Cassation court remands case for new trial due to misinterpretation of deed regarding shared ownership of common areas.

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n.28393/2019 R.G. proposto da : LEONETTI BARTOLOMEO, LEONETTI DONATO, elettivamente domiciliati in ROMA VIALE MAZZINI 114/B, presso lo studio dell’avvocato COLETTA SALVATORE (CLTSVT62D30C104M) rappresentati e difesi dall'avvocato RICCIARDELLI LUIGI (RCCLGU56E05B963H) -ricorrenti- contro COLUZZI CLAUDIO, domiciliato ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati SCIAUDONE MASSIMO (SCDMSM64S07F839X), SCIAUDONE ANTONIO (SCDNTN58R29I234I) -controricorrente- nonchè contro FARALDO MONICA, ZITIELLO ANNA, COGNETTI ANGELA, LEONETTI BRUNO, IODICE NICOLA VINCENZO, FARALDO ROSSELLA -intimati- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO NAPOLI n. 3407/2019 depositata il 19/06/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/01/2024 dal Consigliere dr. MAURO MOCCI. FATTI DI CAUSA Bartolomeo Leonetti conveniva in giudizio Vincenzo Nicola Iodice avanti il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, al fine di sentir accertare il suo diritto di proprietà indivisa sul cortile comune e sull'androne di accesso al fabbricato di cui faceva parte il terraneo da lui acquistato in Caserta, via Patturelli 23. A sostegno della domanda allegava di essere proprietario esclusivo di un locale sito al piano terra ed identificato dalla lettera A e comproprietario della quota indivisa del 50% dell'androne e del cortile comune, in forza di successione paterna e da ultimo della cessione del 24 febbraio 1999, con la quale í suoi fratelli gli avevano trasferito i loro diritti sui beni rivendicati.

Il convenuto si costituiva deducendo di aver trasferito, nel marzo 2007, i beni di sua proprietà a Claudio Coluzzi e Anna Zitiello, che venivano chiamati in causa. Iussu iudicis il contraddittorio veniva esteso anche agli altri soggetti risultanti comproprietari del fabbricato di via Patturelli 21. Fra costoro si costituivano Monia e Rossella Faraldo, aventi causa di Angela e Vincenza Cognetti, che chiedevano respingersi la domanda attorea, sostenendo che Bartolomeo Leonetti non avrebbe mai pagato nulla in ordine alle parti comuni e condominiali.

L'adito giudice accoglieva la domanda attorea, dichiarando Bartolomeo Leonetti comproprietario del cortile e dell’androne dell’edificio. Proponevano gravame il Coluzzi e la Zitiello, i quali sostenevano l'erroneità del presupposto fondante la decisione di primo grado, ovvero la considerazione che i convenuti non avessero contestato la qualità di comproprietario e condomino del Leonetti. Con sentenza n. 3407, depositata il 19 giugno 2019, la Corte d’appello di Napoli accoglieva l’impugnazione ribaltando l’esito del giudizio: osservava in particolare che, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice, l'attore non aveva assolto all'onere probatorio su di lui incombente a seguito della contestazione della sua qualità di condomino.

Secondo la Corte di merito, appariva rilevante l’osservazione degli appellanti circa il fatto che il locale terraneo di proprietà di Leonetti Bartolomeo è sito nel fabbricato di via Patturelli n. 21, mentre l’androne e il cortile di cui si discute afferiscono al palazzo di via Patturelli 23. La cassazione della sentenza d'appello è stata chiesta da Bartolomeo e Donato Leonetti con ricorso affidato a due motivi, cui resiste con controricorso solo Claudio Coluzzi, mentre non hanno svolto attività difensiva gli intimati Nicola Vincenzo Iodice, Bruno Leonetti, Monica e Rossella Faraldo, Angela Cognetti.

La causa, originariamente assegnata alla camera di consiglio del 14 ottobre 2021 davanti alla sesta sezione, è stata rimessa all’udienza pubblica, mancando l’evidenza decisoria. Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso. In prossimità della presente udienza, entrambe le parti - come già in precedenza - hanno depositato memorie illustrative, ex art. 378 c.p.c. RAGIONI DELLA DECISIONE 1) Con la prima censura i ricorrenti denunciano, in relazione all'art. 360, comma 1, n.3 e 4, cod. proc. civ., la violazione degli art. 115 e 116 cod. proc. civ. in rapporto agli art. 2699 e 2697 cod. civ., ossia la violazione del regime della prova e violazione dell’art. 1117 cc; l’errore della Corte d’Appello consiste, a dire del ricorrente nel non avere considerato che dal titolo prodotto (l’atto di Caprio del 1999) emergeva che la proprietà esclusiva del ricorrente attore faceva parte del Palazzo di via Patturelli n. 21, per cui doveva applicarsi la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c.

