Court allows condominium's claim against successor buyer for unpaid contributions by reversing burden of proof.

a pronunciato la seguente Ordinanza sul ricorso n. 10614/2018 proposto da: Eredi Semeraro C. s.n.c., rappresentata e difes a dall'avvocato Tom- maso Savino e domiciliata in Roma , alla Piazza B. Cairoli n. 2, presso lo studio dell’avvocatoOrazio Castellana; -ricorrente- contro Condominio di Via Orazio Flacco n.18-22 di Taranto ; -intimato- avverso la sentenza del Tribunale di Taranto n. 247/2018 , depositata il 30/01/2018. Ascoltata la relazione del consigliere Remo Caponi. Fatti di causa L’odierna ricorrente in cassazione, la società costruttrice Eredi Semeraro s.n.c. si è vista rigettare in primo dal Giudice di pacedi Taranto, con sen- tenza n. 3452/2015, confermata in appello dal Tribunale di Taranto (con sentenza n. 247/2018)l’opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento della somma di € 4.414 ,45 ottenuto nel 2015 dal Condominio di via O.

Flacco n. 18 e n. 22 ( in Taranto), a titolo di contributi condominiali dovut i per gli anni 2008-2014 da Vito Caz z orla relativamente a due unità 2di 6 – 10614/2018 – 2 – 15 / 2 /202 4 ( 1 3 ) – Caponi Est. immobiliari dal luglio 2008 fino al giugno 2014 , di cui aveva goduto quale cessionario dalla ricorrente e cedente società costruttrice , allorquando quest’ultima rientrava nella disponibilità degli immobili in questione. Alle- gava il citato Condominio che aveva ottenuto titoli esecutivi giudiziali nei confronti di Cazzorla, sulla base dei quali aveva promosso infruttuosamente due procedure di espropriazione mobiliare, e che nel lugliodel 2014 la Eredi Semeraro s.n.c. era rientrata in possesso degliimmobili menzionati per poi concederli subito in locazione, già a decorrere dallo stesso mese,a tale Si- mona Manigrasso (circostanza che pure era stata portata a conoscenza dell’amministratore del Condominio con nota del 30 dicembre 2014).

La società ingiunta faceva valere i motivi poi riproposti essenzialmente nel giudizio di legittimità. La Eredi Semeraro ha proposto ricorso per cassazione sulla base dicinque motivi. Il Condominio intimatonon ha svolto attività difensiva. Ragioni della decisione 1. – Il primo motivo (p.

9) denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., degli artt. 1118 e 1123 c.c., dell'art. 63 disp. att. c.c. in quanto il giudice di appello non ha correttamente qualificato la domanda del Condominio in sede monitoria, incorrendo inun’erronea applicazione delle norme sul pa- gamento dei contributi di gestione ordinari relativi alle parti e ai servizi co- muni. Si deduceche il ricorso per decreto ingiuntivo non trovava giustificazione negli stati di riparto approvati in assemblea, che riportavano le somme do- vute dalla ricorrente, quanto nei titoli esecutivi di condanna al pagamento, ottenuti dal Condominio nei confronti del Cazzorla.

Infatti, secondo il Con- dominio, la società proprietaria «è obbligata a pagare i contributi e le con- seguenti speselegali ma la stessa non ha dato alcun riscontro alla lettera del 7 gennaio [2015] con la quale è stata invitata ad ottemperare al paga- mento; ricorrono le condizioni per la concessione dell'ingiunzione ai sensi 3di 6 – 10614/2018 – 2 – 15 / 2 /202 4 ( 1 3 ) – Caponi Est. dell'art. 63 disp. att. c.c., sulla base dei precedenti decreti ingiuntivi [emessi nei confronti del Cazzorla, n.d.r.] vertendosi in materia di contributi condo- miniali». (v. p. 11).

Si lamenta che l'azione proposta nei confronti della società riguardavauna non meglio qualificata responsabilità, quale ex pro- prietaria-cedentedei due immobil i facenti parte del C ondomini o , e per es- serne poi divenuta nuovamente proprietaria. Al massimo si sarebbe potuta ammettere - ex art. 63 , co. 4 , disp. att. c.c. – la sua r esponsabilità per l’anno in corso e quello precedente il riacquisto (quindi per tutto 2013e fino al mese di giugno 2014). Il secondo motivo (p.

15) ripropone la sostanza del primo motivo sotto il profilo di omesso esame ex 360 n. 5 c.p.c. dei documenti a base del ricorso per decreto ingiuntivo proposto dal Condominio, da cui si sarebbe dovuto desume che essa ricorrente, quale ingiunta, era stata destinataria di un provvedimento monitorio perpagare debiti altrui (del Cazzorla). Il terzo motivo (p. 17 ss.) denuncia la violazione dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 116 c.p.c., nonché la violazione del principio dell’irretroattività della legge in relazione all’applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c. in quanto il giu- dice di appelloaveva imputato all a stessa, quale opponente , l’onere di pro- durre il contratto di vendita degli immobili al Cazzorla, mentre avrebbe do- vuto valutare come non necessitante di prova un fatto pacificamente am- messo, ed avevaapplicato inoltre il citato art. 63 disp. att. c.c. nella formu- lazione introdotta nel 2012, ad una fattispecie anteriore.

Il quarto motivo (p. 20 ss.) denuncia la violazione dell’art. 2697 c.c., in combinato disposto con gli artt. 115 e 116 c.p.c., la violazione del principio della immodificabilità della domanda proposta dinanzi al giudice di pace ex art. 311, 319 e 320 c.p.c., nonché la violazionedegli artt. 163 e 183 c.p.c. poiché il giudice di appello aveva erroneamente applicato i principi sull'o- nere della prova, omettendo di valutare che la cessione dell’immobile al Cazzorla fossestata ammessa dal Condominio ed aveva omesso di rilevare l'inammissibilità della modifica della causa petendida parte del Condominio 4di 6 – 10614/2018 – 2 – 15 / 2 /202 4 ( 1 3 ) – Caponi Est. nel passaggio dalla fase monitoria alla fase di opposizione e, comunque, omettendo di trarre le dovute conseguenze anche dalla tardiva costituzione in giudizio.

