Italian court allows appeal against condominium denial of access keys for chimney installation. The court found the lower court ignored the refusal of keys, not just the assembly denial.

eguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 14304/2019 R.G. proposto da MASALA ANGELA, rappresentata e difesa dall’avv. Filippo Manca, con domicilio in Roma, Via Bergamo n. 3; –RICORRENTE– contro CONDOMINIO di VIALE PAMPHILI N. 21 DI ROMA, in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’avv. Marco Barbera, con domicilio in Roma, Via Oslavia n. 14; –CONTRORICORRENTE– avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 6761/2018, pubblicata in data 25.10.2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16.5.2024 dal Consigliere Giuseppe Fortunato.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE 1. Con sentenza n. 6761/2018, la Corte distrettuale di Roma ha confermato la pronuncia di primo grado che aveva respinto la domanda di Angelo Zannotti diretta ad ottenere il risarcimento del danno per il diniego frapposto dall’assemblea condominiale alla collocazione sul muro perimetrale di una canna fumaria necessaria Oggetto: risarcimento danni per l’utilizzo per la somministrazione di cibo e bevande del locale ubicato nello stabile, condotto in locazione dallo stesso Zannotti. Il Giudice distrettuale ha affermato che l’appoggio della canna fumaria non violava l’art. 1102 c.c., non essendo alterato il decoro architettonico né impedito il pari uso agli altri condomini; ha però escluso che il Condominio fosse responsabile per un abuso, avendo negato l’autorizzazione nella convinzione di una propria altrettanto valida pretesa di tutela delle proprietà sia dei singoli che delle parti comuni.

Per la cassazione della sentenza Angela Masala, erede di Angelo Zannotti, ha proposto ricorso affidato ad un unico motivo. Il Condominio di Viale Villa Pamphili ha resistitocon controricorso. In prossimità dell’adunanza le parti hanno depositato memorie illustrative.

2. Sono infondate le eccezioni d’inammissibilità del ricorso: l’impugnazione contiene una puntuale esposizione degli accadimenti in fatto e delle questioni in diritto sottoposte al vaglio di legittimità, con un pertinente richiamo agli atti e ai documenti utili per la decisione.

3. L’unico motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 2043 c.c., per avere la sentenza omesso di considerare gli elementi dedotti dal ricorrente che compravano la responsabilità del Condominio, avendo valutato – come fonte del danno – solo il diniego di autorizzazione all’apposizione della canna fumaria sulla parete condominiale, senza tenere conto di quanto dedotto anche in appello riguardo al fatto che l’amministratore aveva rifiutato la consegna delle chiavi per l’accesso alla chiostrina, necessario per procedere all’installazione.

Il motivo è fondato. Occorre premettere che la censura, sebbene rubricata come violazione di legge sostanziale, denuncia l’illegittimità della sentenza per omessa pronuncia su un motivo di gravame (come si ricava dalle deduzioni formulate a pag. 19 e ss. del ricorso), concernente il fatto, dedotto sin dal primo grado e poi riproposto in appello, che il Condominio aveva rifiutato la consegna delle chiavi per l’accesso alla chiostrina, indispensabile per apporre la canna fumaria nel punto programmato (cfr., specificamente, ricorso, pag. 21).

Su tale profilo nulla ha statuito la sentenza, essendosi la Corte di merito limitata, nel respingere la domanda, ad escludere che il mero diniego di autorizzazione assembleare costituisse un illecito dannoso, senza esprimersi sulla rilevanza e le conseguenze del rifiuto di consegna delle chiavi di accesso alla chiostrina quale impedimento all’esercizio del diritto di pari uso delle parti comuni da parte del conduttoreai sensi dell’art. 1102 c.c.. La locazione a terzi di una unità immobiliare compresa in un edificio in condominio pone il conduttore in una posizione non diversa da quella del proprietario in nome del quale egli detiene il bene .

Il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto della locazione e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (Cass. 14529/2021; Cass. 3874/1997; Cass.6229/1986: Cass. 2331/1981). Gli è quindi consentito apporre targhe, insegne e installare una canna fumaria funzionale all’esercizio dell’attività commerciale cui sia adibito l’immobile locato.

L’esercizio di tali facoltà, se compatibili con i limiti dell’art.1102 c.c., non è soggetto ad autorizzazione ass e mbl e are (fatte salve eventuali clausole del regolamento che la richiedano) , rientrando nella facoltà che derivano, in capo al locatore, dall’appartenenza delle parti comuni e che, in virtù della locazione, sono consentite anche conduttore. Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a tale tipo di utilizzazione (Cass. 1554/1997).

Competerà al giudice del rinvio verificare se effettivamente il Condominio abbia rifiutato la consegna delle chiavi e se una tale condotta abbia ostacolato in concreto l’esercizio del pari uso della parte comune, accertando se sia imputabile al Condominio la scadenza del termine previsto dall’autorizzazione comunale per la realizzazione dell’opera e quali ne siano state le conseguenze pregiudizievoli. È accolto l’unico motivo di ricorso; la sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa a lla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità

P.Q.M.

La Corte accoglie i l ricorso e cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto; rinvia la causa alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della