a l primo motivo e la causa rinviata alla Corte di appello di P alermo, in dive r sa composiz i one, che deciderà la causa applicando i principi sopra esposti e provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità

P.Q.M.

accoglieil primo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione almotivo accolt o e rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, anche per liquidazione delle spese di giudizio. Così deciso