Cassation court dismisses appeal regarding landlord's right to claim rent from new owner after tenant's prior waiver.

024 CC ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.15114/2023 R.G. proposto da : FALLIMENTO TINTOGROUP SRL IN LIQUISAZIONE, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MICHELE MERCATI 39, presso lo studio dell’avvocato DI GIANDOMENICO MARIA NOVELLA (DGNMNV76D63L113S) rappresentato e difeso dall'avvocato CECCONI MATTEO (CCCMTT80L17G999Z) -ricorrente- contro ARES SPA, rappresentato e difeso dall’avvocato BOCCIA RAFFAELE (BCCRFL70H29H931G), domicilio digitale: raffaeleboccia@legalmail.it -controricorrente- avverso il DECRETO d el TRIBUNALE di PRATO n. 3119 /202 3 depositatoi l 15/06/2023 ; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/09/2024 dal Consigliere PAOLA VELLA.

FATTI DI CAUSA 1.– La vicenda può essere cos ì ricostruita in base a gli atti. Con contratto del 11.4.2013 Campi Edile s.r.l. conce sse in locazione un immobile a Tintogroup s.r.l. , la quale i n data 18.9.2019 stipulò un contratto di affitto di ramo d’azienda con Tintomas s.r.l. e, dopo la messa in liquidazione, in data 9.9.2020 venne dichiarata fallita. L’affittuaria Tintomas cessò di pagare i canoni di affitto di azienda al Fallimento e a novembre 2020 palesò la volont̀ di recedere dal contratto, volontà poi revocata, a vantaggio di una rinegoziazione del contratto, quando Campi Edile aveva manifestato un interesse all’acquisto dell’azienda.

Pertanto, in data 1 0.2.2021 Campi Edile inviò al Fallimento una pec del 10 .2. 2021 con rinuncia a tutti i canoni di locazione dell’immobile a decorrere dal 19.9.2019 ( data di stipula del contratto di affitto di azienda con Tintomas). Il 16.2.2021 Tintomasstipulò un nuovo contratto di locazione con il Fallimento Tintogroup , e si obblig ò a pagare tutti i canoni di locazione a Campi Edile. A maggio 2021 venne meno il contratto di affitto di azienda tra il Fallimento e Tintomas. In data 1.4.2022 Campi Edile vendettel’ immobile in questione ad Ares s.p.a., che subentrò nel contratto di locazione quale nuova locatrice del Fallimento, asseritamente ignorando quella rinuncia.

Ares insinuò al passivo del fallimento Tintomas il credito per i canoni scaduti e non pagati, in prededuzione ex art. 111 n. 1 l.fall. L.F. e con il privilegio ex art. 2764 c.c. Il giudice delegato rigettò la domanda sul rilievo che Ares era subentrata nei rapporti giuridici intrattenuti con il Fallimento alla precedente locatrice Campi Edile , quando questa aveva già rinunciato ai canonidi locazione presenti e futuri. 1.1. –Con il decreto indicato in epigrafe, il Tribunale di Prato ha accolto l’opposizione ex art. 98 l.fall. ed ha ammesso Ares a l passivo del Fallimento T intogroup per l’importo ( non già di € 48.000,00 bensì)di € 29.953,84 in prededuzione e con il privilegio ex art. 2764 c.c., condannando il Fallimento opposto alle spese (liquidate in € 2.905, oltre 15% spese generali, i.v.a. e c.a., nonch́ € 147,00 di contributo unificato) . 2.

–Avverso detta decisione il Fallimento Tintogroup propone ricorso per cassazione in un unico mezzo, cui Ares resiste con controricorso. Entrambe le parti depositano memorie. RAGIONI DELLA DECISIONE 3. – Preliminarmente va respinta l’e ccezione di giudicato sollevata dal controricorrente con riguardo al procedimento in cui Campi Edile ha proposto domanda di ammissione al passivo del FallimentoTintogroup per i canoni di locazione e il giudice delegato l’ha rigettata, a seguito di eccezione della curatela di avvenuta rinuncia a mezzo pec del 10.2.2021, sul rilievo, tra l’altro, che «la qualificazione dell’atto come rinuncia porta, quale primo corollario, l’impossibilit̀ di qualificarlo come atto di modifica del contratto di locazione»; affermazione non impugnata dal F allimento e che sarebbe perciò passata in giudicato. 3.1.