2) Con la seconda doglianza si sostiene, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n.3 e n.4 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ. in relazione agli artt. 2727 e 2729, nonché la violazione dell'art. 2697 cod. civ. per avere la Corte d'appello ritenuto la contestazione svolta dai convenuti idonea a superare la presunzione di condominialità, mentre invece l’articolo 1117 c.c. richiede “il titolo contrario”. Così ragionando, la Corte d’Appello avrebbe addossato l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata. I due motivi, che possono essere scrutinati congiuntamente – presentando profili comuni –sono fondati.

2) La Corte d’appello ha premesso che “sarebbe stato onere (dell’attore) dimostrare che i suddetti beni, per la loro natura e conformazione e per lafunzione cui sono destinati, rientrano tra le parti condominiali del fabbricato nel quale insiste l’immobile terraneo di cui è proprietario esclusivo”. Da ciò la considerazione conseguente che il Leonetti avrebbe dovuto dimostrare “di essere comproprietario e/o condomino dei beni di causa, prova che il Leonetti avrebbe dovuto dare mediante la tempestiva produzione in giudizio dei titoli di provenienza onde consentire l’accertamento della natura obiettivamente condominiale dei beni in contestazione al momento del suo acquisto nonché dell’appartenenza del terraneo di cui è proprietario esclusivo al condominio di via Patturelli n. 23, di cui farebbero parte l’androne ed il cortile”.

Ha altresì ritenuto “rilevante l’osservazione degli appellanti circa il fatto che il locale terraneo di proprietà di Leonetti Bartolomeo è sito nel fabbricato di via Patturelli n. 21, mentre l’androne e il cortile di cui si discute afferiscono al palazzo di via Patturelli 23”. 2.a) I ricorrenti contrastano tali passaggi della sentenza impugnata, rilevando che “L’atto pubblico per notar Di Caprio 24.2.1999. così individua l’oggetto dell’acquisto effettuato da Leonetti Bartolomeo… tutti i diritti che i cedenti, in ragione di un quinto ciascuno e per complessivi quattro quinti, vantano sul terraneo in Caserta, nello stabile condominiale alla via Patturelli n. 21, avente accesso dal civico 23 di detta via, con ogni altro accessorio, pertinenza, comprendimenti e diritti, e confinante con via Patturelli, androne e cortile comune e beni Leonetti” (cfr. ricorso a pag. 6 che riporta nel rispetto dell’autosufficienza, la parte del titolo che qui rileva). 2.b) La Corte distrettuale, dopo aver sancito l’inutilizzabilità di tutti i documenti prodotti, a parte il suddetto atto pubblico, ha però escluso che da esso fosse ricavabile la prova del diritto di comproprietà dell’attore circa i beni di causa o della natura condominiale degli stessi o dell’appartenenza dell’immobile in proprietà esclusiva del Leonetti “al condominio di via Patturelli n. 23”.

In tal modo, la sentenza impugnata ha completamente travisato il significato letterale dell’atto pubblico per notaio Di Caprio,nel quale non sono affatto menzionati due palazzi distinti in via Patturelli con civici rispettivamente n. 21 e 23, ma un unico “stabile condominiale alla via Patturelli n. 21”, di cui faceva parte il locale terraneo appartenente al ricorrente e che usufruisce di un ingresso a parte, distinto con numero civico 23 di via Patturelli. L’accesso al civico 23 si riferisce infatti al locale terraneo. 2.c) A cagione dell’evidenziato travisamento della descrizione dei beni ceduti contenuta nell’atto not.

Di Caprio del 24 febbraio 1999 (che – si badi bene - è cosa ben diversa dalla interpretazione del titolo secondo la volontà delle parti), viene pertanto a cadere l’ulteriore argomentazione sul riparto dell’onere della prova contenuto nella sentenza impugnata secondo la quale, essendo il locale terraneo appartenente al Leonetti situato nel fabbricato di via Patturelli n. 21, mentre l’androne ed il cortile di cui si discute riguarderebbero il palazzo di via Patturelli n. 23, i ricorrenti avrebbero omesso di dimostrare che l’immobile di proprietà Leonetti sarebbe stato ricompreso nel condominio di via Patturelli n. 21. 2.d) Appurata l’unicità dell’edifico, di cui fa sicuramente parte il piano terraneo, si tratta di verificare l’applicabilità alla fattispecie del disposto di cui all’art. 1117 c.c. La lettura della norma mostra che fra i beni condominiali rientrano pacificamente anche l’androne ed il cortile, giacché, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere all’interno del fabbricato, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come appunto indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio (Sez. 2, n. 9986 del 20 aprile 2017).

3) Si rende pertanto necessario che il giudice di rinvio proceda ad un nuovo esame, sulla scorta della corretta individuazione dello stato dei luoghi come risultante dal titolo (atto Di Caprio del 1999), traendo poi le necessarie conseguenze in tema di riparto dell’onere della prova. Solo per completezza, va rilevato che il problema della contribuzione agli oneri condominiali, eventualmente dovuti dal Leonetti esula dal presente giudizio e sarà eventualmente affrontato in altre sedi qualora dovesse risultare accertata la sua qualità di condomino. Il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità. P. Q. M. La Corte accoglie