Italian Supreme Court allows appeal against preliminary contract nullity due to insufficient property identification details.

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.2469/2020 R.G. proposto da : GIOIA GIOVANNI, elettivamente domiciliato in ROMA V.GREGORIANA 54, presso lo studio dell’avvocato CALCERANO GIOVANNA (CLCGNN76H43H501B) rappresentato e difeso dagli avvocati COLARUSSO OLIMPIA (CLRLMP78H47L049M), COLARUSSO ROMANO (CLRRMN40T07E986E) -ricorrente- contro D'AMICIS CARMINE, domiciliato ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati CALIANDRO ORAZIO OSCAR RENATO (CLNRSC37R03E205O), CALIANDRO CRISTINA (CLNCST67B45E205A) -controricorrente- nonché contro D'AMICIS ARCANGELA CHIMENTI, D'AMICIS PIETRO, D'AMICIS ANTONIO, D'AMICIS FRANCESCO, D'AMICIS BRUNO, CHIMENTI ANNA IRENE, D'AMICIS ARCANGELA, D'AMICIS MARIA, D'AMICIS CHIARA, DEL PIANO GILDA, D'AMICIS PIETRO, D'AMICIS CARMINE, D'AMICIS FEDERICA, D'AMICIS POMPEA, EREDI D'AMICIS FRANCESCO, EREDI DANIELE D'AMICIS FIGLIO ED EREDE FRANCESCO D'AMICIS, RESTANO MARIA, D'AMICIS ANNAMARIA, D'AMICIS MARCO -intimati- avverso SENTENZAdi CORTE D'APPELLO SEZ.DIST.

DI TARANTO n. 330/2019depositata il 14/06/2019 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/02/2024 dal Consigliere ANTONIO MONDINI. Rilevato che:

1. Giovanni Gioia ricorre, con due motivi illustrati con memoria, per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Taranto ha, in primo luogo, dichiarato nullo, per indeterminatezza dell’oggetto, il contratto per scrittura privata non autenticata, in data 20 giugno 1991, di cui esso ricorrente aveva chiesto la risoluzione e in forza del quale esso ricorrente aveva promesso di acquistare dagli odierni intimati o loro danti causa, tra i quali anche il dante causa dell’odierno controricorrente, Carmine De Amicis, un immobile così descritto:

“porzione di suolo di mq. 650 circa [pervenuto ai promittenti venditori] per successione testamentaria (dichiarazione di successione presentata il 16 maggio 1991, n.36, vol. 891); detto suolo trovasi in Via Gramsci 75 in Grottaglie angolo via Montessori e confinante con Fasto Benito”. La Corte di Appello ha, in secondo luogo, dichiarato prescritta l’azione di restituzione della somma pagata dall’odierno ricorrente in adempimento del preliminare; considerato che: 1.con il primo motivo di ricorso viene lamentata la “violazione o falsa applicazione degli artt. 1436 c.c. e 1418, secondo comma, c.c., in relazione all’art. 360, primo comma n.3, c.p.c.”.

Sostiene il ricorrente che, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di Appello di Taranto, gli elementi contenuti nel contratto erano sufficienti a rendere determinato l’oggetto del previsto trasferimento e quindi valido il contratto;

2. con il secondo motivo di ricorso viene lamentata la violazione o falsa applicazione degli artt. 2033, 2935, 2943 c.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.”. Questo motivo dipende dall’accoglimento del primo. Deduce infatti il ricorrente che essendo errata decisione della Corte di Appello in punto di nullità del contratto preliminare e dovendo ritenersi il contratto valido, avrebbe dovuto essere accolta la propria domanda di dichiarazione della risoluzione del contratto stesso in danno dei promittentivenditori con la conseguenza che il dies a quo del termine di prescrizione dell’azione di ripetizione di indebito non doveva essere individuato -così come in conseguenza di detto errore era stato individuato-nel giorno della esecuzione del pagamento bensì nel giorno in cui, con la sentenza di risoluzione, l’accertamento dell’indebito sarebbe divenuto effettivo;

3. in riferimento ai due motivi di ricorso deve essere presa in esame l’eccezione del controricorrente per cui, sulla nullità del contratto, vi è già stata una pronuncia passata in giudicato tra le stesse parti. Il controricorrente deduce che tra le parti del preliminare era intercorsa altra controversia promossa dall’odierno ricorrente per ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo dell’immobile e che in tale controversia il Tribunale di Taranto, sezione di Grottaglie, con sentenza 153 del 2005, confermata dalla Corte di Appello di Lecce con sentenza 285/2007 divenuta definitiva aveva rigettato la domanda ritenendo nullo il contratto per indeterminatezza del relativo oggetto. 3.1.

