Court of Cassation quashes appeal ruling for failure to apply strict discovery requirements of Art. 1669 Civil Code regarding construction defects.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.23773/2019 R.G. proposto da : CONDOMINIO DI VIA NINO TARANTO 97/107in ROMA, elettivamente domiciliato in ROMA,VIA DEI MALATESTA 28, presso lo studio dell’avvocato LUPINI STEFANIA, (LPNSFN76M67H501L) che lo rappresenta e difende; -ricorrente- contro ICAL 2 SPA, elettivamente domiciliata in ROMA , LUNGOTEVERE FLAMINIO 34, presso lo studio dell’avvocato NUNE' GIANCARLO (NNUGCR66D09H501Q) che la rappresenta e difende ; -controricorrente- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di ROMA n. 3160/2019,depositata l’8/05/2019 .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’8/05/2024 dal Consigliere CHIARA BESSO MARCHEIS. PREMESSO CHE 1. Il Condominio di Via Nino Taranto 97-107, in Roma, ha citato in giudizio la società UGI –Unione Generale Immobiliare s.p.a., che aveva edificato e venduto il fabbricato condominiale, terminato nel 2001, deducendo che a fare data dall’anno 2005 si erano presentati fenomeni di umidità e condensa, tanto che, su sollecitazione del Condominio, nel mese di giugno del 2005 la convenuta aveva rifatto una parte della copertura, intervento che non era stato risolutivo, così che vi era stato un nuovo sollecito a porre rimedio ai vizi da parte del Condominio, che aveva poi fatto svolgere più approfonditi accertamenti tecnici, terminati nel maggio del 2007, dai quali erano emerse, in relazione alla copertura dell’edificio, sostanziali difformità rispetto al progetto, cui aveva fatto seguito la denuncia dei vizi.

L’attore ha quindi chiesto al Tribunale di Roma di condannare l’appaltatrice al risarcimento del danno, in forza dell’art. 1669 c.c., per gravi difetti costruttivi. La convenuta, costituendosi, ha tra l’altro eccepito la decadenza e la prescrizione dell’azione. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 19244/2011, ha accolto la domanda e ha condannato la convenuta al pagamento di euro 88.092 a titolo di risarcimento del danno.

2. La sentenza è stata impugnata da UGI. La Corte d’appello di Roma – con la sentenza 8 maggio 2019, n. 3160 – ha accolto il motivo di gravame con il quale si denunciava l’avvenuto decorso dei termini di prescrizione e decadenza di cui all’art. 1669 c.c. Il giudice d’appello ha sottolineato come già in data 8 giugno 2005 il Condominio avesse avuto puntuale conoscenza dei vizi e difetti di costruzione, sulla base della relazione del tecnico nominato dall’amministratore e come, se era vero che con lettera del 15 maggio 2007 lo stesso tecnico aveva comunicato di avere scoperto che la sezione e la composizione del solaio di copertura erano state frutto di una variante in corso opera, si era trattato di considerazioni che avevano riguardato piuttosto la causa strutturale dei vizi e dei difetti dedotti, ma non la evidenza di tali manifestazioni, così che la denuncia dei vizi del 13 agosto 2007 era stata posta in essere quando era ormai decorso il termine annuale di decadenza (la causa era poi stata instaurata il 6 agosto 2008).

La Corte d’appello ha quindi riformato la sentenza di primo grado e ha rigettato la domanda di risarcimento del danno proposta dal Condominio.

3. Avverso la sentenza il Condominio Via Nino Taranto 97-107 ricorre per cassazione. Resiste con controricorso Ical 2 s.p.a., già UGI s.p.a. Memoria è stata depositata sia dal ricorrente che dalla controricorrente, che ha pure depositato la nota delle spese. CONSIDERATO CHE I. Il ricorso è articolato in quattro motivi, tra loro strettamente connessi, che rispettivamente denunciano:

1) il primo, violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. per non avere considerato che il termine di un anno per la denuncia dei gravi difetti nella costruzione di un immobile “decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale”;

2) il secondo, violazione e/o falsa applicazione dell’art.116 c.p.c. in relazione all’art. 28 della legge 10/1991, per grave travisamento delle indagini tecniche che hanno interessato lo stabile condominiale;

3) il terzo, nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c., avendo la Corte d’appello contraddittoriamente affermato l’intervenuta decadenza dopo avere riconosciuto che nel 2005 erano note al Condominio solo le “manifestazioni dannose”, ma non la causa delle stesse;

4) il quarto, omessa valutazione di fatti decisivi, ossia che nel 2005 vennero eseguiti lavori di riparazione del lastrico condominiale e che nel 2008 si verificò un distacco degli intonaci della facciata. Il primo motivo è fondato. Il ricorrente fa riferimento, richiamando la pronuncia n. 10048/2018, al pacifico orientamento di questa Corte secondo il quale “ l'identificazione degli elementi conoscitivi necessari e sufficienti onde possa individuarsi la scoperta del vizio ai fini del computo dei termini annuali posti dall'art. 1669 c.c.- il primo di decadenza per effettuare la denunzia e il secondo, che dalla denunzia stessa prende a decorrere, di prescrizione per promuovere l'azione - deve effettuarsi con riguardo tanto alla gravità dei vizi dell'opera quanto al collegamento causale di essi con l'attività progettuale e costruttiva espletata, sì che, non potendosi onerare il danneggiato di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo o comunque suscettibili di rivelarsi infondate”, così che “nell'ipotesi di gravi vizi dell'opera la cui entità e le cui cause abbiano rese necessarie indagini tecniche, è consequenziale ritenere che una denunzia di gravi vizi da parte del committente possa implicare un'idonea ammissione di valida scoperta degli stessi tale da costituire il dies a quo per la decorrenza del termine di prescrizione e, a maggior ragione, tale da fare supporre una conoscenza dei difetti di tanto antecedente da implicare la decadenza, solo quando, in ragione degli effettuati accertamenti, risulti dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione e imputazione delle loro cause” (così Cass. n. 11740/2003; da ultimo si veda Cass. n. 13707/2023).

La Corte d’appello, nell’affermare la sufficienza della conoscenza della manifestazione dei vizi a determinare la “scoperta” dei medesimi ai fini della individuazione del dies a quo del termine per effettuare la denunzia, essendo irrilevante la successiva conoscenza del collegamento causale dei medesimi con l’attività progettuale e costruttiva espletata, si è posta pertanto in contrasto con tale orientamento e ha compiuto una erronea ricognizione della fattispecie astratta recata dall’art. 1669 c.c. L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei restanti tre motivi.

II. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Roma, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri motivi di ricorso, conseguentemente cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’ap