Cassation court dismisses appeal against appellate court ruling on condominium fees liability for property transfer.

nunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 20192/2020R.G. proposto da Consorzio Macrolotto Industriale n. 2 di Prato, in persona del l.r.p.t.,elett.te domiciliato in Roma, Corso Vittorio Emanuele II n. 18 , presso lo studio Grez Associati s.r.l., rappresent ato e dife so da gli avv.ti Mauro Giovannelli e Ilaria Castellani, giusta procura in calce al ricorso; –ricorrente – Contro Unicredit Leasing S.p.a., in persona del l.r.p.t., elettivamente domiciliata in Roma, via degli Scipioni n. 268/a, presso l o studio Oggetto: consorzio onere contributivo AC –08/03/2024 r.g. n. 20192/2020 Cons. est.

Paolo Fraulini dell’avv. Marco Filesi, che la rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso; –controricorrente – E contro Gestima s.r.l., in persona del l.r.p.t., elettivamente domiciliata in Roma, viale B. Buozzi n. 19 , presso l o studio dell’avv. Giorgio Carnevali, rappresentata e dife sa dall’avv. Piero Emilio Zaccagnini giusta procura in calce al controricorso; –controricorrente – avverso la sentenza della Corte di appello di Firenze , prima sezione civile, n. 949/2020,del 14 maggio 202 0 ; udita la relazione svolta nella camera di consiglio non partecipata del 8 marzo 2024dal Consigliere Paolo Fraulini.

RILEVATO CHE 1. Il Consorzio Macrolotto Industriale n. 2 di Prato (in prosieguo, il Consorzio), ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, avverso la sentenza con cui la Corte di appello di Firenze ha confermato la sentenza di primo grado che aveva revocato il decreto ingiuntivo n. 1641/2005 emesso in suo favore, con il quale si intimava alle società Gestima s.r.l. e Barontex s.p.a. (rispettivamente acquirente e venditrice – previo riscatto del leasing immobiliare - delle quote consortili per effetto della cessione di due capannoni industriali ricadenti nell’area gestita dal Consorzio) il pagamento di oneri consortili dovuti per l’annualità 2004, condannando la sola Gestima al pagamento dei soli oneri successivi all’acquisto, e dichiarando l’irritualità della domanda svolta nei confronti del Fallimento Barontex S.p.A., nelle more dichiarato.r.g. n. 20192/2020 Cons. est.

Paolo Fraulini 2. Gestima s.r.l. e la chiamata in causa Unicredit Leasing s.p.a. hanno resistito con controricorso.

3. La Corte territoriale, per quanto in questa sede ancora rileva, ha ritenuto: 3.1 che gli oneri consortili non sono obbligazioni propter rem , atteso che i consorzi di urbanizzazione, come quello in causa, assommano nella loro natura elementi di volontarietà, legati alla loro natura associativa, ed elementi di realità, legati ai beni gestiti che ne costituiscono l’oggetto, con la conseguenza che la volontà statutaria dei consorziati ha prevalenza ai fini della individuazione della disciplina applicabile al rapporto; 3.2 che l’art. 2 dello Statuto del Consorzio, nel disciplinare l’ipotesi di trasferimento dei beni immobili oggetto di gestione, prevede un onere di comunicazione al Consorzio, da parte dell’alienante, delle generalità dell’acquirente e che, mentre sino a tale data le parti restano solidalmente obbligate verso il Consorzio per il pagamento degli oneri pregressi, per i nuovi oneri resta obbligato solo l’acquirente a decorrere dalla data della comunicazione della cessione medesima, sicché del tutto corrette erano le conclusioni cui era pervenuto il Tribunale.

4. Il ricorrente e Unicredit Leasing S.p.a. hanno depositato memoria. CONSIDERATO CHE 1. Il ricorso lamenta: a. Primo motivo: « I. Primo motivo di Cassazione : violazione dell'articolo 870 c.c. e dell'articolo 23 L. 1150/1942 in relazione all'articolo 360, comma 1, c.p.c. n ella parte in cui rendono obbligatoria l'adesione al consorzio di urbanizzazione, in quanto r.g. n. 20192/2020 Cons. est. Paolo Fraulini strumentale alla realizzazione dell'interesse collettivo alla pianificazione e realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria di un comparto edilizio, nonché dell'articolo 28 L. 1150/1942 e dell'articolo 2645 quater c.c. in relazione all 'articolo 360, comma 1, c.p.c. n ella parte in cui dispongono che la convenzione di urbanizzazione deve essere trascritta, divenendo così opponibili agli acquirenti i vincoli e gli obblighi in essa contenuti » , deducendo che la natura propter rem dell’obbligazione di pagamento delle quote consortili, pacificamente riconosciuta dalla giurisprudenza di legittimità, non è derogabile dall’autonomia privata, espressa dallo statuto del consorzio, perché è funzionale all’interesse collettivo (cui tra l’altro si riconnette il carattere obbligatorio dei consorzi di urbanizzazione) alla pianificazione e realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria di un determinato comparto edilizio e svolge una funzione di garanzia alla realizzazione di tale interesse, per cui non sarebbe corretto il ragionamento della sentenza impugnata,che avrebbe fatto prevalere la volontà contrattuale delle parti, erroneamente escludendo il carattere reale dell’obbligazione di cui trattasi,invece previsto in base a norme inderogabili.

