Cassation Court dismisses nullity claim against public housing contract due to abrogated statutory provisions.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.5267/2019 R.G. proposto da : COMUNE DI APRILIA, domiciliato ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato BIANCHI DOMENICO (BNCDNC65D14H501W) -ricorrente- contro FLAVIA 82 SOC COOP N LIQUIDAZIONE, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BOEZIO, 2 (STUDIO LEGALE IZZO E ASSOCIATI), presso lo studio dell’avvocato IZZO RAFFAELE (ZZIRFL48E31F162X) che la rappresenta e difende -controricorrente- nonchè contro ROMA CAPITALE, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEL TEMPIO DI GIOVE, 21 C/O AVVOCATURA ROMA CAPITALE, presso lo studio dell’avvocato MAGNANELLI ANDREA (MGNNDR61E21H501Y) che la rappresenta e difende -controricorrente- nonchè contro UNICREDIT SPA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA L.

BISSOLATI 76, presso lo studio dell’avvocato SPINELLI GIORDANO TOMMASO (SPNTMS58P09H501L) che lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 4967/2018 depositata il17/07/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/06/2024 dal Consigliere ANTONIO MONDINI. Premesso che: 1.il Comune di Aprilia chiedeva al Tribunale di Roma che venisse dichiarata la nullità del contratto di compravendita, in data 23 dicembre 2003, tra il Comune di Roma -poi Roma Capitale- e la società cooperativa a responsabilità limitata Flavia 82, avente ad oggetto immobili realizzati da quest’ultima su area assegnatale dal Comune di Aprilia in forza di convenzione datata 15 gennaio 1990, attuativa del piano di zona per l’edilizia economica e popolare.

Alla stipula del contratto aveva partecipato anche la società per azioni Capitalia -poi incorporata nella società per azioni Unicredit- allo scopo di manifestare la propria rinuncia alle ipoteche inscritte sugli immobili. Il Comune di Aprilia sosteneva che il contratto era nullo ai sensi degli artt. 15, n.2. e 8 della convenzione e dell’art. 35, comma 19, della l.865/71, richiamato dall’art.15 n.2 della convenzione, in relazione al fatto che era stato stipulato malgrado che la società Flavia 82 non avesse completato le opere di urbanizzazione e che nella convenzione fosse stato previsto il divieto di vendita fino a che non fossero state collaudate le opere di urbanizzazione primaria.

Nella resistenza di Roma Capitale, della Flavia 82 e di Unicredit il Tribunale rigettava la domanda. Con la sentenza in epigrafe, la Corte di Appello di Roma rigettava l’appello del Comune di Aprilia evidenziando che il comma 19 dell’art. 35 della l. 865 del 1971 era stato abrogato dalla l.179/92, che i divieti di alienazione previsti dalla convenzione tra Comune di Aprilia e la Flavia 82 avevano efficacia solo obbligatoria per le parti ai sensi dell’art.1379 c.c., che era inconferente il richiamo da parte del Comune di Aprilia all’art.35, comma ottavo, lett. f), “secondo cui la convenzione deve prevedere i casi in cui alla violazione degli obblighi posti dalla convenzione seguono sanzioni a carico del concessionario”, posto che “la nullità degli atti di compravendita in ipotesi contrastanti con le previsioni della convenzione non si atteggerebbe certo come una sanzione comminata al concessionario, tale dovendosi intendere la sanzione che involge solo la persona e il patrimonio di costui non anche la nullità di un atto cui abbia partecipato un terzo”;

2. il Comune di Aprilia ricorre con un motivo per la cassazione della sentenza della Corte di Appello. Resistono Roma Capitale, Flavia 82 e Unicredit; 3.la società Flavia 82 e la società Unicredit hanno depositato memoria; considerato che: 1.il Comune di Aprilia lamenta “violazione della l.865/71, art. 35, della legge 179/92 art. 20, dell’art. 1379 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.”. L’amministrazione ricorrente deduce che, al contrario di quanto sostenuto dalla Corte di Appello, il divieto posto dall’art.8 della convenzione (“è fatto divieto alla società concessionaria di cedere l’area da edificare a terzi con le opere ancora da ultimare…”) è opponibile a Roma Capitale “in ragione della natura dei beni e delle finalità per le quali gli stessi sono stati realizzati” in particolare perché “il divieto di cessione è oggettivamente una cautela necessitata e doverosa affinché l’interesse pubblico perseguito con l’intervento edificatorio abbia ad essere compiutamente soddisfatto”.

Deduce poi che la legge 179/92 ha previsto, all’art.20, “il divieto di vendita dei cespiti per un quinquennio dalla assegnazione degli alloggi, salva la previa autorizzazione regionale” e che “non potendosi il Comune di Roma qualificare come assegnatario, il divieto di vendita ex art. 20 deve ritenersi pienamente applicabile alla presente fattispecie”; 2.il motivo è inammissibile. 2.1. Il Comune di Aprilia assume che il contratto di compravendita di cui trattasi sia nullo perché è stato concluso in difetto di completamento da parte della Flavia 82 delle opere di urbanizzazione che la stessa era tenuta a realizzare in base alla convenzione stipulata con il Comune medesimo ai sensi dell’art. 35 della l.865/71.

Il Comune non censura le affermazioni della Corte di Appello secondo cui non potevano rilevare le nullità di cui all’art. 35, comma 19, della l.865/1971, per l’assorbente ragione che detto comma era stato abrogato dalla l.179/2022, e secondo cui la nullità del contratto non poteva derivare dall’art.35, comma 8, lett.

f) della l.865/1971 (a mente del quale la convenzione tra Comune e concessionario dell’area destinata all’edificazione di immobili di edilizia economica e popolare doveva individuare “le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie”), per l’assorbente ragione che la nullità del contratto non era configurabile come sanzione a carico del concessionario.

Il Comune deduce che, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di Appello, il divieto posto dall’art. 8 della convenzione (“è fatto divieto alla società concessionaria di cedere l’area da edificare a terzi con le opere ancora da ultimare…”) determinerebbe una causa di nullità del contratto “in ragione della natura dei beni e delle finalità per le quali gli stessi sono stati realizzati” in particolare perché “il divieto di cessione è oggettivamente una cautela necessitata e doverosa affinché l’interesse pubblico perseguito con l’intervento edificatorio abbia ad essere compiutamente soddisfatto”.

Si tratta di deduzione generica che non è correlata ad alcuna specifica o individuabile causa di nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418 c.c. (“Il contratto è nullo quando e' contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'art. 1325, l’illiceità della causa, l’illiceità dei motivi nel caso indicato dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'art. 1346. Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge”).

L’amministrazione deduce infine che la nullità del contratto deriverebbe dall’art.20 della legge 179 del 1992 ( irritualmente introdotto in questa sede un nuovo tema di indagine. 3.in conclusione il ricorso deve essere rigettato; 4.le spese seguono la soccombenza; PQM la Corte rigetta il ricorso; condanna il Comune di Aprilia a rifondere alla società cooperativa a responsabilità limitata Flavia 82, le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 4000,00, per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti; condanna il Comune di Aprilia a rifondere a Roma Capitale le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 3500,00, per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti. condanna il Comune di Aprilia a rifondere alla società Unicredit le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 3500,00, per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera del Comune di Aprilia, dell’ulteriore importo a tit