L’eccezione di giudicato è inammissibile. Nel giudizio di legittimità il giudicato esterno può essere per la prima volta fatto valere solo ove si tratti di giudicato successivo alla scadenza del termine ultimo per ogni allegazione difensiva in grado d'appello e, pertanto, successivamente alla scadenza dei termini per il deposito delle memorie di replica, momento in cui il quadro fattuale sul quale la decisione di secondo grado può e deve fare riferimento è da considerarsi chiuso (v., tra molte, Cass. Sez.n.14883 del 31/05/2019 ). Il principio della rilevabilità in sede di legittimità delgiudicato esterno presuppone che questo risulti dagli atti comunque prodotti nel giudizio di merito e presuppone altresì, stante l'onere di completezza eautosufficienza del ricorso, che la parte che deduca il suddettogiudicato indichi il momento e le circostanze processuali in cui i già menzionati atti sono stati prodotti, senza possibilità di depositare per la prima volta la sentenza in sede di legittimità (Cass. n. 15846 del 06/06/2023 ).

Il giudicato in questa sede invocato dal controricorrente si sarebbe formato addirittura prima dell’inizio del giudizio di primo grado. Né il controricorrente deduce di aver mai fatto valere l’eccezione di giudicato nel merito. Resta assorbito nella superiore ragione di inammissibilità il rilievo per cui il ricorrente, nell’atto introduttivo del presente giudizio, fa cenno alle sentenze del Tribunale di Taranto e della Corte di Appello di Lecce richiamate ex adverso deducendo che con la seconda, poi passata in giudicato, era stata accertata la validità del preliminare;

2. il primo motivo di ricorso è fondato e va accolto. 2.1. L’oggetto del contratto può essere determinato o determinabile (art. 1346 c.c.). Ai fini della validità del contratto avente ad oggetto immobili, l’identificazione del bene-cosa è indispensabile per la (attuale) determinatezza dell’oggetto del contratto. In mancanza il contratto è, ai sensi dell’art.1418 c.c., nullo. In termini generali, l’identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti o indiretti, legali o convenzionali a seconda che siano stati predisposti al fine specifico di stabilire dei «contrassegni» di identificazione - così i dati catastali - ovvero consistano in un rinvio ad entità, rapporti o situazioni giuridiche di diverso contenuto e, rispettivamente, che siano previsti o imposti dalla legge o in via convenzionale.

Il codice civile non stabilisce un criterio generale di identificazione dei beni immobili ai fini della validità del contratto. Questa Corte ha affermato che, ai tali fini, con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori, relativi ad immobili non è indispensabile l’indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idoneo ad identificare il bene in modo univoco (Cass. Sez. 2, Sentenza n.7079 del 22/06/1995 secondo cui “Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggettodi un contratto preliminare relativo a bene immobile non postula la necessaria indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e di tre almeno dei suoiconfini - che sono indicazioni rilevanti ai fini della trascrizione (art. 2659 n. 4 e 2826 cod.civ.) - quando, pur in mancanza delle dette indicazioni, l'oggettodel contratto può essere determinato in base alle altre clausole del contratto medesimo”).

Solo laddove l’identificazione dell’oggetto del preliminare afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., occorre che, nel preliminare stesso, l’immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confinie dati catastali, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del beneoggetto del trasferimento ” (Cass.952/2013). È stato poi anche statuito che “Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali.

In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile” (Cass.11297/2018).

La Corte di Appello non si è uniformata alla giurisprudenza di legittimità: in causa di risoluzione del preliminare ha ritenuto che il bene non fosse identificabile malgrado il contratto recasse ordinari elementi identificativi dell’immobile, costituiti dal Comune di ubicazione, dalle strade, da una delle proprietà confinanti e che, in particolare, il contratto rinviasse alla dichiarazione di successione, indicata in modo preciso, come di per sé identificativa del bene (“... porzione di suolo di mq 650 per successione testamentaria dichiarazione di successione presentata il 16 maggio 1991, n. 36, vol. 891…”);

4. il secondo motivo di ricorso resta assorbito dall’accoglimento del primo con conseguente cassazione della sentenza impugnata;

5. la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, anche per le spese; PQM accoglie il primo motivo di ricorso, di