Il motivo è infondato. La censura in esame muove dal presupposto che il consorziato subentrante assuma su di sé il carico degli oneri consortili maturati anche anteriormente all’acquisto del suolo, e ciò in quanto si tratterebbe di obbligazione propter rem . Sennonché , le stesse obbligazioni propter rem non presentano la caratteristica presupposta dal ricorrente. Loro caratteristica, invero, è la sola ambulatorietà, ossia il trasferirsi assieme al trasferimento del bene cui ineriscono, con la conseguenza che il cessionario assume gli obblighi che maturano successivamente al suo acquisto, ma non anche quelli già r.g. n. 20192/2020 Cons. est.

Paolo Fraulini maturati precedentemente, i quali restano, invece , a carico del cedente. L’assunzione in capo al cessionario anche degli obblighi relativi al bene maturato anteriormente all’acquisto, invece, è caratteristica della diversa fattispecie degli oneri reali, estranea alla fattispecie. b.Secondo motivo: «II. Secondo motivo di Cassazione : violazione dell'articolo 12 delle preleggi, in relazione all'articolo 360, comma 1,n. 3 c.p.c., che rende applicabili ai consorzi urbanistici , per quanto attiene il pagamento degli oneri consortili, le norme previste in materia di comunione e di condominio e, per l'effetto, violazione dell'articolo 1104 c.c. e dell'articolo 63 disp. att.

C.c., in relazione all'articolo 360, comma 1, n. 3 c.p.c. nella parte in cui prevedono la responsabilità solidale dell'acquirente che subentra nel consorzio per i contributi dovuti e non versati dal consorziato cedente e, infine, violazione dell'articolo 72 disp. att. C.c. in relazione all'articolo 360, comma 1,n. 3 c.p.c. laddove stabilisce l'inderogabilità dell'articolo 63 disp. Att. C.c.», deducendo che, in difetto di specifica disciplina legislativa, i consorzi di urbanizzazione sonoregolati, in via analogica, dalle norme sul condominio e, in particolare , dall’art. 63 disp . att. cod. civ., che prevede –inderogabilmente, ai sensi del successivo art. 72 disp. att. cod. c iv.

– la responsabilità solidale dell’acquirente dell’unità immobiliare per gli oneri condominiali non pagati dal venditore, relativi all’anno in corso alla data del trasferimento e a quello anteriore. Il motivo è infondato. Nella specie, il titolo cui fare riferimento per dirimere la controversia è il contratto consortile, che ha prevalenza rispetto alla diversa disciplina legale delle associazioni e del condominio, la quale potrebbe trovare applicazione solo quale effetto di specifica pattuizione – r.g. n. 20192/2020 Cons. est. Paolo Fraulini espressione dell’autonomia privata, caratteristica dei contratti atipici –nella specie, peraltro, nemmeno prospettata. c.

Terzo motivo: « III. Terzo motivo di Cassazione : violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., in relazione all'articolo 360, comma 1,n. 3 c.p.c., per avere il giudice d'appello interpretato l'art . 2 dello statuto del consorzio in maniera parziale e non complessiva, così da non cogliere la comune intenzione dei contraenti.», deducendo che la Corte territoriale ha dato dell’art. 2 dello statuto consortile un’interpretazione incompleta, avendo accertato che esso dispone quanto ai contributi dovuti per il periodo successivo al trasferimento della proprietà del consorziato, senza considerare che esso nulla prevede, invece, quanto ai contributi pregressi, non versati dal consorziato uscente.

Il motivo è inammissibile, perché la Corte di appello ha , invece , ritenuto che, in base al testo della norma statutaria, l’estensione della “solidarietà, dal lato passivo, per la totalità degli oneri consortili non corrisposti dal precedente proprietario del bene” sia da escludere (pag. 7 della sentenza impugnata); tanto determina, quindi, che non è esatto che la sentenza impugnata non abbia considerato il profilo evidenziato dal ricorrente, la cui censura si risolve perciò in una critica di merito dell’interpretazione data dal giudice a quo al testo negoziale, ciò che in questa sede non è consentito dedurre.

2. Il ricorso va complessivamente respinto.

3. La soccombenza regola le spese.

3. Ai sensi dell'art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del r.g. n. 20192/2020 Cons. est. Paolo Fraulini comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto (Cass. S.U., n. 4315 del 20 febbraio 2020).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il Consorzio Macrolotto Industriale n. 2 di Prato a rifondere ai controricorrenti le spese della presente fase di legittimità, che liquida, in favore di Unicredit Leasing s.p.a., in euro 8.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento e agli accessori di legge e, in favore di Gestima s.r.l., in euro 7.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento e agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo uni