– E’ sufficiente al riguardo osservare che si tratta di pronuncia resa in un giudizio vertente tra parti diverse (Tintogroup e Campi Edile, non anche Ares), munita di efficacia meramente endo-concorsuale, contro cui la curatela, vittoriosa, non aveva interesse ń legittimazione a ricorrere per cassazione . 4. – Con l’unico motivo , il Fallimento ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1236, 1599 e 1602 c.c., per avere il t ribunale erroneamente ritenuto che l’efficacia soggettiva della remissione del debito, operata da Campi Edile, fosse limitata a quest’ultima societ̀ e non riguardasse Ares, sulla scorta di una errata applicazione dei principi di cui agli artt. 1599 e 1602 c.c.; ciò in quanto la remissione del debito per tutti i canoni presenti e futuri, maturati e maturandi, comunicata per iscritto al Fallimento, avrebbe automaticamente comporta to l’estinzione dell’obbligazione di pagamento anche nei confronti di Ares.

In altri termini, la rinuncia integrale al proprio diritto ne avrebbe comportatol’integrale estinzione, opponibile anche ai terzi in buona fede. Non rileverebbe che Aresnon fosse stata informata in sede di rogito dell’intervenuta rinuncia e dell’estinzione del relativo diritto, poiché la stessa avrebbe potuto semmai agire verso la venditrice Campi Edile, responsabile di aver, in mala fede, taciuto una circostanza tanto rilevante. Inoltre, al terzo acquirente Ares sarebbero opponibili tutte le scritture aventi data certa intercorse tra il precedente locatore Campi Edile e il conduttore Tintogroup.

Né sarebbe configurabile una successione di Ares nel diritto al pagamento dei canoni previsto dalcontratto di locazione , in quanto già estinto per rinuncia. 4.1.– La censura è inammissibile. 4.2. –Al di là d el tenore di sintesi nel tessuto motivazionale, sta di fatto che il tribunale ha dato del contratto di locazione e degli atti negoziali ad esso correlati una interpretazione non censurabile (né correttamente censurata) in questa sede. Difatti, l'interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata ̀ un'attività riservata al giudice di merito, e può essere contestata in sede di legittimità solo per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale o per difetti di motivazione (da ultimo, Cass. 4628/2024). 4.3.

– Il punto di partenza è la pec del 10.2.2021 con cui la precedente locatrice ha comunicato « l a rinuncia, incondizionata ed irrevocabile, di Campi Edile: (i) ai canoni di locazione e relativi accessori e spese, maturati dalla data del 19 settembre 2019( data di vigenza del contratto di affitto di ramo d’azienda di Tintogroup a Tintomas) e maturandi, relativi all’immobile concesso in locazione alla Curateladel Fallimento Tintogroup S.r.l. in liquidazione in forza del contratto emarginato in oggetto; (ii) alle eventuali indennità di occupazione dovute dalla Curatela del Fallimento e relativi accessori e spese, maturati e maturandi; (iii) a domandare il risarcimento e/o il pagamento di un indennizzo o risarcimento o emolumento d’altro titolo per ogni eventuale danno che la Curatela e/o la società Tintomas S.r.l. (di seguito, “Tintomas”) – quale affittuaria del ramo d’azienda operativo nell’immobile di cui al contratto di locazione emarginato in oggetto – e/oi suoi danti causa, dovessero aver arrecato e/o arrecare all’immobile stesso».

Tale pec integra un atto unilaterale recettizio che è stato interpretato dal tribunale – alla luce dell’intera vicenda di cui si ̀ dato conto– come una rinuncia a canoni , indennità e risarcimento limitata all’originaria locatricee inidonea a modificare il contratto di locazione del 2013 nel quale è subentrata , da l 2022 , l’acquirente dell’immobile locato, come è stato ritenuto confermato dal richiamo esclusivo a quel contratto di locazione nel contratto di compravendita tra Campi Edile e A res , che quest’ultima ha dichiarato di conoscere , subentrando in tutti i diritti ed obblighi da esso derivanti, senza alcuna menzione né de lla pec del 10 .2. 2021 né di eventuali modifiche delle pattuizioni contrattuali. 4.4.