Si prospetta che erastata allegata solo all’udienza di discussione in primo grado- e, quindi, tardivamente - la mancata cessione e la visura catastale da cui risultavala proprietà de essa società ricorrente al maggio 2014, con un mutamento della ragione della domanda, in cui si argomen- tavadalla qualità della società come proprietaria originaria (mentre nel ri- corso perdecreto ingiuntivo si invocava la qualità di nuova proprietaria della società per aver riacquistato gli immobili dal Cazzorla). Il quinto motivo (p. 25ss.) denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c. poi- ché il giudice di appello avevaomesso di pronunciarsi sull'eccezione di pre- scrizione quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c. sollevata con l'atto di appello, in questi termini:

«Ribadiamo, a tal proposito, che mai prima del 7/1/2015, la società è stata informata dell'asserita morosità del Cazzorla; né è mai stata convocata, quale presunta condomina per le unità immobiliari di per- tinenza del Cazzorla nelle assemblee di approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi delle spese condominiali richieste con il decreto ingiuntivo op- posto». In particolare, si deduce che, trattandosi di quote condominiali or- dinarie, dovute con cadenza periodica, non essendo stata inoltrata nei con- fronti dellasocietà alcuna richiesta di pagamento delle quote condominiali prima dell'invio dell’unica richiesta di pagamento ricevuta (il 7/1/2015),do- vevano ritenersi prescritti i pretesi crediti precedenti al 7/1/2010.

Vice- versa, erano stati qualificati come atti interruttivi le iniziative nei confronti del Cazzorla. 2. –I primi quattro motivi, da esaminare congiuntamente in quanto tra loro connessi, sono fondati. Infatti, per quanto dedotto e provato nel corso dei gradi di merito, l’odierna società ricorrente aveva comunicato al Condominio con missiva del 16/9/2008 l’avvenuta cessionedelle due unità immobiliari al sig. Cazzorla, nei cui riguardi era maturata la morosità indicata nel decreto ingiuntivo. Il 5di 6 – 10614/2018 – 2 – 15 / 2 /202 4 ( 1 3 ) – Caponi Est.

Condominio –per quanto indicato con il ricorso monitorio ed in relazione al periodo indicato dal settembre 2008 al giugno2014 – aveva ottenuto titoli di condanna per il recupero delle sommenei confronti del conduttore. Per- tanto, era nei confronti del cessionario Cazzorla che andava richiesto il ri- corso per decreto ingiuntivo e non della società cedente, la quale - tutt’al più –avrebbe potuto rispondere, per effetto della sopravvenuta entrata in vigore della modifica apportata al citato art. 63 disp. att. c.c., solo delle ultime due annualità, ovvero del 2013 e fino al mese di giugno del 2014.

In sostanza, il Tribunale tarantino ha illegittimamente invertito l’onere della prova relativamentealla qualità di condomino al fine dell’accertamento dell’obbligodi pagamento dei contributi negli anni controversi, imputando erroneamente alla società oggi ricorrentel’onere di dimostrare l’inesistenza in capo a sé della qualità di condominacon riferimento al periodo della mo- rosità dedotta nel ricorso monitorio e non già correttamente al Condominio l’onere di comprovarel’esistenza di tale qualità in capo alla società, tenuto conto di tutte le vicende –di cessione e di successivo riacquisto della dispo- nibilità da parte della stessa -che avevano riguardato i due immobili.

La sentenza impugnata deve essere, perciò, cassata, con enunciazione deiseguenti principi di diritto: a)in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione o cessione) di un immobile fatto oggetto di locazionede- termina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazionedel terzo acquirente (o donatario o cessionario ) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore (o donante o cedente) - locatore senza necessità del consenso del conduttore, perciò anche il subentro nell’obbligo di pa- gamento delle quote condominiali del Condominio di cui fa parte l’im- mobile locato; b)l’onere della prova relativo al fatto costitutivo della pretesa del Con- dominio implicante l’individuazione del soggetto obbligato al paga- mento delle quote condominiali in caso di vicende traslative o di 6di 6 – 10614/2018 – 2 – 15 / 2 /202 4 ( 1 3 ) – Caponi Est. cessione o di locazione di immobile facente parte del Condominio stesso nel periodo di maturazione della morosità spetta a quest’ultimo, incombendo, invece, a colui che nega tale qualità, in caso di esercizio di siffatta pretesa nei suoi confronti, la prova su eventuali fatti modi- ficativi od estintivi escludenti la sua responsabilità;

c) il nuovo art. 63 disp. att. c.c. (entrato in vigore con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della legge 11 dicembre 2012, n. 220) sancisce, al comma 4, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei soli contributi re- lativi all’anno in corso e a quello precedente(e non quindi anche con rispetto a quelli ulteriormente precedenti), precisandosi che detta norma non si applica retroattivamente. 3. – I primi quattro motivi devono, quindi, e ssere accolti, con assorbi- mento delquinto. Alla cassazione della sentenza impugnata consegue il rinvio della causa al Tribunale di Taranto, in diversa composizionemonocratica, il quale, oltre a uniformarsi ai principi di diritto su enunciati, provvederà anche a regolare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corteaccoglie i primi quattro motivi di ricorso e dichiara assorbito il quintomotivo; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al Tribunale di Taranto, in diversa composizionemonocra