Italian court dismisses specific performance claim when transferred units differ in essential identity from preliminary contract.

ha pronunciato la seguente ordinanza sul ricorson. 20721/2022 proposto da: Testa Immobiliare s.r.l., difesa da gli avvocat i Antonio Tommaso Ventre e Dario Maciariello,domiciliata a Roma presso lo studio dell’avvocato Pierluigi Angeloni; -ricorrente- contro Sterling s.r.l., difesadagli avvocati Giuseppe Pesce e Angelo Paletta ; -controricorrente - avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 3063/2022 de l 6/05/2022 Uditala relazione de l consigliere Remo Caponi. Fatti di causa La promissaria acquirente Sterling s.r.l. conviene dinanzi al Tribunale di Latina la società costruttrice e promittente venditrice Testa Immobiliare s.r.l. per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il con- tratto definitivo di compravendita sulla base di un preliminare avente origi- nariamente ad oggetto 7 appartamenti e 7 box auto, ubicati all’interno di un fabbricato in corso di costruzione.La pronuncia di primo grado dispone 2di 4 – 20721/2022 – 2 – 1 7 / 6 /202 4 ( 20 ) – Caponi Est. il trasferimento della proprietà diun numero minore di appartamenti (situati ad un piano nuovo, diverso da quello originariamente considerato nella pla- nimetria allegata al preliminare)la condanna della promittente alienante a restituire circa € 616.000alla promissaria acquirente, quale parte del prezzo corrisposto da quest’ultima, in ragione della minore superficie degli immobili rispetto al pattuito.

La pronuncia di primo grado è stata confermata in se- condo grado. Ricorre in cassazione la promittente venditrice convenuta con un motivo, illustrato da memoria. Resiste la promissaria acquirente attrice con contro- ricorso. Il consigliere delegato ha proposto la definizione per manifesta in- fondatezza del ricorso. La ricorrente ne ha chiesto la decisione. Ragioni della decisione 1. -Con l’unico motivo (p. 13 ss.) la promittente venditrice denuncia che la Corte di appello ha confermato il trasferimento degli immobili disposto dalla pronuncia di primo grado, nonostante la mancata identità dell’oggetto del trasferimento rispetto all’oggetto pattuito con il preliminare, cosicché sono stati trasferiti beni diversi da quelli pattuiti, senza che ciò possa fon- darsi sull’interpretazione di una clausola del preliminare come «di va- rianza», ché altrimenti si giustificherebbe un preliminare divendita di beni fungibili e non determinati, inammissibile.

In memoria si critica la proposta di definizione poiché non ha colto che è fatta valere la falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. al trasferimento di cose insufficientemente determinate, in quanto prive di indicazioni di parametri di edificabilità, di collocazione e di dimensione degli immobili, senza criteri di determinazione nel prelimi- nare. 2. - Il motivo è fondato nei termini precisati di seguito (in questo e ne i successivi dueparagrafi). La sentenza (p. 12ss.) applica a questo caso l’orientamento della giuri- sprudenza di legittimitàsecondo cui l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. dell’obbligo di concludere un contratto è esperibile anche se si riscontrano 3di 4 – 20721/2022 – 2 – 1 7 / 6 /202 4 ( 20 ) – Caponi Est. leggere differenze tra il bene oggetto del contratto preliminare e quelloog- getto deltrasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. , nel senso che la condi- zione di identitàtra i due oggetti non va intesa come corrispondenza rigo- rosa, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso da quello considerato.

Pertanto, in presenza di difformità non sostanziali e non incidenti sulla utilizzabilità effettiva del bene secondo le condizioni contrattuali, bensì soltanto sul re- lativo valore, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alterna- tiva della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della cosa, ma può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di con- cludere il contratto definitivo ex art. 2932c.c., chiedendo insieme l’elimina- zione delle difformità o la riduzione del prezzo . C osì, tra le altre, Cass.1562/2010. 3. - È applicato falsamente al caso attuale t ale orientamento , che ha di mira differenze che incidono solo sul valore del bene, non sullasua identità essenziale, determinata o determinabile.

Viceversa, in questo caso è intac- cata tale identità, non solo perché il numero di appartamenti di cui si è chiesto il trasferimento ex art. 2932 c.c. è inferiorerispetto a quello previsto nel preliminare, ma soprattutto perché gli appartamenti sono ubicati su un piano diverso ( rispetto a quello indicato nella planimetria allegata al preli- minare), dicui al momento di quest’ultimo non era prevista nemmeno la costruzione. Riferirsi alla «clausola di varianza» accolta nel preliminare, lungi dal contraddire, conferma quest’esito. Risulta dagli atti il seguente tenore:

«La parte venditrice è sin d’oraautorizzata a realizzare modifiche o mutamenti di destinazione del fabbricato a suo piacimento richiedendo l’adozione dei dovuti provvedimenti concessori o autorizzativi da parte dell’autorità amministrativa competente » . La clausola di varianza in rela- zione alle modifiche o ai mutamenti dell’immobile in costruzione, in favore della parte promittente venditrice, non incide sulla determinatezza e deter- minabilità del bene oggetto del preliminaredi compravendita, che non può 4di 4 – 20721/2022 – 2 – 1 7 / 6 /202 4 ( 20 ) – Caponi Est. intendersi nel senso che essa autorizzerebbe una libera scelta del bene da parte del promissario acquirente. 4. - Nel giudizio di rinvio, la corte di appello si orienterà al principio secondo cui la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzionespecifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art.2932 cod. civ., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso - dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto de l contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche– non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirentediversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell’erigendo edificio.

Nello statuire in analoghi termini , Cass.18050/2012ha cassato la pronuncia di accoglimento del la domanda ex art.2932 c.c.(proposta dalla promissaria acquirente ) , pronuncia in cui si dava attodi una difformità tra la situazione attuale dell'immobile rispetto a quella esistenteal momento del preliminare. 5. - È accolto il ricorso, è cassata la sentenza impugnata, è rinviata la causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso,cassa la sentenza impugnata, rinvia la causa alla Corte di appello di Roma, i