– I l tribunale ha evocato il principio per cui « In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, ai sensi dell'art. 1599 c.c., il subentro - nella posizione del locatore - dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c., fermo restando, sul piano sostanziale, che, in forza dell'art. 1602 c.c., la successione ex art. 1599 c.c. non ha effetto retroattivo poich́́ il subingresso dell'acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell'acquisto del bene locato.

Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato ̀ terzo rispetto agli obblighi gi ̀̀ perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto» (Cass. 17986/2014). Detto principio rispecchia invero un costante e pacifico orientamento della giurisprudenza di questa Corte, secondo il quale la vendita dell'immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c. la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore – in applicazione del principio di derivazione romanistica emptoris eadem causa circa petendum quae fuit auctoris – senza necessità del consenso del conduttore, il quale conserva integra la sua posizione nel rapporto contrattuale e versa in una posizione di indifferenza giuridica rispetto al soggetto al quale deve pagare il canone di locazione (Cass. 2711/2021, 18536/2018).

In tal guisa, il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore, con la conseguenza che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, anche con le connotazioni da esso assunte in relazione alle vicende che ne contrassegnano lo svolgimento, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti e agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie, fino al giorno del suo acquisto (Cass. 2711/2021, 18977/2016, 19747/2012, 254/1991). 4.5.

– Su queste basi i giudici di merito ha nno quindi affermato che, ai sensi dell’art. 1599 c.c., «la remissione dei debiti derivanti dal pagamento dei canoni di locazione da parte del locatore che abbia successivamente venduto l’immobile non ha effetto nei confronti del suo avente causa», poiché, ai sensi dell’art.1602 c.c., «l'acquirente dell'immobile locato ̀ terzo rispetto agli obblighi gì perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto», subito dopo aggiungendo, però, che « la rinuncia ai canoni di locazione contenuta nella pec del 10/2/2021 non ha determinato la modifica del contratto di locazione stipulato nel 2013 (incidendo solamente sui crediti di CAMPI EDILE inerenti al pagamento dei canoni), con la conseguenza che non si ̀ estinta l’obbligazione di pagamento del canone di locazione e ARES, subentrando nel contratto di locazione ha il diritto di ottenere il pagamento dei canoni».

Orbene, al di l̀ dell’equivoco riferimento anche alla “ remissione del debito” – fattispecie complessa , che per potersi perfezionare richiede l’inerzia del debitore nel volerne approfittare (art. 1236 c.c., seconda parte), e con funzione estintivo - liberatoria – l’intera motivazione mostra che il tribunale ha inteso fare effettivo riferimento alla “ rinuncia al credito ” – che invece ha struttura unilaterale e funzione dismissivo - abdicativa – la quale , secondo la più diffusa opinione dottrinale, non comporta a differenza della prima l’estinzione dell’obbligazione.

D’altro canto, in tema di remissione del debito il carattere neutro della causa remissoria, secondo la previsione tipica dell'art. 1236 c.c., comporta che la relativa ricostruzione è devoluta alla cognizione esclusiva del giudice di merito, perché si fonda sulla valutazione di elementi fattuali(Cass. 10293/2007, 2921/1995). 4.6. – Resta solo da aggiungere che l’interpretazione del tribunale – nel senso che si sia trattato di una rinun c ia ad esercitare il diritto ai canoni verso la curatela conduttrice, ma non anche verso l’affittuario dell’azienda ( e quindi , a ben vedere, una rinuncia alla solidarietà passiva tra i due ) , fermo restando il contratto di locazione, di cui lo stesso rinunziante ha infatti disposto, trasferendolo all’acquirente dell’immobile – appare anche ragionevole nel contesto dell’articolata vicenda in esame, in cui sarebbe stato difficilmente giustificabile il tra sferimento di un rapporto locativo ancora in essere ma privo dell’elemento essenziale del pagamento dei canoni. 5.

– Seg uono l’ inammissibilità del ricorso e la condanna alle spese, liquidate in dispositivo ; sussist ono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per l'impugnazione proposta, se dovuto, a norma del comma1-bis dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/ 02 .

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso . Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro4.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, d̀ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovu