Italian court dismisses appeal on preliminary contract nullity due to indeterminate object and procedural errors.

/4/2024 ha pronunciato la seguente ordinanza sul ricorson. 5541/2019 proposto da: Schema Invest s.r.l., difesadall’avvocato Paolo Rolfo; -ricorrente- contro Renzi Italo, difeso da ll’ avvocat o Giovambattista Coviello , domiciliato a Roma presso lo studiodell’avvocato Alessandro Pieri; -controricorrente- avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 4893 /201 8 del 12/7/2018. Ascoltata la relazione del consigliere Remo Caponi. Fatti di causa Italo Renzi, la madre Maria Zenilde Giovannini e la sorella Giuliana Renzi, nella veste di promissari acquirenti,sottoscrivono un preliminare (e versano il prezzo concordato di € 125.000), avente ad oggetto tre unità immobiliari entro il fabbricato che la Schema Invest, promittente venditrice, costruisce sull’area precedentemente venduta dai primi alla seconda.

Realizzato l’edi- ficio, i promissari acquirenti allegano l’inadempimento della promittente venditrice nella individuazione delle unità immobiliari e la convengono 2di 5 – 5541 /2019 – 2 – 10 / 4 /202 4 ( 22 ) – Caponi Est. dinanzi al Tribunale di Roma per l’accertamento della nullità del preliminare per indeterminabilità dell’oggetto e la restituzione del prezzo. Il Tribunale accoglie le domande. La Corte di appello rigetta l’appello della convenuta e conferma la sentenza diprimo grado. Ricorre in cassazione la promittente venditrice convenuta con quattro motivi.

Resistono i promissari acquirenti attori con controricorso. Ragioni della decisione 1. - I l primo motivo (p.

10) denuncia il carattere apparente, illogico ed incomprensibile della motivazione che ha accertato l'inammissibilità ex art.342 c.p.c. del primo motivo di appello della promittente venditrice . Nella parte censurata, la sentenza impugnata (capo 4.1.) rileva che nel motivo di appello la promittente venditrice ha sostanzialmente omesso di confrontarsi con le ragioni poste a fondamento della decisione impugnata, limitandosi a proporre di nuovo gli stessi argomenti nella forma già sottoposta all'atten- zione del primo giudice. La Corte di appello premette che il Tribunale ha accertato il carattere indeterminabile dell'oggetto del contratto preliminare, escludendo che possa trattarsi di vendita ex art. 1378 c.c. di cosa determi- nata solo nel genere.

L’appellante, dunque, avrebbe dovuto censurare in maniera specifica le statuizioni della sentenza di primo grado, senza limi- tarsi ad una generica doglianza di ingiustizia.La ricorrente obietta che, nel primo motivo di appello, è stato integralmente trascritto e criticato specifi- camente il capo del provvedimento impugnato relativo alla indeterminabilità dell'oggetto del preliminare. Tali termini di critica vengono riportati anche nel ricorso: «Quando l'oggetto non è determinato in tutti i suoi caratteri distintivi, può essere determinabile, e lo è in tutte le ipotesi in cui siano stati indicati o comunque appaiano identificabili i criteri in base a cui fissare le modalità e la quantità delle prestazioni.

Criteri, questi, che sono rinvenibili nel contratto preliminare di cui è causa in cui, oltre ad essere allegata la relativa planimetria, sono specificati tutti gli elementi identificativi dell'im- mobile […]»: (a) precisa localizzazione, (b) preciso titolo edilizio, (c) 3di 5 – 5541 /2019 – 2 – 10 / 4 /202 4 ( 22 ) – Caponi Est. tipologia (appartamento trilocale e box al piano interrato), (d) indicazione del prezzo. Ne consegue che «nel caso di specie l'oggetto del contratto, come contenuto dell'obbligazione, è determinabile anche se non ancora de- terminato in quanto in corso di costruzione».

La ricorrente conclude che il motivo di appello è specifico, mentre è «proprio il giudice d'appello ad avere integralmente omesso di esplicitare l'iter logico seguito per giungere a pro- nunciare l'inammissibilità del primo motivo di gravame, sostenendo che l'appellante non avrebbe censurato in maniera specifica le statuizioni della sentenza impugnata». Il secondo (p.

12) ed il terzo motivo (p.

14) nel loro complessocensurano chela Corte di appello ha ritenuto che la planimetria delle unità immobiliari non sia stata allegataal contratto preliminare. Si deduce violazione degli artt. 1362 c.c., 115 e 215 c.p.c.(secondo motivo), degli artt. 1346 e 1351 c.c., nonché omesso esame di un documento decisivo che ha comportato il travisamento dei fatti ( terzo motivo) . La promittente venditrice sostiene : (a) il doc. 13 è costituito dalla copia del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 25/01/2013 completo di planimetria; (b) i promissari acquirenti non hanno mai contestato né disconosciuto tale documento nel corso del giudizio di primo grado, nemmeno all'udienza del 04/07/2017, per cui la scrittura privata completa di planimetria è da ritenersi riconosciuta tacitamente in giudizio ai sensi dell'art. 215 c.p.c.; (c) l'art. 1 del prelimi- nare rinvia espressamente alla planimetria allegata, per cui è erronea l’af- fermazione che le planimetrie «non risultano richiamate nel contratto come parte integrante dell'accordo».

In conclusione: «Il giudice a quo ha errato dapprima nel ritenere mancante la planimetria (in violazione degli artt. 115 e 215 c.p.c.) e successivamente nel non ritenerla comunque parte inte- grante dell'accordo (in violazione dell'art. 1362 c.c.». Il quarto motivo (p.

18) denuncia la violazione dell'art. 91 c.p.c. e del d.m. 55/2014 per non avere la Corte di appello considerato nella statuizione 4di 5 – 5541 /2019 – 2 – 10 / 4 /202 4 ( 22 ) – Caponi Est. sulle spese la tardiva costituzione dell’appellato e la partecipazione di questi alla sola udienza di discussione. 2. –I quattro motivi possono essere esaminati contestualmente. Essi non sono fondati. Il primo motivo è rigettato, poiché la pronuncia d’inammissibilità del primo motivo di appello è sostanzialmente superata dal fatto che l’appel- lante e attuale ricorrente ha ripreso lacensura post a a base del primo mo- tivo anche nei motivi di appello successivi, sui quali ha ottenuto una pro- nunciadi merito.

Il secondo e il terzo motivo sono infondati. Nella parte censurata (p. 5), la sentenza impugnata argomenta: «Il giu- dice ha correttamente verificato l'assenza della planimetria catastale (come documento denominato ‘Allegato A’), annesso al contratto di compravendita preliminare. Infatti, emerge dalla lettura del fascicolo di primo grado depo- sitato in questa sede, chela planimetria indicata nel contratto preliminare (allegato sub n. 13 della comparsa di costituzione di Schema lnvest - pro- mittente venditrice n.d.r. - nel primo grado) non è mai stata allegata al contratto preliminare […], bensì allegata al distinto ed autonomo contratto definitivo di compravendita, stipulato tra le parti il 25/1/2013 e regolante un diverso rapporto».

La sentenzaresiste alle censure della ricorrente, attraverso un apprezza- mento concludente del fatto che la planimetria cui si riferisce la ricorrente risulta allegata ad un diverso contratto (definitivo) riguardante una diversa vicenda negoziale tra le parti. Quanto alla tesi -proposta nel primo motivo di appello e poi ripresa- che la determinabilità dell’oggetto del preliminare èdata nel caso di specie anche da indicazioni ulteriori rispetto alla planime- tria, essa si scontra controun orientamento di questa Corte, al quale s’in- tende dare continuità.

E cioè: la possibilità di determinare l'oggetto del con- tratto preliminare di compravendita immobiliare attraverso altri elementi trova un limite qualoral’oggetto sia individuato attraverso il rinvio ad un 5di 5 – 5541 /2019 – 2 – 10 / 4 /202 4 ( 22 ) – Caponi Est. documento (come la planimetria, nel caso di specie), così chiamatoa for- mare parte integrante dell'accordo negoziale. In tal caso, infatti,la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi diversi daldocumento richiamato specificamente nel contratto(cfr.

Cass. 1626/2020). Il secondo edil terzo motivo sono rigettati . Il quarto motivo è da rigettare, poiché la sentenza impugnata ha applicato il principio della soccombenza in modo congruo, senza esporsi a censure in questa sede. 3. -Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che li- quida in € 5.000, oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge. Sussistono i presupposti processuali per il versamento,