Cassation court dismisses appeal for transferring property via debt compensation, citing improper interpretation of contract terms.

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al R.G. n. 1682-2020 proposto da: LOMBARD BMP SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ULPIANO 29, presso lo studio dell'avvocato SUSANNA LOLLINI, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato MARIO CLAUDIO CAPPONI, giusta procura speciale in atti; -ricorrente - contro FALLIMENTO GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI SRL IN LIQUIDAZIONE, in persona del curatore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA UGO DE CAROLIS 34-B, presso lo studio dell'avvocato MAURIZIO CECCONI, rappresentato e difeso dall'avvocato COSTANTINO CUTOLO, giusta procura speciale in atti;

Ric. 2020 n. 01682 sez. S2 -ud. 15-02-2023 -2- -controricorrente - avverso la sentenza n. 1411/2019 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il 17/10/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/02/2023 dal Consigliere Dott. DIANORA POLETTI FATTI DI CAUSA 1. Nell'anno 2012 la Lombard BMP Srl citava in giudizio avanti il Tribunale di Imperia la G estion i e P artecipazioni Immobiliari Srlin liquidazione, chiedendo il trasferimento a suo favore, tramite sentenza ex art. 2932 c.c., di un appartamento con terrazzo/giardino edi un posto auto ubicatoin Diano Marina .

Il bene promesso in vendita era identificato sullamappa allegata al contratto e il prezzo consisteva nella compensazione di un debito che la G estione P artecipazioni I mmobiliari S rl in liquidazione avrebbe avuto per pregressi lavori fatti a suo favore dalla Lombardi BMPSrl.

2. La società convenuta, rimasta contumace , veniva successivamente dichiarata fallita. Il Fallimento si costituiva in giudizio dopo la scadenza dei termini concessi ex art. 183 comma 6° c .p.c., eccependo l'inammissibilità della domanda , perché di competenza del giudice fallimentare, oltre all’insussistenza dei presupposti per il suo accoglimento.

3. Con sentenza n.412/2018 il Tribunale di Imperia ritene va identificati i beni promessi in venditaa dispetto delle difformità nelle dimensioni dell’appartamento indicate nel preliminare (69 mq. effettivi contro i 78,50 metri commerciali indicati nel contratto preliminare) e del diverso orientamento dell'appartamento (esposto a nord anziché a sud), ad eccezione del posto auto che non era stato identificato e del terrazzo scoperto che era una porzione della corte comune,peraltro non Ric. 2020 n. 01682 sez. S2 -ud. 15-02-2023 -3- frazionata. In accoglimento parziale della domanda di Lombard BMP, con sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. trasferiva alla stessa società l’appartamento di cui è causa.

4. Avverso tale decision e proponeva appello il F allimento Gestioni e P artecipazioni I mmobiliari Srl, eccependo l'improcedibilità della domanda in sede ordinaria posta la presenza di una promessa di datio in solutum, che avrebbe imposto il previo accertamento del credito compensato con il prezzo, l'impossibilità di effettuare il trasferimento ex art. 2932 c.c. in quanto i beni promessi in vendita non era no stati compiutamente identificati,la mancata prova del credito oggetto di compensazione con il prezzo.

5. Con sentenza n.411/2019 , la Corte di A ppello di Genova , nella resistenza dell’appellato, accoglieva il motivo di gravame riguardantel’indeterminatezza dei beni promessi in vendita e la loro diversità con quellitrasferiti con la sentenza appellata.

6. Contro tale decisione Lombard BMP ha proposto ricorso per cassazione, articolato in un unico motivo di ricorso, corredato da un quesito (non più necessario) e illustrato da memoria.

7. Ha resistito con controricorso il Fallimento Gestioni e Partecipazioni Immobiliari Srl, depositando anch’esso – in prossimità dell’adunanza –memoria illustrativa. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.-Con l’unico motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 2932 c.c. in relazione all'art. 360 comma 1, n. 4 c.p.c. per e rrata o incompleta interpretazione del contratto preliminare oggetto di causa e conseguente erronea valutazione in ordine alla Ric. 2020 n. 01682 sez. S2 -ud. 15-02-2023 -4- possibilità di emettere sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso.

Sostiene la ricorrente che il giudice di appello ha fatto riferimento esclusivamente sulla descrizione letterale contenuta nel contratto preliminare, omettendo di prendere in esame, ai fini dell’interpretazione dell’effettiva volontà delle parti, la planimetria che era a tale contratto allegata e che nel testo negoziale era espressamente richiamata.L’esame congiunto di planimetria e clausola contrattuale avrebbe invece dovuto attribuire rilevanza alla prima, che offriva una rappresentazione conforme allo stato dei luoghi, così da osservare anche il principio di conservazione del contratto. 2.-Il motivo è destituito di fondamento.

Nel caso di specie la sentenza impugnata ha precisato: -che una parte essenziale di quanto promesso in vendita (terrazzo/giardino), considerato unitariamente dalle parti ai fini del trasferimento, non era in realtà trasferibile, perché di proprietà comune (sul punto la sentenza di primo grado è passata in giudicato); - che la parte residua costituita dall’appartamento “vero e proprio” ha “caratteristiche differenti da quanto promesso in vendita”, sia per la riduzione del 13% della superficie commerciale (rilevante in un appartamento di modeste dimensioni) sia per la diversa (e non irrilevante) ubicazione dello stesso (a nord anziché a sud, con ricadute sulle temperature interne dell’immobile).

Tali rilievi hanno condotto la Corte distrettuale a riscontrare “una non superabile difformità fra unità immobiliare promessa in vendita ed unità immobiliare esistente nella realtà”e, dunque, a ritenere fondato il motivo di gravame data “una profonda diversità fra i beni promessi in vendita ed i beni trasferiti con la sentenza oggi appellata”. Ric. 2020 n. 01682 sez. S2 -ud. 15-02-2023 -5- Secondo la ricorrente, “verosimilmente”, la planimetria allegata anziché la clausola contrattuale avrebbe consentito alla Corte di appello una migliore individuazione dell'oggetto del contratto, in contrasto con la descrizione contenuta nella clausola 2 dello stesso , che non coincideva con la realtà esistente.

La giurisprudenza di questo Giudice ha affermato che “ le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la "quaestio voluntatis" della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto”(Cass.n. 4934/2014).

È stato ulteriormente precisato che “la difformità tra i dati risultanti da uncontratto avente ad oggetto beni immobili e la richiamataplanimetria, ad esso allegata, involge una questione di fatto, che ilgiudice di merito deve risolvere ricostruendo la volontà delle parti alla luce del testo complessivo degli atti, rimanendo la sua decisione sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione” (Cass. n. 12594/2013). 2.1.-Il motivo di ricorso (peraltro incentrato sul vizio di cui all’art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c., cui non corrisponde il contenuto dei rilievi svolti, non essendo censurata alcuna norma processuale: da qui la sua inammissibilità dedotta dalla Ric. 2020 n. 01682 sez.

S2 -ud. 15-02-2023 -6- controricorrente) non solo non aggredisce la sentenza impugnata sul punto del difetto di motivazione, ma neppure è formulato secondo i criteri richiesti da questa Corte qualora vengacensurata la violazione di regole ermeneutiche. In questo caso “il ricorrente per cassazione deve non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito, alternativamente:1) si sia discostato dai canoni legali assuntivamente violati;2) li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti” (Cass. n. 30686/2019), non essendo consentito “alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l'altra”,posto che “quella data dal giudice al contratto non deve essere l'unica interpretazione possibile o la migliore inastratto ma una delle possibili e plausibili interpretazioni”(Cass. n. 7963/2018;

Cass.n. 10891/2016). Niente di questo si rinviene nel mezzo di ricorso, nel quale il sindacato sulla violazione delle regole di ermeneutica finisce per “investire il risultato interpretativo in sè, che appartiene all'ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ed afferisce solo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica, con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati” (Cass. n. 5670/2019).

Quanto all’unico e meno generico richiamo alla violazione dell’art. 1367 c.c. si deve rilevare, unitamente a precedenti di Ric. 2020 n. 01682 sez. S2 -ud. 15-02-2023 -7- questo Giudice, che “ il criterio ermeneutico contenuto nell'art.1367 cod. civ. - sussidiario rispetto a quello principale di cui all'art. 1362 comma 1 cod. civ.- condivide il limite comune agli altri criteri sussidiari, secondo cui la conservazione del contratto, cui esso è rivolto, non può essere autorizzata attraverso l'interpretazione sostitutiva della volontà delle parti” (Cass. n. 28357/2011), quale quella che la ricorrente si proporrebbe in questa sede di ottenere. 3.- Alla luce dei rilievi svolti, il ricorso va rigettato e la ricorrente deve essere condannata al rimborso delle spese di lite, liquidate come in dispositivo, in forza del principio della soccombenza. 4.-Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 10.800,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo Ric. 2020 n. 01682 sez. S2 -ud. 15-02-2023 -